האם זרים יכולים לקנות נכס בקפריסין? המסלולים לקונים מהאיחוד האירופי, מבריטניה וממדינות אחרות מחוץ לאיחוד

דף זה מסביר את הכללים הכלליים כפי שפרסמו אותם רשויות קפריסין במועד המצוין. שיעורים, ספים והליכים משתנים, ומצבכם תלוי בעובדות שאינן ידועות לנו. לפני שאתם פועלים, אמתו את הנתונים מול Tax Department (מחלקת המסים) או Department of Lands and Surveys (מחלקת המקרקעין והמדידות), וקבלו ייעוץ מעורך דין הרשום ב-Cyprus Bar Association (לשכת עורכי הדין של קפריסין) או מרואה חשבון מורשה.

החוק שמכריע: Cap. 109#

הכללים מצויים בחוק קצר אחד, Immovable Property (Acquisition by Aliens) Law, Cap. 109 (חוק רכישת מקרקעין (זרים)).¹ הוא מגביל רכישת נכסים על ידי "זר" (allodapos), וההגדרה בסעיף 2 קובעת איזה מסלול חל עליכם.

Cap. 109 מגדיר זר כאדם שאינו אזרח הרפובליקה, וההגדרה חלה גם על חברות בשליטת זרים, על חברות זרות ועל נאמנויות לטובת זר.¹ לאחר מכן ההגדרה מוציאה ארבע קבוצות, שקונות באותם תנאים כמו קפריסאים:

• "קפריסאי זר", כלומר אדם שאינו אזרח אך נולד בקפריסין בזמן שהוריו, או אביו, התגוררו בה דרך קבע, וכן בן הזוג הזר של אדם כזה;¹
• בן הזוג הזר של אזרח הרפובליקה, אלא אם בני הזוג נפרדו בצו של בית משפט מוסמך;¹
• אזרח מדינה חברה באיחוד האירופי המחזיק באזרחות האיחוד לפי סעיף 20 של האמנה בדבר תפקודו של האיחוד האירופי, ואזרח מדינה שהיא צד להסכם בדבר המרחב הכלכלי האירופי (EEA);¹
• תאגיד שהוקם לפי דיני מדינה חברה, שמשרדו הרשום, הנהלתו המרכזית או מקום עסקיו העיקרי נמצאים במדינת EEA.¹

כל השאר הם זרים לעניין זה, וסעיף 3(1) אוסר על זר לרכוש מקרקעין, בחייו או עקב פטירה, ללא היתר מראש של Council of Ministers (מועצת השרים).¹

מסלול 1: אזרחי האיחוד האירופי וה-EEA#

אזרח של מדינה חברה באיחוד האירופי, או של מדינת EEA, נמצא מחוץ להגדרת הזר, ולכן כלל ההיתר שבסעיף 3 אינו חל על הרכישה.¹ אותו חריג חל על חברה שהוקמה לפי דיני מדינה חברה ומבוססת במדינת EEA.¹ החריג נוסף בחוק 54(I)/2003, שלפי הנוסח המשולב נכנס לתוקף ביום הצטרפות הרפובליקה לאיחוד האירופי.¹

היותו של הקונה מחוץ ל-Cap. 109 אינה מבטלת את השלבים הרגילים של רכישה.¹ החוזה עדיין מופקד במשרד המקרקעין המחוזי, ההעברה עדיין עוברת דרך רשם המקרקעין עם המסמכים והאגרות החלים על כל קונה, ועלויות קניית נכס בקפריסין זהות.

מסלול 2: אזרחי בריטניה אחרי הברקזיט#

Cap. 109 אינו מזכיר את הממלכה המאוחדת או את אזרחיה.¹ האזכור היחיד של בריטניה בנוסח המשולב מופיע בהגדרת אזורי הבסיסים הריבוניים אקרוטירי ודקליה (Akrotiri and Dhekelia), שמתוארים כנתונים לריבונות בריטית לצורך הגדרת "חברה זרה".¹ דבר בנוסח שנקרא ב-30 באוקטובר 2026 אינו מעניק לאזרח בריטי מעמד משלו.¹

נותרת ההגדרה הכללית. אזרח בריטי שאין לו אזרחות של האיחוד, של ה-EEA או של קפריסין, ושאינו בן זוג של אזרח קפריסאי או "קפריסאי זר" כהגדרתו לעיל, הוא זר לפי סעיף 2 וצריך היתר מראש של מועצת השרים לפי סעיף 3(1).¹ אזרח בריטי שמחזיק גם באזרחות של מדינת האיחוד או ה-EEA נכלל בחריג של אותה אזרחות.¹ החוק אינו אומר דבר נוסף על אזרחי בריטניה, ולכן גם דף זה אינו אומר; עורך דין הרשום בלשכת עורכי הדין של קפריסין יכול לאשר את מצבכם.

מסלול 3: קונים אחרים מחוץ לאיחוד והיתר מועצת השרים#

סעיף 3(1) של Cap. 109 אוסר על זר לרכוש מקרקעין, בחייו או עקב פטירה, ללא היתר מראש של מועצת השרים.¹ סעיף 3(2) קובע שכל אדם, זר או לא, רשאי להגיש בקשה להיתר עבור זר מסוים או עבור כל זר; שמועצת השרים שוקלת את הבקשה, מחליטה בה ומודיעה למבקש בכתב "בכל המהירות האפשרית"; ושההיתר יכול לקבוע שלא יידרש היתר נוסף כאשר זר אחר ירכוש מאוחר יותר את אותו נכס, בתנאים שההיתר קובע.¹

כאשר הקרקע הנרכשת עולה על מה שנחוץ במפורש לבניית בית או מבנה עסקי, ובכל מקרה עולה על שתי skales (יחידת שטח קרקע קפריסאית מסורתית; החוק אינו נותן לה מקבילה מטרית), סעיף 3(1A) מכפיף את ההיתר לתנאים, להגבלות, לדרישות ולקריטריונים שנקבעו בתקנות שמוציאה מועצת השרים ומאשר House of Representatives (בית הנבחרים).¹ סעיף 4 מתיר למועצת השרים להוציא תקנות, בין היתר על הגודל המזערי של החלקות שזר רשאי לחלק אליהן קרקע למכירה, וכל רישום בניגוד לתקנות אלה בטל.¹

החוק אינו קובע מועד בימים, אגרה או רשימת מסמכים לבקשה, ודף זה אינו מציין אף אחד מהם. עורך הדין שלכם מכין את הבקשה ברגע שיש חוזה ויכול לומר לכם מה המשרד במחוז שלכם מבקש.

מה ההיתר הוא, ומה הוא לא#

ההיתר הוא החלטה של מועצת השרים המתירה לזר מסוים לרכוש נכס מסוים.¹ בהעברה, מחלקת המקרקעין והמדידות מבקשת אותו כאחד המסמכים בתיק: הרשימה שפרסמה להעברת מכר כוללת "Permit issued by the Competent Authority to which the power has been delegated by the Council of Ministers, in cases where the transferee is a foreign person, as defined in the Immovable Property Acquisition (Aliens) Law – Cap. 109" (היתר שהוציאה הרשות המוסמכת שאליה האצילה מועצת השרים את הסמכות, במקרים שבהם הנעבר הוא אדם זר כהגדרתו בחוק רכישת מקרקעין (זרים)).² בלעדיו, סעיף 3(5) קובע שכל רישום של הנכס בניגוד לסעיף 3 בטל.¹

ההיתר אינו היתר שהייה. בעלות על נכס, עם היתר לפי Cap. 109 או בלעדיו, אינה מקנה כשלעצמה זכות לגור בקפריסין.¹ מגורים הם הליך נפרד לפי דיני ההגירה, שבו מטפלת Civil Registry and Migration Department (מחלקת רישום האוכלוסין וההגירה) של Ministry of Interior (משרד הפנים) (gov.cy/crmd), ודף זה אינו מציין לגביו קריטריונים, נתונים או לוחות זמנים.⁴

ההיתר גם אינו תנאי לחתימה על החוזה או להפקדתו. סעיף 3(3) קובע שחוזה תקף לרכישת נכס על ידי זר אינו מקנה לזר זכות לרכוש את הנכס עד שניתן ההיתר, אך סעיף 3(4) משמר את זכותו של הזר לנקוט את הצעדים שבסעיף 2 של Sale of Land (Specific Performance) Law (חוק מכר מקרקעין (אכיפה בעין)).¹

החוזה וההפקדה בזמן שההיתר תלוי ועומד#

קונה מחוץ לאיחוד חותם בדרך כלל על החוזה לפני שקיים היתר. שני כללים, מ-Cap. 109 ומדף ההפקדה של המחלקה עצמה, מתארים היכן זה מעמיד אתכם.¹³

ראשית, החוזה אינו מקנה זכות בנכס עד שניתן ההיתר (סעיף 3(3)), ולכן לקונה שמשלים את העסקה בלעדיו יש רישום בטל (סעיף 3(5)).¹

שנית, עדיין ניתן להפקיד את החוזה במשרד המקרקעין המחוזי. סעיף 3(4) קובע ששום דבר ב-Cap. 109 אינו פוגע בזכותו של הזר לנקוט את הצעדים שבסעיף 2 של חוק מכר מקרקעין (אכיפה בעין), כלומר ההפקדה שמאפשרת לקונה לאכוף את החוזה על המוכר.¹ דף המחלקה על הפקדת חוזה מכר אינו מציב תנאי לגבי אזרחות הקונה ואינו מזכיר את Cap. 109; הוא דורש מכל מבקש עותק של תעודת זהות או דרכון, או ARC לאזרחים זרים, גובה €50.00 עבור ההפקדה ודורש הפקדה בתוך שישה חודשים מיום החתימה, אלא אם צו בית משפט מתיר הפקדה מאוחרת.³

Cap. 109 ודפי המחלקה אינם אומרים דבר על מה שקורה לכסף ששולם לפי החוזה אם ההיתר נדחה; זה עניין לחוזה עצמו.¹³

חברות, נאמנויות, חכירות וירושה#

שימוש בחברה אינו עוקף את הכללים. Cap. 109 רואה כחברה בשליטת זרים כל גוף שבו מחצית או יותר מהדירקטורים, מהקולות או מהמניות שייכים לזרים, או שבו לזר יש סמכויות לפי התקנון להבטיח שהגוף יפעל כרצונו.¹ חברה שהוקמה מחוץ לקפריסין ולאזורי הבסיסים הריבוניים שלה היא "חברה זרה" וזר, יהיו בעליה אשר יהיו, אלא אם היא עומדת בחריג של האיחוד וה-EEA.¹ רכישה כוללת גם קניית מניות בחברה קפריסאית שמחזיקה נכס, כאשר הקנייה תהפוך את החברה לחברה בשליטת זרים (סעיף 3(6)(b)), ויצירת נאמנות לטובת זר שמחזיקה נכס, חכירה ארוכה או מניות כאלה (סעיף 3(6)(c)).¹

חכירה נחשבת רכישה כאשר תקופתה, או התקופה שאליה ניתן להאריכה לפי בחירתו הבלעדית של החוכר, עולה על 33 שנים; לעניין כלל החלקות הגדולות שבסעיף 3(1A) הסף הוא חכירה של יותר מ-10 שנים.¹

ירושה אינה חריג. סעיף 3(1) חל על רכישה עקב פטירה כמו על רכישה בחיים, ולכן יורש מחוץ לאיחוד צריך היתר כדי לקבל נכס בקפריסין.¹ ב-Cap. 109 אין כלל שמונע מבעלים מחוץ לאיחוד למכור; הקונה הבא מגיש בקשה בזכות עצמו, אלא אם הוא מחוץ להגדרת הזר או שההיתר המקורי קבע שלא נדרש היתר נוסף.¹

הצעות חוק תלויות ועומדות ואיך אנחנו שומרים על דיוק הדף#

הצעת חוק אינה משנה דבר עד שבית הנבחרים מאשר אותה והיא מתפרסמת בעיתון הרשמי של הרפובליקה. ב-30 באוקטובר 2026 הנוסח המשולב של Cap. 109 ב-CyLaw ציין את חוק 161(I)/2011 כתיקון האחרון שלו.¹ עד שיופיע שם חוק מתקן חדש יותר, הכללים בדף זה הם הכללים בתוקף; אנו מתארים הצעת חוק רק לפי השלב שבו היא נמצאת בבית הנבחרים ותאריך אותו שלב, כפי שנרשמו באתר בית הנבחרים עצמו.

כל כלל בדף זה לקוח מהנוסח היווני המשולב של Cap. 109 ב-CyLaw, מאגר המידע המשפטי של לשכת עורכי הדין של קפריסין, ומהדפים של מחלקת המקרקעין והמדידות עצמה.¹ המדיניות העריכתית שלנו מסבירה אילו מקורות אנו מקבלים, וטעויות מתוקנות ומתוארכות כמפורט במדיניות התיקונים שלנו. שלבי הרכישה החלים על כל קונה מופיעים בדף איך קונים נכס בקפריסין. דף זה אינו אומר לכם אם אתם, החברה שלכם או נכס מסוים צריכים היתר.