הפקדת חוזה המכר במרשם המקרקעין בקפריסין

דף זה מסביר את הכללים הכלליים כפי שפורסמו על ידי רשויות קפריסין בתאריך המצוין. שיעורים, ספים ונהלים משתנים, ומצבכם תלוי בעובדות שאיננו מכירים. לפני שאתם פועלים, אמתו את הסכומים מול Tax Department (רשות המסים) או Department of Lands and Surveys (מחלקת המקרקעין והמדידות), וקבלו ייעוץ מעורך דין הרשום ב-Cyprus Bar Association (לשכת עורכי הדין של קפריסין) או מרואה חשבון מורשה.

מה עושה הפקדת החוזה#

לאחר שחוזה מכר נחתם, עותק שלו מוגש ל-District Lands Office (משרד המקרקעין המחוזי) של המחוז שבו נמצא הנכס. החוק שחל על שלב זה הוא Sale of Immovable Property (Specific Performance) Law (חוק מכר מקרקעין (ביצוע בעין)), N. 81(I)/2011, שמגדיר הפקדה כהגשת עותק נאמן של החוזה לאותו משרד כדי ליצור שעבוד קנייני על הנכס.¹

השעבוד הזה הוא מטרת השלב. לפי סעיף 5 של החוק, חוזה שהופקד יוצר שעבוד על הנכס, שמדורג לפי סדר הגשתו.¹ הוא חל על הנכס עצמו, כך שקונה, מלווה או נושה מאוחר יותר של המוכר מוצא אותו במרשם המקרקעין (Ktimatologio) כשהוא עורך חיפוש. Department of Lands and Surveys (מחלקת המקרקעין והמדידות) מתארת חוזה שהופקד באותם מונחים, כשעבוד על הנכס.³

ההפקדה אינה מעבירה בעלות. המוכר נשאר הבעלים הרשום עד שההעברה נרשמת, מה שיכול לקרות חודשים או שנים מאוחר יותר כשעדיין לא הונפק שטר בעלות. הרצף המלא, מההזמנה ועד ההעברה, מופיע בעמוד שלנו איך קונים נכס בקפריסין.

המועד ומי מגיש#

סעיף 3 של Law 81(I)/2011 קובע שמשרד המקרקעין המחוזי מקבל חוזה רק אם הוא הופקד בתוך שישה חודשים מיום חתימתו.¹ מחלקת המקרקעין והמדידות מציינת את אותה מגבלה של שישה חודשים ומוסיפה שהפקדה מאוחרת יותר מחייבת צו בית משפט שמתיר אותה.²

שתי וריאציות חשובות בפועל:

• אם עדיין אין מוכר שרשום כבעלים של הקרקע שכוללת את הנכס, אפשר להפקיד את החוזה בתוך שישה חודשים מיום שבו נעשה הרישום הזה.¹
• בחוזה קומבינציה (antiparochi), שבו בעל קרקע מחליף קרקע ביחידות גמורות, התקופה לבעל הקרקע מתחילה כשהקרקע מועברת ליזם.¹

כל אחד מהצדדים רשאי להפקיד את החוזה.¹ עמוד הבקשה של המחלקה מוסיף שעורך דין שפועל מטעם הקונה, או המתווך הרשום שתיווך במכירה, רשאי להגיש אותו עם ההצהרה או ההרשאה שהמחלקה מבקשת.² ברוב הרכישות עורך הדין של הקונה מגיש אותו, כי הקונה הוא מי שהשעבוד מגן עליו.

סעיף שאוסר הפקדה, בחוזה שנחתם אחרי כניסת החוק לתוקף, בטל מעיקרו.¹ מוכר אינו יכול להתנות על כך בחוזה.

מס בולים על החוזה#

עד סוף 2025 היה צריך להחתים בבול חוזה מכר לפני שאפשר היה להפקיד אותו.⁵ Tax Department (רשות המסים) מציינת ש-Law 239(I)/2025 ביטל את Stamp Duty Laws 1963 to 2025 (חוקי מס הבולים) מ-1 בינואר 2026.⁵ לכן מחלקת המקרקעין והמדידות מבקשת החתמה בבול רק כאשר לפחות צד אחד חתם על החוזה לפני 1 בינואר 2026.²

אם אתם מפקידים חוזה ישן יותר שצד אחד חתם עליו ב-2025 או קודם לכן, שאלו את עורך הדין שלכם אם הוא הוחתם בבול.² הרשימה המלאה של העלויות ברכישה, כולל אגרות העברה ומע"מ, מופיעה בעמוד שלנו עלויות רכישת נכס בקפריסין.

המסמכים שמשרד המקרקעין המחוזי צריך#

מחלקת המקרקעין והמדידות מפרטת את הדברים הבאים להפקדת חוזה מכר:

• טופס הבקשה Δ.Ε.314, ממולא על ידי המפקיד;²
• החוזה עם חתימות מקוריות, מוחתם בבול רק אם צד חתם לפני 1 בינואר 2026;²
• התוכנית הקדסטרית, חתומה על ידי הצדדים;
• תוכניות קומה חתומות על ידי הצדדים, כאשר הנכס הוא יחידה בבניין;
• הסכם חלוקה חתום על ידי כל הבעלים המשותפים הרשומים, כאשר המוכרים אינם כולם;
• טופס Δ.Ε.307, תצהיר, כאשר אחד הצדדים הוא חברה;²
• העתק של שני צדי תעודת הזהות של המפקיד, או דרכון או Alien Registration Certificate (תעודת רישום זר) לאזרח זר;
• כאשר כבר רשומים על הנכס משכנתה או חוזה שהופקד קודם, ההצהרה בכתב (Form A) או ההסכמה בכתב של הקונה (Form C).

בחוזים שנחתמו אחרי תיקון 2023, המוכר חייב לצרף לחוזה נסח חיפוש של הנכס כחלק ממנו.⁴ Law N. 132(I)/2023 נכנס לתוקף ב-12 בדצמבר 2023, והנסח חייב לשאת תאריך של לא יותר מחמישה ימי עבודה מיום חתימת החוזה.⁴¹ הנסח מפרט את המשכנתאות, ההערות, האיסורים והשעבודים האחרים שרשומים על הנכס באותו תאריך. מה פירוש הרישומים האלה מוסבר בעמוד שלנו שטרי בעלות בקפריסין בהסבר.

מה מגן חוזה שהופקד, ומה גבולותיו#

חוזה שהופקד נותן לקונה שני דברים לפי Law 81(I)/2011.¹

1. תביעה מובטחת. עד שבית משפט מורה על ביצוע בעין או פוסק פיצויים, השעבוד מבטיח את כל מה שהקונה שילם על חשבון המחיר בכל רגע נתון.¹
2. ביצוע בעין. סעיף 6 קובע שחוזה ניתן לאכיפה בביצוע בעין בצו בית משפט אם הוא הופקד לפי סעיף 3 והתביעה הוגשה בתוך תקופת ההתיישנות להפרת חוזה.¹ בית המשפט יכול אז להורות לרשום את הנכס על שם הקונה.

כאשר הנכס כבר היה משועבד במשכנתה לפני שהחוזה הופקד, החוק קובע כיצד התשלומים של הקונה מועברים למלווה כדי שהנכס יוכל להשתחרר, באמצעות הטפסים שבתוספת שלו.¹ מלווה שנמנע מכך במזיד יכול להיקנס על ידי מנהל המחלקה בסכום של עד €100,000.¹

להגנה יש גבולות. השעבוד מבטיח רק את מה ששילמתם, לא את מלוא השווי. הוא מדורג אחרי כל משכנתה, הערה או חוזה שנרשמו קודם, ולכן נסח החיפוש חשוב. וצו בית משפט עדיין אינו העברה: המחלקה מציינת שיש להגיש צו לביצוע בעין בתוך שנה אחת מיום הנפקתו, עם אגרה של €10.00 לקבלת הבקשה ו-€5.00 לכל שטר בעלות לכל בעלים.⁶

אחרי ההפקדה: תשלומים, השלמה והעברה#

ההפקדה קורית מוקדם. אחר כך התשלומים מתבצעים לפי לוח הזמנים שבחוזה, וכל תשלום מוסיף לסכום שהשעבוד מבטיח.¹ שמרו הוכחה לכל תשלום, כי היא הראיה למה שמובטח.

העברת הבעלות היא פעולה נפרדת באותו משרד מקרקעין מחוזי. היא מתבצעת ברגע שקיים שטר בעלות נפרד לנכס והמחיר שולם, ואז מגיעות אגרות ההעברה. עד אז החוזה שהופקד הוא ההגנה העיקרית של הקונה במרשם המקרקעין.

אם אתם קונים מחוץ לאיחוד האירופי, כללי ההיתר לקונים מחוץ לאיחוד מופיעים בעמוד שלנו האם זרים יכולים לקנות נכס בקפריסין. מספר החוזים שמופקדים מדי חודש, לפי מחוז, מפורט בעמוד שלנו חוזי מכר בקפריסין. מונחים שמשמשים כאן, כגון שעבוד וחוזה המחאה (vesting contract), מוגדרים ב-מילון מונחי נדל"ן בקפריסין שלנו.