Συμφωνίες κράτησης και προκαταβολές κατά την αγορά ακινήτου στην Κύπρο

Η σελίδα αυτή εξηγεί τους γενικούς κανόνες όπως τους έχουν δημοσιεύσει οι κυπριακές αρχές κατά την ημερομηνία που αναγράφεται. Συντελεστές, όρια και διαδικασίες αλλάζουν, και η δική σας θέση εξαρτάται από στοιχεία που δεν γνωρίζουμε. Πριν προχωρήσετε, επιβεβαιώστε τα ποσά με το Tax Department (Τμήμα Φορολογίας) ή το Department of Lands and Surveys (Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας) και ζητήστε συμβουλή από δικηγόρο εγγεγραμμένο στο Cyprus Bar Association (Παγκύπριος Δικηγορικός Σύλλογος) ή από αδειούχο λογιστή.

Τι είναι η συμφωνία κράτησης και τι δεν είναι#

Η συμφωνία κράτησης είναι ένα σύντομο έγγραφο με το οποίο ο πωλητής δέχεται να αποσύρει ένα ακίνητο από την αγορά για ορισμένο διάστημα, όσο ο αγοραστής κάνει ελέγχους, εξασφαλίζει χρηματοδότηση και ετοιμάζει το πωλητήριο έγγραφο. Σε αντάλλαγμα, ο αγοραστής συνήθως καταβάλλει προκαταβολή κράτησης. Στην Κύπρο η συμφωνία αυτή έρχεται συχνά νωρίς στη διαδικασία και συνήθως τη συντάσσει ο πωλητής, ο developer ή ο κτηματομεσίτης.

Δεν είναι το πωλητήριο έγγραφο. Η προστασία που δίνει το κυπριακό δίκαιο στον αγοραστή προέρχεται από υπογεγραμμένο πωλητήριο έγγραφο κατατεθειμένο στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας (ΤΚΧ): σύμφωνα με τον Sale of Immovable Property (Specific Performance) Law 81(I)/2011 (ο περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος), το πωλητήριο πρέπει να κατατεθεί μέσα σε έξι μήνες από την υπογραφή του, ώστε ο αγοραστής να μπορεί να το εκτελέσει σε βάρος του ακινήτου.¹ Η συμφωνία κράτησης κανονικά δεν συντάσσεται ως πωλητήριο έγγραφο, οπότε αγοραστής που έχει μόνο κράτηση διαθέτει προσωπική αξίωση κατά του πωλητή, όχι αξίωση εγγεγραμμένη επί της γης.

Το αν ένα συγκεκριμένο έγγραφο είναι απλή κράτηση ή κάτι πιο δεσμευτικό εξαρτάται από τη διατύπωσή του. Αυτό είναι ερώτημα για τον δικό σας δικηγόρο, πριν υπογράψετε και πριν πληρώσετε. Ολόκληρη η σειρά βημάτων από την κράτηση έως τον τίτλο ιδιοκτησίας περιγράφεται στον οδηγό πώς να αγοράσετε ακίνητο στην Κύπρο.

Επιστρεπτέες και μη επιστρεπτέες προκαταβολές#

Κανένας κυπριακός νόμος από όσους εντοπίσαμε δεν ορίζει το ύψος της προκαταβολής κράτησης ούτε αν πρέπει να επιστραφεί. Και τα δύο είναι ό,τι αναφέρει το έγγραφο, γι' αυτό η διατύπωση μετρά περισσότερο από το ποσό.

Μια προκαταβολή μπορεί να είναι:

• επιστρεπτέα: επιστρέφεται ολόκληρη αν ο αγοραστής αποσυρθεί για οποιονδήποτε λόγο ή αν δεν ικανοποιηθούν συγκεκριμένοι όροι·
• υπό όρους επιστρεπτέα: επιστρέφεται μόνο αν δεν ικανοποιηθεί ένας από τους όρους που αναφέρονται, για παράδειγμα οι έλεγχοι τίτλου ή η έγκριση δανείου·
• μη επιστρεπτέα: την κρατά ο πωλητής αν ο αγοραστής δεν προχωρήσει, για οποιονδήποτε λόγο.

Το έγγραφο πρέπει επίσης να λέει τι γίνεται με την προκαταβολή όταν υπογραφεί το πωλητήριο έγγραφο. Κανονικά συμψηφίζεται με την τιμή αγοράς· αν η συμφωνία δεν το αναφέρει, ζητήστε να προστεθεί η σχετική πρόταση.

Η σελίδα αυτή δεν δίνει τυπικό ποσό προκαταβολής, επειδή καμία επίσημη πηγή δεν δημοσιεύει τέτοιο ποσό.

Πού πρέπει να φυλάσσονται τα χρήματα#

Μια προκαταβολή που καταβάλλεται απευθείας στον πωλητή ανακτάται δύσκολα αν η πώληση ναυαγήσει, ιδίως αν ο πωλητής είναι εταιρεία ή ζει στο εξωτερικό. Είναι ασφαλέστερο να φυλάσσει τα χρήματα τρίτο πρόσωπο, όπως δικηγόρος, βάσει γραπτών όρων που λένε πότε αποδεσμεύονται και σε ποιον.

Πληρώστε με τραπεζικό έμβασμα σε λογαριασμό που κατονομάζεται στη συμφωνία, ποτέ σε μετρητά, και κρατήστε την επιβεβαίωση. Επιβεβαιώστε τα στοιχεία του λογαριασμού τηλεφωνικά με τον δικό σας δικηγόρο πριν στείλετε οτιδήποτε.

Αν εμπλέκεται κτηματομεσίτης, ο Real Estate Agents Law 71(I)/2010 (ο περί Κτηματομεσιτών Νόμος) απαιτεί από κάθε αδειούχο κτηματομεσίτη να αναγράφει τις λέξεις "licensed estate agent" (αδειούχος κτηματομεσίτης) μαζί με τους αριθμούς εγγραφής και άδειας σε κάθε έγγραφο και διαφήμιση.⁴ Ένα έντυπο κράτησης από κτηματομεσίτη χωρίς αριθμό άδειας είναι λόγος να σταματήσετε και να ελέγξετε τον κτηματομεσίτη στο μητρώο του Real Estate Agents Registration Council (Συμβούλιο Εγγραφής και Ελέγχου Κτηματομεσιτών).

Όροι που πρέπει να μπουν γραπτώς πριν πληρώσετε#

Ο σκοπός της κράτησης είναι να κερδίσετε χρόνο για ελέγχους. Η συμφωνία πρέπει να κάνει την προκαταβολή επιστρεπτέα αν οι έλεγχοι αυτοί αποτύχουν. Όροι που ζητούν συνήθως οι αγοραστές:

1. Τίτλος: Ο πωλητής έχει τίτλο ιδιοκτησίας, ή ο developer μπορεί να δείξει τον τίτλο της γης και τις άδειες οικοδομής, και δεν υπάρχουν υποθήκες, επιβαρύνσεις ή δικαστικά διατάγματα που ο πωλητής δεν θα εξαλείψει.
2. Πιστοποιητικό έρευνας: Για συμβάσεις που συνάπτονται από τις 12 Δεκεμβρίου 2023 και μετά, ο πωλητής πρέπει να ενσωματώσει στη σύμβαση πιστοποιητικό έρευνας του ΤΚΧ για το ακίνητο, με ημερομηνία όχι παλαιότερη των πέντε εργάσιμων ημερών από τη σύναψη της σύμβασης.³ Η κράτηση μπορεί να κάνει την προκαταβολή επιστρεπτέα αν το πιστοποιητικό αυτό δείχνει κάτι που δεν έχει γνωστοποιηθεί στον αγοραστή.
3. Άδεια αγοράς: Για αγοραστή που χρειάζεται άδεια του Υπουργικού Συμβουλίου σύμφωνα με το Cap. 109, η αγορά εξαρτάται από την άδεια αυτή.⁵
4. Χρηματοδότηση: Αν χρειάζεστε δάνειο, η κράτηση μπορεί να εξαρτηθεί από την προσφορά δανείου.
5. Προθεσμία: Ημερομηνία έως την οποία υπογράφεται το πωλητήριο έγγραφο, μετά την οποία κάθε πλευρά μπορεί να αποχωρήσει και η προκαταβολή αντιμετωπίζεται όπως συμφωνήθηκε.

Τα κόστη που προκύπτουν αργότερα, όπως τα τέλη μεταβίβασης και ο ΦΠΑ, εξηγούνται στον οδηγό κόστος αγοράς ακινήτου στην Κύπρο.

Τι γίνεται αν οι έλεγχοι αποτύχουν#

Αν δεν ικανοποιηθεί ένας όρος της συμφωνίας και η προκαταβολή είναι επιστρεπτέα για αυτόν τον λόγο, ο αγοραστής τη ζητά πίσω γραπτώς, παραπέμποντας στον σχετικό όρο. Όταν τα χρήματα βρίσκονται σε δικηγόρο βάσει γραπτών όρων, η αποδέσμευση γίνεται σύμφωνα με αυτούς. Όταν καταβλήθηκαν απευθείας στον πωλητή, η ανάκτηση εξαρτάται από το αν ο πωλητής θα πληρώσει· αν δεν πληρώσει, η θεραπεία είναι αστική αγωγή, που απαιτεί χρόνο και χρήματα.

Αν οι έλεγχοι είναι επιτυχείς, το επόμενο βήμα είναι το πωλητήριο έγγραφο. Μόλις υπογραφεί, πρέπει να κατατεθεί στο ΤΚΧ, το οποίο χρεώνει €50,00 για την κατάθεση και τη δέχεται μέσα σε έξι μήνες από την υπογραφή.² Η κατάθεση είναι αυτό που προστατεύει τη θέση του αγοραστή μέχρι να μεταβιβαστεί ο τίτλος ιδιοκτησίας· ο οδηγός οι τίτλοι ιδιοκτησίας στην Κύπρο εξηγεί τι ακολουθεί.

Προειδοποιητικά σημάδια στα έγγραφα κράτησης#

• Το έγγραφο αυτοχαρακτηρίζεται κράτηση αλλά περιέχει πλήρη τιμή αγοράς, χρονοδιάγραμμα πληρωμών και ποινικές ρήτρες, άρα μπορεί να είναι δεσμευτική σύμβαση.
• Η προκαταβολή περιγράφεται μόνο ως "αμοιβή", χωρίς αναφορά στην τιμή αγοράς.
• Δεν υπάρχει ημερομηνία έως την οποία πρέπει να υπογραφεί το πωλητήριο έγγραφο.
• Τα χρήματα πρέπει να καταβληθούν σε μετρητά ή σε προσωπικό λογαριασμό που δεν συνδέεται με τον πωλητή.
• Οι αριθμοί άδειας και εγγραφής του κτηματομεσίτη λείπουν από το έγγραφο, παρότι ο Νόμος 71(I)/2010 τους απαιτεί.⁴
• Σας λένε ότι θα χάσετε το ακίνητο αν δεν πληρώσετε την ίδια μέρα.

Κανένα από αυτά δεν αποδεικνύει από μόνο του πρόβλημα, αλλά το καθένα είναι λόγος να περιμένετε μέχρι να διαβάσει το έγγραφο ο δικηγόρος σας. Το γλωσσάριο ακινήτων της Κύπρου εξηγεί τους όρους που πιθανότατα θα συναντήσετε.