Dürfen Ausländer in Zypern Immobilien kaufen? Die Wege für Käufer aus der EU, dem Vereinigten Königreich und anderen Nicht-EU-Staaten

Diese Seite erklärt die allgemeinen Regeln, wie sie die zyprischen Behörden zum angegebenen Datum veröffentlicht haben. Sätze, Schwellenwerte und Verfahren ändern sich, und Ihre Lage hängt von Umständen ab, die wir nicht kennen. Bevor Sie handeln, prüfen Sie die Zahlen beim Tax Department (Steuerbehörde) oder beim Department of Lands and Surveys (Abteilung für Grundbuch und Vermessung) und lassen Sie sich von einem bei der Cyprus Bar Association (Zyprische Anwaltskammer) eingetragenen Anwalt oder einem zugelassenen Steuerberater beraten.

Das maßgebliche Gesetz: Cap. 109#

Die Regeln stehen in einem einzigen kurzen Gesetz, dem Immovable Property (Acquisition by Aliens) Law, Cap. 109 (Gesetz über den Erwerb von Grundeigentum durch Ausländer).¹ Es beschränkt Immobilienkäufe durch einen „Ausländer“ (allodapos), und die Definition in Abschnitt 2 entscheidet, welcher Weg für Sie gilt.

Cap. 109 definiert einen Ausländer als eine Person, die nicht Staatsbürger der Republik ist, und erfasst außerdem von Ausländern kontrollierte Gesellschaften, ausländische Gesellschaften und Trusts zugunsten eines Ausländers.¹ Die Definition nimmt dann vier Gruppen aus, die zu denselben Bedingungen kaufen wie Zyprer:

• einen „ausländischen Zyprer“, also eine Person, die nicht Staatsbürger ist, aber in Zypern geboren wurde, während ihre Eltern oder ihr Vater dort gewöhnlich wohnten, sowie den ausländischen Ehegatten einer solchen Person;¹
• den ausländischen Ehegatten eines Staatsbürgers der Republik, sofern die Ehegatten nicht durch Beschluss eines zuständigen Gerichts getrennt sind;¹
• einen Bürger eines EU-Mitgliedstaats mit Unionsbürgerschaft nach Artikel 20 des Vertrags über die Arbeitsweise der Europäischen Union sowie einen Bürger eines Vertragsstaats des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum;¹
• eine juristische Person, die nach dem Recht eines Mitgliedstaats gegründet wurde und ihren satzungsmäßigen Sitz, ihre Hauptverwaltung oder ihre Hauptniederlassung in einem EWR-Staat hat.¹

Alle anderen sind in diesem Sinne Ausländer, und Abschnitt 3(1) verbietet einem Ausländer, Grundeigentum zu Lebzeiten oder von Todes wegen ohne vorherige Genehmigung des Council of Ministers (Ministerrat) zu erwerben.¹

Weg 1: EU- und EWR-Bürger#

Ein Bürger eines EU-Mitgliedstaats oder eines EWR-Staats fällt nicht unter die Definition des Ausländers, sodass die Genehmigungspflicht nach Abschnitt 3 für den Kauf nicht gilt.¹ Dieselbe Ausnahme gilt für eine Gesellschaft, die nach dem Recht eines Mitgliedstaats gegründet wurde und in einem EWR-Staat ansässig ist.¹ Die Ausnahme wurde durch das Gesetz 54(I)/2003 eingefügt, das laut konsolidiertem Text am Tag des Beitritts der Republik zur Europäischen Union in Kraft trat.¹

Dass ein Käufer nicht unter Cap. 109 fällt, erspart ihm nicht die üblichen Schritte eines Kaufs.¹ Der Vertrag wird weiterhin beim Bezirksgrundbuchamt hinterlegt, die Übertragung läuft weiterhin über das Grundbuch mit den Unterlagen und Gebühren, die für jeden Käufer gelten, und die Kosten beim Immobilienkauf in Zypern sind dieselben.

Weg 2: britische Staatsbürger nach dem Brexit#

Cap. 109 erwähnt weder das Vereinigte Königreich noch seine Staatsbürger.¹ Der einzige Bezug auf Großbritannien im konsolidierten Text steht in der Definition der Hoheitszonen Akrotiri und Dekelia (Akrotiri and Dhekelia), die zur Definition einer „ausländischen Gesellschaft“ als unter britischer Souveränität stehend beschrieben werden.¹ Nichts in dem am 30. Oktober 2026 gelesenen Text gibt einem britischen Staatsbürger einen eigenen Status.¹

Damit bleibt die allgemeine Definition. Ein britischer Staatsbürger ohne EU-, EWR- oder zyprische Staatsangehörigkeit, der weder Ehegatte eines zyprischen Staatsbürgers noch ein „ausländischer Zyprer“ im obigen Sinne ist, ist nach Abschnitt 2 Ausländer und braucht die vorherige Genehmigung des Ministerrats nach Abschnitt 3(1).¹ Ein britischer Staatsbürger, der zugleich die Staatsangehörigkeit eines EU- oder EWR-Staats besitzt, fällt unter die Ausnahme für diese Staatsangehörigkeit.¹ Mehr sagt das Gesetz über britische Staatsbürger nicht, und daher auch diese Seite nicht; ein bei der Zyprischen Anwaltskammer eingetragener Anwalt kann Ihre eigene Lage bestätigen.

Weg 3: andere Nicht-EU-Käufer und die Genehmigung des Ministerrats#

Abschnitt 3(1) von Cap. 109 verbietet einem Ausländer, Grundeigentum zu Lebzeiten oder von Todes wegen ohne vorherige Genehmigung des Ministerrats zu erwerben.¹ Abschnitt 3(2) bestimmt, dass jede Person, ob Ausländer oder nicht, eine Genehmigung für einen bestimmten Ausländer oder für jeden Ausländer beantragen kann; dass der Ministerrat den Antrag prüft, darüber entscheidet und den Antragsteller „so schnell wie möglich“ schriftlich benachrichtigt; und dass die Genehmigung vorsehen kann, dass keine weitere Genehmigung nötig ist, wenn später ein anderer Ausländer dieselbe Immobilie erwirbt, zu den Bedingungen, die sie festlegt.¹

Wenn das erworbene Land über das hinausgeht, was für den Bau eines Wohnhauses oder von Geschäftsräumen unbedingt nötig ist, und in jedem Fall zwei skales übersteigt (die traditionelle zyprische Flächeneinheit für Land; das Gesetz nennt keine metrische Entsprechung), unterwirft Abschnitt 3(1A) die Genehmigung den Bedingungen, Beschränkungen, Auflagen und Kriterien, die in vom Ministerrat erlassenen und vom House of Representatives (Repräsentantenhaus) gebilligten Verordnungen festgelegt sind.¹ Abschnitt 4 erlaubt dem Ministerrat, Verordnungen zu erlassen, unter anderem über die Mindestgröße der Parzellen, in die ein Ausländer Land zum Verkauf aufteilen darf, und jede Eintragung unter Verstoß gegen diese Verordnungen ist nichtig.¹

Das Gesetz legt für den Antrag weder eine Frist in Tagen noch eine Gebühr noch eine Liste von Unterlagen fest, und diese Seite nennt keine. Ihr Anwalt bereitet den Antrag vor, sobald ein Vertrag besteht, und kann Ihnen sagen, was das Amt in Ihrem Bezirk verlangt.

Was die Genehmigung ist und was nicht#

Die Genehmigung ist eine Entscheidung des Ministerrats, die einem bestimmten Ausländer den Erwerb einer bestimmten Immobilie erlaubt.¹ Bei der Übertragung verlangt die Abteilung für Grundbuch und Vermessung sie als eine der Unterlagen der Akte: Ihre veröffentlichte Liste für eine Übertragung aufgrund Kaufs enthält "Permit issued by the Competent Authority to which the power has been delegated by the Council of Ministers, in cases where the transferee is a foreign person, as defined in the Immovable Property Acquisition (Aliens) Law – Cap. 109" (Genehmigung der zuständigen Behörde, der der Ministerrat die Befugnis übertragen hat, in Fällen, in denen der Erwerber eine ausländische Person im Sinne des Gesetzes über den Erwerb von Grundeigentum durch Ausländer ist).² Ohne sie macht Abschnitt 3(5) jede Eintragung der Immobilie unter Verstoß gegen Abschnitt 3 nichtig.¹

Die Genehmigung ist keine Aufenthaltserlaubnis. Eigentum an einer Immobilie, mit oder ohne Genehmigung nach Cap. 109, gibt für sich allein kein Recht, in Zypern zu leben.¹ Der Aufenthalt ist ein eigenes Verfahren nach dem Einwanderungsrecht, für das das Civil Registry and Migration Department (Abteilung für Zivilregister und Migration) des Ministry of Interior (Innenministerium) zuständig ist (gov.cy/crmd), und diese Seite nennt dafür keine Kriterien, Zahlen oder Fristen.⁴

Die Genehmigung ist auch keine Voraussetzung für die Unterzeichnung oder Hinterlegung eines Vertrags. Abschnitt 3(3) bestimmt, dass ein gültiger Vertrag über den Erwerb einer Immobilie durch einen Ausländer diesem kein Recht auf den Erwerb gibt, bis die Genehmigung erteilt ist, doch Abschnitt 3(4) wahrt das Recht des Ausländers, die Schritte nach Abschnitt 2 des Sale of Land (Specific Performance) Law (Gesetz über den Verkauf von Land (Erfüllung in Natur)) zu unternehmen.¹

Vertrag und Hinterlegung, solange die Genehmigung aussteht#

Ein Nicht-EU-Käufer unterzeichnet den Vertrag in der Regel, bevor die Genehmigung vorliegt. Zwei Regeln, aus Cap. 109 und von der eigenen Hinterlegungsseite der Abteilung, beschreiben, wo Sie dann stehen.¹³

Erstens gibt der Vertrag kein Recht an der Immobilie, bis die Genehmigung erteilt ist (Abschnitt 3(3)), sodass ein Käufer, der ohne sie abschließt, eine nichtige Eintragung hält (Abschnitt 3(5)).¹

Zweitens kann der Vertrag trotzdem beim Bezirksgrundbuchamt hinterlegt werden. Abschnitt 3(4) bestimmt, dass nichts in Cap. 109 das Recht des Ausländers berührt, die Schritte nach Abschnitt 2 des Gesetzes über den Verkauf von Land (Erfüllung in Natur) zu unternehmen, also die Hinterlegung, mit der ein Käufer den Vertrag gegenüber dem Verkäufer durchsetzen kann.¹ Die Seite der Abteilung zur Hinterlegung eines Kaufvertrags stellt keine Bedingung zur Staatsangehörigkeit des Käufers und erwähnt Cap. 109 nicht; sie verlangt von jedem Antragsteller eine Kopie des Personalausweises oder Reisepasses, bei ausländischen Staatsangehörigen der ARC, erhebt €50.00 für die Hinterlegung und verlangt die Hinterlegung innerhalb von sechs Monaten ab dem Tag der Unterzeichnung, sofern nicht ein Gerichtsbeschluss eine verspätete Hinterlegung zulässt.³

Cap. 109 und die Seiten der Abteilung sagen nichts darüber, was mit Geld geschieht, das nach dem Vertrag gezahlt wurde, wenn die Genehmigung verweigert wird; das regelt der Vertrag selbst.¹³

Gesellschaften, Trusts, Pacht und Erbschaft#

Eine Gesellschaft zu nutzen umgeht die Regeln nicht. Cap. 109 behandelt jede Körperschaft als von Ausländern kontrolliert, bei der die Hälfte oder mehr der Direktoren, Stimmen oder Anteile Ausländern gehören oder in der ein Ausländer nach der Satzung Befugnisse hat, um sicherzustellen, dass die Körperschaft nach seinem Willen handelt.¹ Eine außerhalb Zyperns und seiner Hoheitszonen gegründete Gesellschaft ist eine „ausländische Gesellschaft“ und Ausländer, gleich wem sie gehört, es sei denn, sie fällt unter die Ausnahme für EU und EWR.¹ Als Erwerb gilt auch der Kauf von Anteilen an einer zyprischen Gesellschaft mit Grundbesitz, wenn die Gesellschaft durch den Kauf von Ausländern kontrolliert würde (Abschnitt 3(6)(b)), und die Errichtung eines Trusts zugunsten eines Ausländers, der Grundbesitz, eine langfristige Pacht oder solche Anteile hält (Abschnitt 3(6)(c)).¹

Eine Pacht gilt als Erwerb, wenn sie mehr als 33 Jahre läuft oder nach alleiniger Wahl des Pächters so weit verlängert werden kann; für die Regel über große Grundstücke in Abschnitt 3(1A) liegt die Schwelle bei einer Pacht von mehr als 10 Jahren.¹

Eine Erbschaft ist keine Ausnahme. Abschnitt 3(1) gilt für den Erwerb von Todes wegen ebenso wie zu Lebzeiten, sodass ein Erbe aus einem Nicht-EU-Staat eine Genehmigung braucht, um eine Immobilie in Zypern zu übernehmen.¹ Cap. 109 enthält keine Regel, die einen Nicht-EU-Eigentümer am Verkauf hindert; der nächste Käufer stellt einen eigenen Antrag, es sei denn, er fällt nicht unter die Definition des Ausländers oder die ursprüngliche Genehmigung bestimmte, dass keine weitere Genehmigung nötig ist.¹

Anhängige Gesetzentwürfe und wie wir diese Seite aktuell halten#

Ein Gesetzentwurf ändert nichts, bis das Repräsentantenhaus ihn verabschiedet und er im Amtsblatt der Republik veröffentlicht ist. Am 30. Oktober 2026 führte der konsolidierte Text von Cap. 109 auf CyLaw das Gesetz 161(I)/2011 als jüngste Änderung auf.¹ Solange dort kein neueres Änderungsgesetz erscheint, sind die Regeln auf dieser Seite die geltenden Regeln; einen Gesetzentwurf beschreiben wir nur nach seinem Stadium im Repräsentantenhaus und dem Datum dieses Stadiums, wie sie auf der Website des Repräsentantenhauses selbst verzeichnet sind.

Jede Regel auf dieser Seite stammt aus dem konsolidierten griechischen Text von Cap. 109 auf CyLaw, der juristischen Datenbank der Zyprischen Anwaltskammer, und von den eigenen Seiten der Abteilung für Grundbuch und Vermessung.¹ Unsere redaktionellen Grundsätze erklären, welche Quellen wir akzeptieren, und Fehler werden mit Datum korrigiert, wie in unserer Korrekturrichtlinie beschrieben. Die Kaufschritte, die für jeden Käufer gelten, stehen unter Immobilienkauf in Zypern Schritt für Schritt. Diese Seite sagt Ihnen nicht, ob Sie, Ihre Gesellschaft oder eine bestimmte Immobilie eine Genehmigung brauchen.