Депонирование договора купли-продажи в Земельном реестре Кипра

Эта страница объясняет общие правила в том виде, в каком их опубликовали власти Кипра на указанную дату. Ставки, пороги и процедуры меняются, а ваше положение зависит от фактов, которые нам неизвестны. Прежде чем действовать, проверьте цифры в Tax Department (Налоговый департамент) или в Department of Lands and Surveys (Департамент земель и обследований) и получите консультацию юриста, зарегистрированного в Cyprus Bar Association (Кипрская коллегия адвокатов), или лицензированного бухгалтера.

Что даёт депонирование договора#

После подписания договора купли-продажи его копию подают в районное земельное отделение того района, где находится объект. Этот шаг регулирует Sale of Immovable Property (Specific Performance) Law (Закон о продаже недвижимого имущества (исполнение в натуре)), N. 81(I)/2011, который определяет депонирование как подачу заверенной копии договора в это отделение для создания вещного обременения (charge in rem) на объект.¹

Ради этого обременения шаг и делается. Согласно разделу 5 закона депонированный договор создаёт обременение на объект, очерёдность которого определяется порядком подачи.¹ Оно связывает сам объект, поэтому последующий покупатель, заимодавец или кредитор продавца видит его в Земельном реестре (Ktimatologio) при проверке. Department of Lands and Surveys (Департамент земель и кадастра) описывает депонированный договор так же — как обременение на объект.³

Депонирование не передаёт право собственности. Продавец остаётся зарегистрированным собственником до регистрации передачи, а это может произойти через месяцы или годы, если титул собственности ещё не выдан. Вся последовательность от резервирования до передачи описана на нашей странице как купить недвижимость на Кипре.

Срок и кто подаёт договор#

Раздел 3 Law 81(I)/2011 гласит, что районное земельное отделение принимает договор, только если он депонирован в течение шести месяцев с даты подписания.¹ Департамент земель и кадастра указывает тот же шестимесячный срок и добавляет, что для более позднего депонирования нужно судебное решение, разрешающее его.²

На практике важны два варианта:

• Если на землю, в состав которой входит объект, ещё не зарегистрирован ни один продавец как собственник, договор можно депонировать в течение шести месяцев с даты такой регистрации.¹
• В договоре мены (antiparochi), когда владелец земли обменивает землю на готовые помещения, срок для владельца земли начинается с момента передачи земли застройщику.¹

Депонировать договор может любая из сторон.¹ На странице заявления Департамента добавлено, что подать его может юрист, действующий от имени покупателя, или зарегистрированный агент по недвижимости, который был посредником в сделке, с декларацией или доверенностью, которые запрашивает Департамент.² В большинстве покупок договор подаёт собственный юрист покупателя, потому что обременение защищает именно покупателя.

Условие, запрещающее депонирование, в договоре, подписанном после вступления закона в силу, ничтожно с самого начала.¹ Продавец не может исключить это договором.

Гербовый сбор по договору#

До конца 2025 года договор купли-продажи нужно было оплатить гербовым сбором, прежде чем его можно было депонировать.⁵ Налоговый департамент сообщает, что Law 239(I)/2025 отменил Stamp Duty Laws 1963 to 2025 (законы о гербовом сборе) с 1 января 2026 года.⁵ Поэтому Департамент земель и кадастра требует гербового сбора, только если хотя бы одна сторона подписала договор до 1 января 2026 года.²

Если вы депонируете более старый договор, который одна из сторон подписала в 2025 году или раньше, спросите юриста, был ли уплачен гербовый сбор.² Полный перечень расходов при покупке, включая пошлину за передачу права собственности и НДС, приведён на нашей странице расходы на покупку недвижимости на Кипре.

Какие документы нужны районному земельному отделению#

Департамент земель и кадастра перечисляет для депонирования договора купли-продажи следующее:

• форма заявления Δ.Ε.314, заполненная лицом, которое депонирует договор;²
• договор с оригинальными подписями, оплаченный гербовым сбором, только если одна из сторон подписала его до 1 января 2026 года;²
• кадастровый план, подписанный сторонами;
• поэтажные планы, подписанные сторонами, если объект является помещением в здании;
• соглашение о распределении, подписанное всеми зарегистрированными совладельцами, если продавцами являются не все они;
• форма Δ.Ε.307, заявление под присягой, если одна из сторон — компания;²
• копия обеих сторон удостоверения личности лица, депонирующего договор, или паспорт либо Alien Registration Certificate (регистрационное свидетельство иностранца) для иностранного гражданина;
• если на объекте уже зарегистрирована ипотека или ранее депонированный договор, письменная декларация (Form A) или письменное согласие покупателя (Form C).

Для договоров, подписанных после поправки 2023 года, продавец обязан приложить к договору справку о проверке объекта (search certificate) как его часть.⁴ Law N. 132(I)/2023 вступил в силу 12 декабря 2023 года, и справка должна быть датирована не ранее чем за пять рабочих дней до даты подписания договора.⁴¹ В справке перечислены ипотеки, записи (memos), запреты и другие обременения, зарегистрированные на объект на эту дату. Что означают эти записи, объяснено на нашей странице титулы собственности на Кипре: объяснение.

Что защищает депонированный договор и где пределы этой защиты#

Депонированный договор даёт покупателю две вещи согласно Law 81(I)/2011.¹

1. Обеспеченное требование. Пока суд не вынесет решение об исполнении в натуре или не присудит компенсацию, обременение обеспечивает всё, что покупатель уплатил в счёт цены на любой момент.¹
2. Исполнение в натуре. Раздел 6 делает договор исполнимым в натуре по решению суда, если он был депонирован по разделу 3 и иск подан в пределах срока исковой давности за нарушение договора.¹ Тогда суд может распорядиться зарегистрировать объект на имя покупателя.

Если объект был заложен до депонирования договора, закон устанавливает, как платежи покупателя направляются кредитору, чтобы объект можно было освободить, с использованием форм из приложения к закону.¹ Кредитора, который умышленно этого не делает, Director of the Department (директор Департамента) может оштрафовать на сумму до €100 000.¹

У защиты есть пределы. Обременение обеспечивает только уплаченное, а не полную стоимость. Оно стоит в очереди после любой ипотеки, записи или договора, зарегистрированных ранее, поэтому справка о проверке так важна. И решение суда — это ещё не передача: Департамент указывает, что решение об исполнении в натуре должно быть подано в течение одного года с даты его вынесения, со сбором €10,00 за принятие заявления и €5,00 за каждый титул собственности на каждого владельца.⁶

После депонирования: платежи, завершение сделки и передача#

Депонирование происходит на раннем этапе. Затем платежи идут по графику договора, и каждый платёж увеличивает сумму, которую обеспечивает обременение.¹ Сохраняйте подтверждение каждого платежа, потому что это доказательство того, что обеспечено.

Передача титула — отдельное действие в том же районном земельном отделении. Она происходит, когда на объект существует отдельный титул собственности и цена уплачена, и именно тогда наступает срок уплаты пошлины за передачу права собственности. До этого депонированный договор остаётся главной защитой покупателя в Земельном реестре.

Если вы покупаете из страны вне Европейского союза, правила получения разрешения для покупателей из стран вне ЕС описаны на нашей странице могут ли иностранцы покупать недвижимость на Кипре. Количество договоров, депонированных каждый месяц, по районам приведено на нашей странице Договоры купли-продажи на Кипре. Термины, использованные здесь, например обременение (encumbrance) и договор о переходе прав (vesting contract), определены в материале глоссарий кипрской недвижимости.