הסכמי הזמנה ופיקדונות ברכישת נכס בקפריסין
הסכם הזמנה בקפריסין אינו חוזה מכר ואינו מקנה זכות כלשהי כלפי הנכס. שלמו פיקדון רק לאחר שעורך הדין שלכם קרא את סעיף ההחזר ואת התנאים שאתם צריכים.
עודכן בדיקה הבאה 29 באפריל 20274 דק׳ קריאה
בדף זה 9 סעיפים
דף זה מסביר את הכללים הכלליים כפי שפורסמו על ידי רשויות קפריסין בתאריך המצוין. שיעורים, ספים ונהלים משתנים, ומצבכם תלוי בעובדות שאיננו מכירים. לפני שאתם פועלים, אמתו את הסכומים מול Tax Department (רשות המסים) או Department of Lands and Surveys (מחלקת המקרקעין והמדידות), וקבלו ייעוץ מעורך דין הרשום ב-Cyprus Bar Association (לשכת עורכי הדין של קפריסין) או מרואה חשבון מורשה.
מהו הסכם הזמנה, ומה הוא אינו#
הסכם הזמנה (reservation agreement) הוא מסמך קצר שבו המוכר מסכים להוריד נכס מהשוק לתקופה מוגדרת, בזמן שהקונה מסדיר בדיקות, מימון ואת חוזה המכר. בתמורה הקונה משלם בדרך כלל פיקדון הזמנה. בקפריסין הוא מגיע לעיתים קרובות בשלב מוקדם של התהליך, ובדרך כלל מנסחים אותו המוכר, היזם או המתווך.
הוא אינו חוזה המכר. ההגנה שהחוק בקפריסין נותן לקונה נובעת מחוזה מכר חתום שהופקד ב-Department of Lands and Surveys (מחלקת המקרקעין והמדידות, DLS): לפי Sale of Immovable Property (Specific Performance) Law 81(I)/2011 (חוק מכר מקרקעין (ביצוע בעין)), יש להפקיד את החוזה בתוך שישה חודשים מחתימתו כדי שהקונה יוכל לאכוף אותו כלפי הנכס.1 הסכם הזמנה בדרך כלל אינו מנוסח כחוזה מכר, ולכן לקונה שמחזיק רק בהזמנה יש תביעה אישית כלפי המוכר, ולא זכות הרשומה על הקרקע.
האם מסמך מסוים הוא הזמנה או משהו מחייב יותר תלוי בניסוח שלו. זו שאלה לעורך הדין שלכם, לפני שאתם חותמים ולפני שאתם משלמים. הרצף המלא מההזמנה ועד שטר הבעלות מפורט בעמוד איך קונים נכס בקפריסין.
פיקדון שמוחזר ופיקדון שאינו מוחזר#
לא מצאנו חוק קפריסאי שקובע את גובה פיקדון ההזמנה או אם יש להחזירו. שניהם הם מה שהמסמך קובע, ולכן הניסוח חשוב יותר מהסכום.
פיקדון יכול להיות:
- מוחזר: מוחזר במלואו אם הקונה חוזר בו מכל סיבה שהיא, או אם תנאים מוגדרים אינם מתקיימים;
- מוחזר בתנאי: מוחזר רק אם תנאי שפורט אינו מתקיים, למשל בדיקות הבעלות או אישור הלוואה;
- לא מוחזר: נשאר אצל המוכר אם הקונה אינו ממשיך, תהא הסיבה אשר תהא.
המסמך צריך לקבוע גם מה קורה לפיקדון כשנחתם חוזה המכר. בדרך כלל הוא נזקף על חשבון מחיר הרכישה; אם ההסכם שותק בעניין, בקשו להוסיף את המשפט הזה.
דף זה אינו מציין סכום פיקדון אופייני, משום שאף מקור רשמי אינו מפרסם סכום כזה.
היכן הכסף צריך להיות מוחזק#
פיקדון ששולם ישירות למוכר קשה להשיב אם העסקה נופלת, במיוחד אם המוכר הוא חברה או מתגורר בחו"ל. בטוח יותר שהכסף יוחזק בידי צד שלישי, כגון עורך דין, לפי תנאים כתובים הקובעים מתי הוא משוחרר ולמי.
שלמו בהעברה בנקאית לחשבון שמצוין בהסכם, לעולם לא במזומן, ושמרו את האישור. אמתו את פרטי החשבון בטלפון מול עורך הדין שלכם לפני שאתם שולחים דבר.
אם מעורב מתווך, Real Estate Agents Law 71(I)/2010 (חוק המתווכים במקרקעין) מחייב כל מתווך מורשה להציג את המילים "licensed estate agent" (מתווך מקרקעין מורשה) יחד עם מספרי הרישום והרישיון על כל מסמך ופרסום.4 טופס הזמנה ממתווך שאין עליו מספר רישיון הוא סיבה לעצור ולבדוק את המתווך במרשם של Real Estate Agents Registration Council (מועצת רישום המתווכים במקרקעין).
תנאים שיש לכתוב לפני שמשלמים#
מטרת ההזמנה היא לקנות זמן לבדיקות. ההסכם צריך לקבוע שהפיקדון מוחזר אם הבדיקות האלה נכשלות. תנאים שקונים מבקשים לעיתים קרובות כוללים:
- בעלות: המוכר הוא בעל הזכויות הרשום בנכס, או שהיזם יכול להציג את הבעלות על הקרקע ואת היתרי הבנייה, ואין משכנתאות, שעבודים או צווי בית משפט שהמוכר לא יסיר.
- נסח חיפוש: בחוזים שנכרתו ב-12 בדצמבר 2023 או לאחר מכן, על המוכר לצרף לחוזה נסח חיפוש (search certificate) של DLS לנכס, הנושא תאריך של לא יותר מחמישה ימי עבודה מיום כריתת החוזה.3 הסכם הזמנה יכול לקבוע שהפיקדון מוחזר אם הנסח מראה משהו שלא נאמר לקונה.
- היתר רכישה: לקונה שזקוק להיתר של Council of Ministers (מועצת השרים) לפי Cap. 109, הרכישה תלויה בהיתר הזה.5
- מימון: אם אתם זקוקים להלוואה, אפשר להתנות את ההזמנה בהצעת הלוואה.
- מגבלת זמן: תאריך שעד אליו נחתם חוזה המכר, ולאחריו כל צד רשאי לסגת והפיקדון מטופל כפי שהוסכם.
עלויות שמגיעות מאוחר יותר, כגון אגרות העברה ומע"מ, מוסברות בעמוד עלויות רכישת נכס בקפריסין.
מה קורה אם הבדיקות נכשלות#
אם תנאי בהסכם אינו מתקיים והפיקדון מוחזר בשל כך, הקונה מבקש אותו בחזרה בכתב ומפנה לסעיף. כשהכסף מוחזק אצל עורך דין לפי תנאים כתובים, השחרור נעשה לפי התנאים האלה. כששולם ישירות למוכר, ההשבה תלויה בכך שהמוכר ישלם; אם אינו משלם, הסעד הוא תביעה אזרחית, שגוזלת זמן וכסף.
אם הבדיקות עוברות, השלב הבא הוא חוזה המכר. לאחר החתימה יש להפקיד אותו ב-DLS, שגובה €50.00 עבור ההפקדה ומקבל אותה בתוך שישה חודשים מהחתימה.2 ההפקדה היא מה שמגן על מעמד הקונה עד שהבעלות מועברת; העמוד שטרי בעלות בקפריסין בהסבר מסביר מה בא אחר כך.
סימני אזהרה במסמכי הזמנה#
- המסמך מכנה את עצמו הזמנה אבל כולל מחיר רכישה מלא, לוח תשלומים וסעיפי קנס, ולכן ייתכן שהוא חוזה מחייב.
- הפיקדון מתואר רק כ"עמלה" (fee), בלי שום התייחסות למחיר הרכישה.
- אין תאריך שעד אליו יש לחתום על חוזה המכר.
- הכסף אמור להשתלם במזומן, או לחשבון פרטי שאינו קשור למוכר.
- מספרי הרישיון והרישום של המתווך חסרים במסמך, אף ש-Law 71(I)/2010 מחייב אותם.4
- אומרים לכם שהנכס יאבד אם לא תשלמו באותו יום.
אף אחד מאלה אינו מוכיח בעיה כשלעצמו, אבל כל אחד מהם הוא סיבה לעצור עד שעורך הדין שלכם קרא את המסמך. העמוד מילון מונחי נדל"ן בקפריסין מסביר את המונחים שסביר שתיתקלו בהם.
שאלות של קוראים
- האם הסכם הזמנה מחייב מבחינה משפטית בקפריסין?#
- הוא מחייב את הצדדים במה שכתוב בו, אבל בדרך כלל אינו חוזה מכר. רק חוזה מכר שהופקד ב-Department of Lands and Surveys (מחלקת המקרקעין והמדידות) בתוך שישה חודשים מהחתימה נותן לקונה הגנה של ביצוע בעין כלפי הנכס.
- האם פיקדון הזמנה מוחזר?#
- רק אם ההסכם קובע זאת. לא מצאנו חוק שקובע את הסכום או את כלל ההחזר, ולכן קראו את סעיף ההחזר ואת התנאים לפני שאתם משלמים.
- מי צריך להחזיק את פיקדון ההזמנה?#
- צד שלישי כגון עורך דין, לפי תנאים כתובים הקובעים מתי הכסף משוחרר ולמי, בטוח יותר מתשלום ישיר למוכר. שלמו בהעברה בנקאית, לעולם לא במזומן.
- מה צריך לכלול הסכם הזמנה?#
- את הנכס, את תקופת ההזמנה, את הפיקדון ומתי הוא מוחזר, תנאים כגון בעלות נקייה ומימון, תאריך לחתימה על חוזה המכר, ואת האופן שבו הפיקדון נזקף על חשבון המחיר.
מקורות לדף זה
5 מקורות של 2 מפרסמים. כל נתון בדף זה ניתן לאיתור באחד מהם.
Ο περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος του 2011 - 81(I)/2011, consolidated text
מרשםמצוטט ↩
3.(1)(γ) η σύμβαση κατατεθεί εντός έξι (6) μηνών από την ημερομηνία υπογραφής της
Contract of sale, consideration, exchange: deposit of the contract
סטטיסטיקה רשמיתמצוטט ↩
Η χαρτοσήμανση είναι απαραίτητη μόνο εάν το έγγραφο έχει υπογραφεί έστω και από έναν συμβαλλόμενο πριν από την 1/1/2026 … εντός έξι (6) μηνών … €50.00
Amendment to the Sale of Property (Specific Performance) Law
סטטיסטיקה רשמיתמצוטט ↩
Law N. 132(I)/2023 ... came into force on 12/12/2023 ... a Search Certificate of the immovable property ... not more than five (5) working days from the date of conclusion of the Contract
Ο Περί Κτηματομεσιτών Νόμος του 2010 - 71(I)/2010
23. Κάθε αδειούχος κτηματομεσίτης οφείλει σε κάθε έγγραφο ή διαφήμιση … να αναγράφει … “αδειούχος κτηματομεσίτης”, ακολουθούμενη από τον αριθμό εγγραφής και τον αριθμό άδειας
Ο περί Κτήσης Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Αλλοδαποί) Νόμος (ΚΕΦ.109), consolidated text
מרשםמצוטט ↩
3.-(1) Απαγορεύεται η κτήση από αλλοδαπό ακίνητης ιδιοκτησίας … χωρίς προηγούμενη άδεια του Υπουργικού Συμβουλίου. “αλλοδαπός” … δεν περιλαμβάνει … πολίτη κράτους-μέλους … Ε.Ο.Χ.