Μπορούν ξένοι να αγοράσουν ακίνητο στην Κύπρο; Οι διαδρομές για αγοραστές από την ΕΕ, το Ηνωμένο Βασίλειο και άλλες χώρες εκτός ΕΕ

Η σελίδα αυτή εξηγεί τους γενικούς κανόνες όπως τους έχουν δημοσιεύσει οι κυπριακές αρχές κατά την ημερομηνία που αναγράφεται. Συντελεστές, όρια και διαδικασίες αλλάζουν, και η δική σας θέση εξαρτάται από στοιχεία που δεν γνωρίζουμε. Πριν προχωρήσετε, επιβεβαιώστε τα ποσά με το Tax Department (Τμήμα Φορολογίας) ή το Department of Lands and Surveys (Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας) και ζητήστε συμβουλή από δικηγόρο εγγεγραμμένο στον Cyprus Bar Association (Παγκύπριος Δικηγορικός Σύλλογος) ή από αδειούχο λογιστή.

Ο νόμος που το καθορίζει: Cap. 109#

Οι κανόνες βρίσκονται σε έναν σύντομο νόμο, τον Immovable Property (Acquisition by Aliens) Law, Cap. 109 (Ο περί Κτήσης Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Αλλοδαποί) Νόμος).¹ Περιορίζει την αγορά ακινήτων από «αλλοδαπό» (allodapos), και ο ορισμός στο άρθρο 2 καθορίζει ποια διαδρομή ισχύει για εσάς.

Το Cap. 109 ορίζει ως αλλοδαπό το πρόσωπο που δεν είναι πολίτης της Δημοκρατίας, και περιλαμβάνει επίσης εταιρείες που ελέγχονται από αλλοδαπούς, αλλοδαπές εταιρείες και καταπιστεύματα προς όφελος αλλοδαπού.¹ Στη συνέχεια ο ορισμός εξαιρεί τέσσερις ομάδες, οι οποίες αγοράζουν με τους ίδιους όρους με τους Κύπριους:

• τον «αλλοδαπό Κύπριο», δηλαδή πρόσωπο που δεν είναι πολίτης αλλά γεννήθηκε στην Κύπρο ενώ οι γονείς του, ή ο πατέρας του, διέμεναν συνήθως εκεί, καθώς και τον αλλοδαπό σύζυγο τέτοιου προσώπου·¹
• τον αλλοδαπό σύζυγο πολίτη της Δημοκρατίας, εκτός αν οι σύζυγοι έχουν χωρίσει με διάταγμα αρμόδιου δικαστηρίου·¹
• τον πολίτη κράτους μέλους της ΕΕ που έχει την ιθαγένεια της Ένωσης βάσει του άρθρου 20 της Συνθήκης για τη Λειτουργία της Ευρωπαϊκής Ένωσης, και τον πολίτη κράτους μέρους της Συμφωνίας για τον Ευρωπαϊκό Οικονομικό Χώρο·¹
• το νομικό πρόσωπο που έχει συσταθεί βάσει του δικαίου κράτους μέλους με καταστατική έδρα, κεντρική διοίκηση ή κύριο τόπο επιχειρηματικής δραστηριότητας σε κράτος του ΕΟΧ.¹

Όλοι οι άλλοι είναι αλλοδαποί για τον σκοπό αυτό, και το άρθρο 3(1) απαγορεύει σε αλλοδαπό να αποκτήσει ακίνητη ιδιοκτησία, εν ζωή ή λόγω θανάτου, χωρίς την προηγούμενη άδεια του Council of Ministers (Υπουργικό Συμβούλιο).¹

Διαδρομή 1: πολίτες ΕΕ και ΕΟΧ#

Ο πολίτης κράτους μέλους της ΕΕ ή κράτους του ΕΟΧ βρίσκεται εκτός του ορισμού του αλλοδαπού, οπότε ο κανόνας της άδειας του άρθρου 3 δεν ισχύει για την αγορά.¹ Η ίδια εξαίρεση καλύπτει εταιρεία που έχει συσταθεί βάσει του δικαίου κράτους μέλους και εδρεύει σε κράτος του ΕΟΧ.¹ Η εξαίρεση προστέθηκε με τον Νόμο 54(I)/2003, ο οποίος, σύμφωνα με το ενοποιημένο κείμενο, τέθηκε σε ισχύ την ημερομηνία προσχώρησης της Δημοκρατίας στην Ευρωπαϊκή Ένωση.¹

Το ότι ο αγοραστής βρίσκεται εκτός του Cap. 109 δεν καταργεί τα συνήθη στάδια μιας αγοράς.¹ Η σύμβαση κατατίθεται κανονικά στο επαρχιακό κτηματολόγιο, η μεταβίβαση γίνεται κανονικά μέσω του Κτηματολογίου με τα έγγραφα και τα τέλη που ισχύουν για κάθε αγοραστή, και το κόστος αγοράς ακινήτου στην Κύπρο είναι το ίδιο.

Διαδρομή 2: Βρετανοί πολίτες μετά το Brexit#

Το Cap. 109 δεν αναφέρει το Ηνωμένο Βασίλειο ή τους πολίτες του.¹ Η μόνη αναφορά στη Βρετανία στο ενοποιημένο κείμενο βρίσκεται στον ορισμό των Περιοχών Κυρίαρχων Βάσεων Ακρωτηρίου και Δεκέλειας (Akrotiri and Dhekelia), οι οποίες περιγράφονται ως περιοχές υπό βρετανική κυριαρχία για τον σκοπό του ορισμού της «αλλοδαπής εταιρείας».¹ Τίποτα στο κείμενο που διαβάσαμε στις 30 Οκτωβρίου 2026 δεν δίνει στον Βρετανό πολίτη δικό του καθεστώς.¹

Μένει ο γενικός ορισμός. Ένας Βρετανός πολίτης που δεν έχει υπηκοότητα ΕΕ, ΕΟΧ ή Κύπρου και δεν είναι σύζυγος Κύπριου πολίτη ή «αλλοδαπός Κύπριος» όπως ορίστηκε πιο πάνω, είναι αλλοδαπός βάσει του άρθρου 2 και χρειάζεται την προηγούμενη άδεια του Υπουργικού Συμβουλίου βάσει του άρθρου 3(1).¹ Ένας Βρετανός πολίτης που έχει επίσης την υπηκοότητα κράτους της ΕΕ ή του ΕΟΧ εμπίπτει στην εξαίρεση για αυτή την υπηκοότητα.¹ Ο νόμος δεν λέει τίποτε άλλο για τους Βρετανούς πολίτες, άρα ούτε η σελίδα αυτή· ένας δικηγόρος εγγεγραμμένος στον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο μπορεί να επιβεβαιώσει τη δική σας θέση.

Διαδρομή 3: άλλοι αγοραστές εκτός ΕΕ και η άδεια του Υπουργικού Συμβουλίου#

Το άρθρο 3(1) του Cap. 109 απαγορεύει σε αλλοδαπό να αποκτήσει ακίνητη ιδιοκτησία, εν ζωή ή λόγω θανάτου, χωρίς την προηγούμενη άδεια του Υπουργικού Συμβουλίου.¹ Το άρθρο 3(2) ορίζει ότι οποιοσδήποτε, αλλοδαπός ή όχι, μπορεί να υποβάλει αίτηση για άδεια για συγκεκριμένο αλλοδαπό ή για οποιονδήποτε αλλοδαπό· ότι το Υπουργικό Συμβούλιο εξετάζει την αίτηση, αποφασίζει και ενημερώνει γραπτώς τον αιτητή «με κάθε δυνατή ταχύτητα»· και ότι η άδεια μπορεί να προβλέπει ότι δεν χρειάζεται νέα άδεια όταν άλλος αλλοδαπός αποκτήσει αργότερα το ίδιο ακίνητο, με όποιους όρους αυτή ορίζει.¹

Όταν η γη που αποκτάται υπερβαίνει ό,τι είναι απολύτως αναγκαίο για την ανέγερση κατοικίας ή επαγγελματικού χώρου, και σε κάθε περίπτωση υπερβαίνει τις δύο σκάλες (skales, η παραδοσιακή κυπριακή μονάδα εμβαδού γης· ο νόμος δεν δίνει μετρική αντιστοιχία), το άρθρο 3(1A) υπάγει την άδεια στους όρους, περιορισμούς, προϋποθέσεις και κριτήρια που καθορίζουν κανονισμοί του Υπουργικού Συμβουλίου εγκεκριμένοι από το House of Representatives (Βουλή των Αντιπροσώπων).¹ Το άρθρο 4 επιτρέπει στο Υπουργικό Συμβούλιο να εκδίδει κανονισμούς, μεταξύ άλλων για το ελάχιστο εμβαδόν των τεμαχίων στα οποία αλλοδαπός μπορεί να διαχωρίσει γη για πώληση, και κάθε εγγραφή κατά παράβαση αυτών των κανονισμών είναι άκυρη.¹

Ο νόμος δεν ορίζει προθεσμία σε ημέρες, τέλος ή κατάλογο εγγράφων για την αίτηση, και η σελίδα αυτή δεν αναφέρει κανένα από αυτά. Ο δικηγόρος σας ετοιμάζει την αίτηση μόλις υπάρξει σύμβαση και μπορεί να σας πει τι ζητά το γραφείο της επαρχίας σας.

Τι είναι η άδεια και τι δεν είναι#

Η άδεια είναι απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου που επιτρέπει σε συγκεκριμένο αλλοδαπό να αποκτήσει συγκεκριμένο ακίνητο.¹ Κατά τη μεταβίβαση, το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας τη ζητά ως ένα από τα έγγραφα του φακέλου: ο δημοσιευμένος κατάλογός του για μεταβίβαση λόγω πώλησης περιλαμβάνει "Permit issued by the Competent Authority to which the power has been delegated by the Council of Ministers, in cases where the transferee is a foreign person, as defined in the Immovable Property Acquisition (Aliens) Law – Cap. 109" (άδεια που εκδίδεται από την Αρμόδια Αρχή στην οποία έχει εκχωρηθεί η εξουσία από το Υπουργικό Συμβούλιο, σε περιπτώσεις όπου ο εκδοχέας είναι αλλοδαπό πρόσωπο, όπως ορίζεται στον περί Κτήσης Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Αλλοδαποί) Νόμο).² Χωρίς αυτήν, το άρθρο 3(5) καθιστά άκυρη κάθε εγγραφή του ακινήτου κατά παράβαση του άρθρου 3.¹

Η άδεια δεν είναι άδεια διαμονής. Η ιδιοκτησία ακινήτου, με ή χωρίς άδεια βάσει του Cap. 109, δεν δίνει από μόνη της δικαίωμα διαμονής στην Κύπρο.¹ Η διαμονή είναι ξεχωριστή διαδικασία βάσει της μεταναστευτικής νομοθεσίας, την οποία χειρίζεται το Civil Registry and Migration Department (Τμήμα Αρχείου Πληθυσμού και Μετανάστευσης) του Ministry of Interior (Υπουργείο Εσωτερικών) (gov.cy/crmd), και η σελίδα αυτή δεν αναφέρει κριτήρια, ποσά ή χρονοδιαγράμματα γι’ αυτήν.⁴

Η άδεια επίσης δεν είναι προϋπόθεση για την υπογραφή ή την κατάθεση της σύμβασης. Το άρθρο 3(3) ορίζει ότι έγκυρη σύμβαση για απόκτηση ακινήτου από αλλοδαπό δεν δίνει στον αλλοδαπό δικαίωμα απόκτησης του ακινήτου μέχρι να χορηγηθεί η άδεια, αλλά το άρθρο 3(4) διατηρεί το δικαίωμα του αλλοδαπού να προβεί στις ενέργειες του άρθρου 2 του Sale of Land (Specific Performance) Law (Ο περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος).¹

Η σύμβαση και η κατάθεσή της όσο εκκρεμεί η άδεια#

Ένας αγοραστής εκτός ΕΕ συνήθως υπογράφει τη σύμβαση πριν υπάρξει η άδεια. Δύο κανόνες, από το Cap. 109 και από τη σελίδα του ίδιου του Τμήματος για την κατάθεση, περιγράφουν σε ποια θέση βρίσκεστε.¹³

Πρώτον, η σύμβαση δεν δίνει δικαίωμα στο ακίνητο μέχρι να χορηγηθεί η άδεια (άρθρο 3(3)), οπότε ο αγοραστής που ολοκληρώνει χωρίς αυτήν έχει άκυρη εγγραφή (άρθρο 3(5)).¹

Δεύτερον, η σύμβαση μπορεί παρ’ όλα αυτά να κατατεθεί στο επαρχιακό κτηματολόγιο. Το άρθρο 3(4) ορίζει ότι τίποτα στο Cap. 109 δεν επηρεάζει το δικαίωμα του αλλοδαπού να προβεί στις ενέργειες του άρθρου 2 του περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, δηλαδή την κατάθεση που επιτρέπει στον αγοραστή να επιβάλει τη σύμβαση στον πωλητή.¹ Η σελίδα του Τμήματος για την κατάθεση σύμβασης πώλησης δεν θέτει όρο για την υπηκοότητα του αγοραστή και δεν αναφέρει το Cap. 109· ζητά από κάθε αιτητή αντίγραφο ταυτότητας ή διαβατηρίου, ή ARC για αλλοδαπούς, χρεώνει €50.00 για την κατάθεση και απαιτεί η κατάθεση να γίνει εντός έξι μηνών από την ημερομηνία υπογραφής, εκτός αν δικαστικό διάταγμα επιτρέπει εκπρόθεσμη κατάθεση.³

Το Cap. 109 και οι σελίδες του Τμήματος δεν λένε τίποτα για το τι γίνεται με τα χρήματα που καταβλήθηκαν βάσει της σύμβασης αν η άδεια απορριφθεί· αυτό είναι θέμα της ίδιας της σύμβασης.¹³

Εταιρείες, καταπιστεύματα, μισθώσεις και κληρονομιά#

Η χρήση εταιρείας δεν παρακάμπτει τους κανόνες. Το Cap. 109 θεωρεί εταιρεία ελεγχόμενη από αλλοδαπούς κάθε οργανισμό στον οποίο οι μισοί ή περισσότεροι διευθυντές, ψήφοι ή μετοχές ανήκουν σε αλλοδαπούς, ή στον οποίο αλλοδαπός έχει εξουσίες βάσει του καταστατικού ώστε ο οργανισμός να ενεργεί όπως επιθυμεί.¹ Εταιρεία που έχει συσταθεί εκτός Κύπρου και των Περιοχών Κυρίαρχων Βάσεων είναι «αλλοδαπή εταιρεία» και αλλοδαπός, όποιος κι αν είναι ο ιδιοκτήτης της, εκτός αν εμπίπτει στην εξαίρεση για ΕΕ και ΕΟΧ.¹ Απόκτηση θεωρείται επίσης η αγορά μετοχών κυπριακής εταιρείας που έχει ακίνητα, όταν η αγορά θα καθιστούσε την εταιρεία ελεγχόμενη από αλλοδαπούς (άρθρο 3(6)(b)), και η σύσταση καταπιστεύματος προς όφελος αλλοδαπού που κατέχει ακίνητο, μακροχρόνια μίσθωση ή τέτοιες μετοχές (άρθρο 3(6)(c)).¹

Η μίσθωση θεωρείται απόκτηση όταν διαρκεί, ή μπορεί να παραταθεί κατ’ αποκλειστική επιλογή του μισθωτή ώστε να διαρκεί, περισσότερο από 33 χρόνια· για τον κανόνα των μεγάλων τεμαχίων του άρθρου 3(1A) το όριο είναι μίσθωση άνω των 10 ετών.¹

Η κληρονομιά δεν αποτελεί εξαίρεση. Το άρθρο 3(1) ισχύει για απόκτηση λόγω θανάτου όπως και εν ζωή, οπότε ένας κληρονόμος εκτός ΕΕ χρειάζεται άδεια για να αποκτήσει ακίνητο στην Κύπρο.¹ Το Cap. 109 δεν περιέχει κανόνα που να εμποδίζει ιδιοκτήτη εκτός ΕΕ να πωλήσει· ο επόμενος αγοραστής υποβάλλει δική του αίτηση, εκτός αν βρίσκεται εκτός του ορισμού του αλλοδαπού ή αν η αρχική άδεια όριζε ότι δεν χρειάζεται νέα άδεια.¹

Νομοσχέδια σε εκκρεμότητα και πώς κρατάμε τη σελίδα ακριβή#

Ένα νομοσχέδιο δεν αλλάζει τίποτα μέχρι να το ψηφίσει η Βουλή των Αντιπροσώπων και να δημοσιευθεί στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας. Στις 30 Οκτωβρίου 2026 το ενοποιημένο κείμενο του Cap. 109 στο CyLaw ανέφερε τον Νόμο 161(I)/2011 ως την πιο πρόσφατη τροποποίησή του.¹ Μέχρι να εμφανιστεί εκεί νεότερος τροποποιητικός νόμος, οι κανόνες αυτής της σελίδας είναι οι κανόνες που ισχύουν· περιγράφουμε ένα νομοσχέδιο μόνο με το στάδιο στο οποίο βρίσκεται στη Βουλή και την ημερομηνία του σταδίου αυτού, όπως καταγράφονται στον ιστότοπο της ίδιας της Βουλής.

Κάθε κανόνας σε αυτή τη σελίδα προέρχεται από το ενοποιημένο ελληνικό κείμενο του Cap. 109 στο CyLaw, τη νομική βάση δεδομένων του Παγκύπριου Δικηγορικού Συλλόγου, και από τις σελίδες του ίδιου του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας.¹ Η πολιτική σύνταξης εξηγεί ποιες πηγές δεχόμαστε, και τα λάθη διορθώνονται με ημερομηνία όπως ορίζει η πολιτική διορθώσεων. Τα στάδια αγοράς που ισχύουν για κάθε αγοραστή βρίσκονται στη σελίδα πώς να αγοράσετε ακίνητο στην Κύπρο. Η σελίδα αυτή δεν σας λέει αν εσείς, η εταιρεία σας ή ένα συγκεκριμένο ακίνητο χρειάζεται άδεια.