Reservierungsvereinbarungen und Anzahlungen beim Immobilienkauf in Zypern

Diese Seite erläutert die allgemeinen Regeln so, wie die zyprischen Behörden sie zum angegebenen Datum veröffentlicht haben. Sätze, Schwellenwerte und Verfahren ändern sich, und Ihre Lage hängt von Umständen ab, die wir nicht kennen. Bevor Sie handeln, prüfen Sie die Zahlen beim Tax Department (Steuerbehörde) oder beim Department of Lands and Surveys (Amt für Liegenschaften und Vermessung) und lassen Sie sich von einem bei der Cyprus Bar Association (Zyprische Anwaltskammer) eingetragenen Rechtsanwalt oder einem zugelassenen Steuerberater beraten.

Was eine Reservierungsvereinbarung ist und was nicht#

Eine Reservierungsvereinbarung ist ein kurzes Dokument, in dem sich ein Verkäufer verpflichtet, eine Immobilie für einen bestimmten Zeitraum vom Markt zu nehmen, während der Käufer Prüfungen, Finanzierung und den Kaufvertrag vorbereitet. Im Gegenzug zahlt der Käufer meist eine Reservierungsanzahlung. In Zypern steht sie oft früh im Ablauf, und sie wird in der Regel vom Verkäufer, vom Bauträger oder vom Makler aufgesetzt.

Sie ist nicht der Kaufvertrag. Den Schutz, den das zyprische Recht einem Käufer gibt, verschafft ein unterzeichneter Kaufvertrag, der beim Department of Lands and Surveys (DLS, Amt für Liegenschaften und Vermessung) hinterlegt ist: Nach dem Sale of Immovable Property (Specific Performance) Law 81(I)/2011 (Gesetz über den Verkauf von Immobilien, Erfüllungsanspruch) muss der Vertrag innerhalb von sechs Monaten nach der Unterzeichnung hinterlegt werden, damit der Käufer ihn gegenüber der Immobilie durchsetzen kann.¹ Eine Reservierungsvereinbarung ist normalerweise nicht als Kaufvertrag formuliert; ein Käufer, der nur eine Reservierung hat, besitzt daher einen persönlichen Anspruch gegen den Verkäufer, keinen gegen das Grundstück eingetragenen Anspruch.

Ob ein bestimmtes Dokument eine Reservierung ist oder etwas Verbindlicheres, hängt von seinem Wortlaut ab. Das ist eine Frage für Ihren eigenen Anwalt, bevor Sie unterschreiben und bevor Sie zahlen. Der vollständige Ablauf von der Reservierung bis zur Eigentumsurkunde steht unter Immobilienkauf in Zypern Schritt für Schritt.

Rückzahlbare und nicht rückzahlbare Anzahlungen#

Kein zyprisches Gesetz, das wir gefunden haben, legt die Höhe einer Reservierungsanzahlung fest oder bestimmt, ob sie zurückgezahlt werden muss. Beides richtet sich nach dem Dokument, deshalb zählt der Wortlaut mehr als der Betrag.

Eine Anzahlung kann sein:

• rückzahlbar: vollständig erstattet, wenn der Käufer aus beliebigem Grund zurücktritt oder wenn genannte Bedingungen nicht eintreten;
• bedingt rückzahlbar: nur erstattet, wenn eine aufgeführte Bedingung nicht eintritt, zum Beispiel die Prüfung des Eigentumstitels oder eine Kreditzusage;
• nicht rückzahlbar: vom Verkäufer einbehalten, wenn der Käufer den Kauf nicht fortsetzt, gleich aus welchem Grund.

Das Dokument sollte auch regeln, was mit der Anzahlung geschieht, wenn der Kaufvertrag unterzeichnet wird. Normalerweise wird sie auf den Kaufpreis angerechnet; schweigt die Vereinbarung dazu, verlangen Sie, dass dieser Satz ergänzt wird.

Diese Seite nennt keine übliche Höhe der Anzahlung, weil keine amtliche Quelle eine veröffentlicht.

Wo das Geld liegen sollte#

Eine Anzahlung, die direkt an den Verkäufer geht, ist schwer zurückzubekommen, wenn der Kauf scheitert, besonders wenn der Verkäufer eine Gesellschaft ist oder im Ausland lebt. Sicherer ist es, wenn ein Dritter, etwa ein Anwalt, das Geld nach schriftlichen Bedingungen verwahrt, die festlegen, wann und an wen es freigegeben wird.

Zahlen Sie per Banküberweisung auf ein in der Vereinbarung genanntes Konto, nie in bar, und bewahren Sie die Bestätigung auf. Bestätigen Sie die Kontodaten telefonisch mit Ihrem eigenen Anwalt, bevor Sie etwas überweisen.

Ist ein Immobilienmakler beteiligt, verlangt das Real Estate Agents Law 71(I)/2010 (Maklergesetz), dass jeder zugelassene Makler auf jedem Dokument und in jeder Anzeige die Worte "licensed estate agent" (zugelassener Immobilienmakler) mit Registrierungs- und Lizenznummer angibt.⁴ Ein Reservierungsformular eines Maklers ohne Lizenznummer ist ein Grund, innezuhalten und den Makler im Register des Real Estate Agents Registration Council (Registrierungsrat für Immobilienmakler) zu prüfen.

Bedingungen, die vor der Zahlung schriftlich festgehalten werden sollten#

Der Sinn der Reservierung ist, Zeit für Prüfungen zu gewinnen. Die Vereinbarung sollte die Anzahlung rückzahlbar machen, wenn diese Prüfungen scheitern. Zu den Bedingungen, die Käufer häufig verlangen, gehören:

1. Eigentumstitel: Der Verkäufer hat den Titel, oder der Bauträger kann den Titel des Grundstücks und die Baugenehmigungen vorlegen, und es bestehen keine Hypotheken, Belastungen oder Gerichtsbeschlüsse, die der Verkäufer nicht ablösen wird.
2. Grundbuchauszug: Für Verträge, die am oder nach dem 12. Dezember 2023 geschlossen wurden, muss der Verkäufer einen Grundbuchauszug (search certificate) des DLS für die Immobilie zum Bestandteil des Vertrags machen, der nicht älter als fünf Arbeitstage ab dem Tag des Vertragsschlusses ist.³ Eine Reservierung kann die Anzahlung rückzahlbar machen, falls dieser Auszug etwas zeigt, das dem Käufer nicht mitgeteilt wurde.
3. Erwerbsgenehmigung: Für einen Käufer, der nach Cap. 109 die Genehmigung des Council of Ministers (Ministerrat) braucht, hängt der Kauf von dieser Genehmigung ab.⁵
4. Finanzierung: Brauchen Sie einen Kredit, kann die Reservierung von einem Kreditangebot abhängig gemacht werden.
5. Frist: Ein Datum, bis zu dem der Kaufvertrag unterzeichnet sein muss; danach kann jede Seite zurücktreten, und mit der Anzahlung wird wie vereinbart verfahren.

Kosten, die später fällig werden, etwa Übertragungsgebühren und Mehrwertsteuer, werden unter Kosten des Immobilienkaufs in Zypern erklärt.

Was geschieht, wenn die Prüfungen scheitern#

Tritt eine Bedingung der Vereinbarung nicht ein und ist die Anzahlung aus diesem Grund rückzahlbar, fordert der Käufer sie schriftlich unter Berufung auf die Klausel zurück. Verwahrt ein Anwalt das Geld nach schriftlichen Bedingungen, richtet sich die Freigabe nach diesen Bedingungen. Wurde es direkt an den Verkäufer gezahlt, hängt die Rückzahlung davon ab, dass der Verkäufer zahlt; tut er das nicht, bleibt eine Zivilklage, die Zeit und Geld kostet.

Verlaufen die Prüfungen positiv, folgt als nächster Schritt der Kaufvertrag. Nach der Unterzeichnung sollte er beim DLS hinterlegt werden, das für die Hinterlegung €50,00 berechnet und sie innerhalb von sechs Monaten nach der Unterzeichnung annimmt.² Die Hinterlegung schützt die Stellung des Käufers, bis die Eigentumsurkunde übertragen ist; was danach folgt, erklärt Eigentumsurkunden in Zypern erklärt.

Warnzeichen in Reservierungsdokumenten#

• Das Dokument nennt sich Reservierung, enthält aber einen vollständigen Kaufpreis, einen Zahlungsplan und Vertragsstrafen; es kann also ein verbindlicher Vertrag sein.
• Die Anzahlung wird nur als "Gebühr" bezeichnet, ohne Bezug zum Kaufpreis.
• Es gibt kein Datum, bis zu dem der Kaufvertrag unterzeichnet sein muss.
• Das Geld soll bar gezahlt werden oder auf ein Privatkonto ohne Verbindung zum Verkäufer.
• Lizenz- und Registrierungsnummer des Maklers fehlen im Dokument, obwohl das Law 71(I)/2010 sie verlangt.⁴
• Man sagt Ihnen, die Immobilie sei weg, wenn Sie nicht noch am selben Tag zahlen.

Keines dieser Zeichen beweist für sich allein ein Problem, aber jedes ist ein Grund, abzuwarten, bis Ihr Anwalt das Dokument gelesen hat. Das Glossar zum Immobilienkauf in Zypern erklärt die Begriffe, denen Sie wahrscheinlich begegnen.