Договор резервирования и депозит при покупке недвижимости на Кипре

Эта страница объясняет общие правила в том виде, в каком их опубликовали власти Кипра на указанную дату. Ставки, пороги и процедуры меняются, а ваше положение зависит от фактов, которые нам неизвестны. Прежде чем действовать, проверьте цифры в Tax Department (Налоговый департамент) или в Department of Lands and Surveys (Департамент земель и обследований) и получите консультацию юриста, зарегистрированного в Cyprus Bar Association (Кипрская коллегия адвокатов), или лицензированного бухгалтера.

Что такое договор резервирования и чем он не является#

Договор резервирования — это короткий документ, по которому продавец соглашается снять объект с продажи на определённый срок, пока покупатель проводит проверки, оформляет финансирование и готовит договор купли-продажи. Взамен покупатель обычно платит депозит за резервирование. На Кипре такой документ часто появляется на раннем этапе, и составляет его, как правило, продавец, застройщик или агент.

Это не договор купли-продажи. Защиту, которую кипрское право даёт покупателю, обеспечивает подписанный договор купли-продажи, депонированный в Департаменте земель и кадастра (DLS): согласно Sale of Immovable Property (Specific Performance) Law 81(I)/2011 (Закон о продаже недвижимого имущества (исполнение в натуре)), договор должен быть депонирован в течение шести месяцев после подписания, чтобы покупатель мог требовать его исполнения в отношении объекта.¹ Договор резервирования обычно не составляется как договор купли-продажи, поэтому у покупателя, у которого есть только резервирование, есть личное требование к продавцу, а не требование, зарегистрированное в отношении земли.

Является ли конкретный документ резервированием или чем-то более обязывающим, зависит от его формулировок. Этот вопрос нужно задать собственному юристу до подписания и до оплаты. Вся последовательность шагов от резервирования до титула собственности описана в материале как купить недвижимость на Кипре.

Возвратный и невозвратный депозит#

Нам не удалось найти кипрский закон, который устанавливал бы размер депозита за резервирование или требовал бы его возврата. И то и другое определяется текстом документа, поэтому формулировки важнее суммы.

Депозит может быть:

• возвратным: возвращается полностью, если покупатель отказывается от сделки по любой причине или если не выполнены названные условия;
• условно возвратным: возвращается, только если не выполнено одно из перечисленных условий, например проверка титула или одобрение кредита;
• невозвратным: остаётся у продавца, если покупатель не продолжает сделку, по какой бы причине это ни произошло.

В документе также должно быть сказано, что происходит с депозитом при подписании договора купли-продажи. Обычно он засчитывается в цену покупки; если договор об этом молчит, попросите добавить такое предложение.

На этой странице не указан типичный размер депозита, потому что ни один официальный источник его не публикует.

Где должны храниться деньги#

Депозит, уплаченный напрямую продавцу, трудно вернуть, если сделка сорвётся, особенно если продавец — компания или живёт за границей. Надёжнее, если деньги хранит третье лицо, например юрист, на письменных условиях о том, когда и кому они перечисляются.

Платите банковским переводом на счёт, указанный в договоре, никогда не наличными, и сохраняйте подтверждение. Перед отправкой денег подтвердите реквизиты счёта по телефону у собственного юриста.

Если в сделке участвует агент по недвижимости, Real Estate Agents Law 71(I)/2010 (Закон об агентах по недвижимости) обязывает каждого лицензированного агента указывать слова «licensed estate agent» (лицензированный агент по недвижимости) с регистрационным номером и номером лицензии на каждом документе и в каждом объявлении.⁴ Форма резервирования от агента без номера лицензии — повод остановиться и проверить агента в реестре Real Estate Agents Registration Council (Совет по регистрации агентов по недвижимости).

Какие условия зафиксировать письменно до оплаты#

Смысл резервирования в том, чтобы выиграть время для проверок. Договор должен предусматривать возврат депозита, если проверки не пройдены. Покупатели обычно просят включить следующие условия:

1. Титул: продавец владеет титулом собственности или застройщик может показать титул на землю и разрешения на строительство, и на объекте нет ипотек, обременений или судебных запретов, которые продавец не снимет.
2. Справка о проверке: для договоров, заключённых 12 декабря 2023 года или позже, продавец обязан включить в договор справку DLS о проверке (search certificate) по объекту, датированную не ранее чем за пять рабочих дней до даты заключения договора.³ Резервирование может предусматривать возврат депозита, если в этой справке окажется что-то, о чём покупателю не сообщили.
3. Разрешение на покупку: если покупателю нужно разрешение Council of Ministers (Совет министров) согласно Cap. 109, покупка зависит от этого разрешения.⁵
4. Финансирование: если вам нужен кредит, резервирование можно поставить в зависимость от получения кредитного предложения.
5. Срок: дата, к которой должен быть подписан договор купли-продажи; после неё любая сторона может выйти из сделки, а с депозитом поступают так, как договорились.

Расходы, которые наступают позже, например пошлина за передачу права собственности и НДС, объяснены в материале расходы на покупку недвижимости на Кипре.

Что происходит, если проверки не пройдены#

Если условие договора не выполнено и депозит по этому основанию подлежит возврату, покупатель письменно требует его вернуть со ссылкой на соответствующий пункт. Если деньги хранятся у юриста на письменных условиях, их перечисляют в соответствии с этими условиями. Если они были уплачены напрямую продавцу, возврат зависит от того, заплатит ли продавец; если нет, остаётся гражданский иск, а это требует времени и денег.

Если проверки пройдены, следующий шаг — договор купли-продажи. После подписания его нужно депонировать в DLS, который взимает за депонирование €50,00 и принимает договор в течение шести месяцев после подписания.² Именно депонирование защищает положение покупателя до передачи титула собственности; о том, что происходит дальше, рассказывает материал титулы собственности на Кипре: объяснение.

Тревожные признаки в документах о резервировании#

• Документ называет себя резервированием, но содержит полную цену покупки, график платежей и штрафные санкции, то есть может оказаться обязывающим договором.
• Депозит назван просто «сбором» без какой-либо связи с ценой покупки.
• Нет даты, к которой должен быть подписан договор купли-продажи.
• Деньги нужно заплатить наличными или на личный счёт, не связанный с продавцом.
• В документе нет номеров лицензии и регистрации агента, хотя Law 71(I)/2010 их требует.⁴
• Вам говорят, что объект уйдёт, если вы не заплатите в тот же день.

Ни один из этих признаков сам по себе не доказывает проблему, но каждый — повод взять паузу, пока ваш юрист не прочитает документ. Глоссарий кипрской недвижимости объясняет термины, которые вам, скорее всего, встретятся.