Η κατάθεση του πωλητηρίου εγγράφου στο Κτηματολόγιο στην Κύπρο

Η σελίδα αυτή εξηγεί τους γενικούς κανόνες όπως τους έχουν δημοσιεύσει οι κυπριακές αρχές κατά την ημερομηνία που αναγράφεται. Συντελεστές, όρια και διαδικασίες αλλάζουν, και η δική σας θέση εξαρτάται από στοιχεία που δεν γνωρίζουμε. Πριν προχωρήσετε, επιβεβαιώστε τα ποσά με το Tax Department (Τμήμα Φορολογίας) ή το Department of Lands and Surveys (Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας) και ζητήστε συμβουλή από δικηγόρο εγγεγραμμένο στο Cyprus Bar Association (Παγκύπριος Δικηγορικός Σύλλογος) ή από αδειούχο λογιστή.

Τι επιτυγχάνει η κατάθεση του πωλητηρίου#

Μόλις υπογραφεί ένα πωλητήριο έγγραφο, ένα αντίγραφο κατατίθεται στο District Lands Office (Επαρχιακό Κτηματολόγιο) της επαρχίας όπου βρίσκεται το ακίνητο. Ο νόμος που διέπει το βήμα αυτό είναι ο Sale of Immovable Property (Specific Performance) Law, N. 81(I)/2011 (ο περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος), που ορίζει την κατάθεση ως την κατάθεση ακριβούς αντιγράφου της σύμβασης στο γραφείο αυτό για τη δημιουργία εμπράγματης επιβάρυνσης επί του ακινήτου.¹

Αυτή η επιβάρυνση είναι ο σκοπός του βήματος. Σύμφωνα με το άρθρο 5 του Νόμου, ένα κατατεθειμένο πωλητήριο δημιουργεί επιβάρυνση επί του ακινήτου, με σειρά προτεραιότητας ανάλογα με τη σειρά κατάθεσης.¹ Δεσμεύει το ίδιο το ακίνητο, οπότε ένας μεταγενέστερος αγοραστής, δανειστής ή πιστωτής του πωλητή τη βρίσκει στο κτηματικό μητρώο (Κτηματολόγιο) όταν κάνει έρευνα. Το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας περιγράφει το κατατεθειμένο πωλητήριο με τους ίδιους όρους, ως επιβάρυνση επί του ακινήτου.³

Η κατάθεση δεν μεταβιβάζει την κυριότητα. Ο πωλητής παραμένει εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης μέχρι να εγγραφεί η μεταβίβαση, κάτι που μπορεί να γίνει μήνες ή χρόνια αργότερα όταν δεν έχει ακόμη εκδοθεί τίτλος ιδιοκτησίας. Ολόκληρη η σειρά, από την κράτηση έως τη μεταβίβαση, βρίσκεται στη σελίδα μας πώς να αγοράσετε ακίνητο στην Κύπρο.

Η προθεσμία και ποιος καταθέτει#

Το άρθρο 3 του Νόμου 81(I)/2011 ορίζει ότι το Επαρχιακό Κτηματολόγιο δέχεται πωλητήριο μόνο αν κατατεθεί μέσα σε έξι μήνες από την ημερομηνία υπογραφής του.¹ Το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας αναφέρει το ίδιο εξάμηνο όριο και προσθέτει ότι η εκπρόθεσμη κατάθεση χρειάζεται δικαστικό διάταγμα που να την επιτρέπει.²

Δύο παραλλαγές έχουν σημασία στην πράξη:

• Αν κανένας πωλητής δεν είναι ακόμη εγγεγραμμένος ως ιδιοκτήτης της γης που περιλαμβάνει το ακίνητο, το πωλητήριο μπορεί να κατατεθεί μέσα σε έξι μήνες από την ημερομηνία που γίνεται η εγγραφή αυτή.¹
• Σε σύμβαση αντιπαροχής (αντιπαροχή), όπου ένας ιδιοκτήτης γης ανταλλάσσει γη με τελειωμένες μονάδες, η προθεσμία για τον ιδιοκτήτη γης αρχίζει όταν η γη μεταβιβαστεί στον developer.¹

Οποιοδήποτε από τα μέρη μπορεί να καταθέσει το πωλητήριο.¹ Η σελίδα αιτήσεων του Τμήματος προσθέτει ότι δικηγόρος που ενεργεί για τον αγοραστή, ή ο εγγεγραμμένος κτηματομεσίτης που μεσολάβησε στην πώληση, μπορεί να το καταθέσει με τη δήλωση ή την εξουσιοδότηση που ζητά το Τμήμα.² Στις περισσότερες αγορές το καταθέτει ο δικηγόρος του ίδιου του αγοραστή, επειδή ο αγοραστής είναι το πρόσωπο που προστατεύει η επιβάρυνση.

Όρος που απαγορεύει την κατάθεση, σε πωλητήριο που υπογράφηκε μετά την έναρξη ισχύος του Νόμου, είναι άκυρος εξ αρχής.¹ Ο πωλητής δεν μπορεί να τον αποκλείσει συμβατικά.

Τέλος χαρτοσήμου στο πωλητήριο#

Μέχρι το τέλος του 2025 ένα πωλητήριο έπρεπε να χαρτοσημανθεί πριν μπορέσει να κατατεθεί.⁵ Το Τμήμα Φορολογίας αναφέρει ότι ο Νόμος 239(I)/2025 κατάργησε τους Stamp Duty Laws 1963 to 2025 (οι περί Τελών Χαρτοσήμου Νόμοι) από την 1 Ιανουαρίου 2026.⁵ Γι' αυτό το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας ζητά χαρτοσήμανση μόνο όταν τουλάχιστον ένα μέρος υπέγραψε το πωλητήριο πριν από την 1 Ιανουαρίου 2026.²

Αν καταθέτετε παλαιότερο πωλητήριο που ένα μέρος υπέγραψε το 2025 ή νωρίτερα, ρωτήστε τον δικηγόρο σας αν χαρτοσημάνθηκε.² Ο πλήρης κατάλογος των κοστών μιας αγοράς, συμπεριλαμβανομένων των τελών μεταβίβασης και του ΦΠΑ, βρίσκεται στη σελίδα μας κόστος αγοράς ακινήτου στην Κύπρο.

Έγγραφα που χρειάζεται το Επαρχιακό Κτηματολόγιο#

Το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας απαριθμεί τα ακόλουθα για την κατάθεση πωλητηρίου εγγράφου:

• το έντυπο αίτησης Δ.Ε.314, συμπληρωμένο από το πρόσωπο που καταθέτει·²
• το πωλητήριο με πρωτότυπες υπογραφές, χαρτοσημασμένο μόνο αν ένα μέρος υπέγραψε πριν από την 1 Ιανουαρίου 2026·²
• το κτηματικό σχέδιο, υπογεγραμμένο από τα μέρη·
• κατόψεις υπογεγραμμένες από τα μέρη, όταν το ακίνητο είναι μονάδα σε κτίριο·
• συμφωνία κατανομής υπογεγραμμένη από όλους τους εγγεγραμμένους συνιδιοκτήτες, όταν οι πωλητές δεν είναι όλοι αυτοί·
• το έντυπο Δ.Ε.307, ένορκη δήλωση, όταν ένα μέρος είναι εταιρεία·²
• αντίγραφο και των δύο όψεων του δελτίου ταυτότητας του καταθέτη, ή διαβατήριο ή Alien Registration Certificate (Πιστοποιητικό Εγγραφής Αλλοδαπού) για αλλοδαπό υπήκοο·
• όταν υπάρχει ήδη εγγεγραμμένη υποθήκη ή προγενέστερο κατατεθειμένο πωλητήριο επί του ακινήτου, τη γραπτή δήλωση (Έντυπο A) ή τη γραπτή συναίνεση του αγοραστή (Έντυπο C).

Για πωλητήρια που υπογράφηκαν μετά την τροποποίηση του 2023, ο πωλητής πρέπει να επισυνάψει στο πωλητήριο, ως μέρος του, πιστοποιητικό έρευνας του ακινήτου.⁴ Ο Νόμος N. 132(I)/2023 τέθηκε σε ισχύ στις 12 Δεκεμβρίου 2023, και το πιστοποιητικό πρέπει να φέρει ημερομηνία όχι πέραν των πέντε εργάσιμων ημερών από την ημερομηνία υπογραφής του πωλητηρίου.⁴¹ Το πιστοποιητικό απαριθμεί τις υποθήκες, τα εμπράγματα βάρη (memos), τις απαγορεύσεις και τις άλλες επιβαρύνσεις που είναι εγγεγραμμένες επί του ακινήτου κατά την ημερομηνία αυτή. Τι σημαίνουν οι εγγραφές αυτές εξηγείται στη σελίδα μας οι τίτλοι ιδιοκτησίας στην Κύπρο.

Τι προστατεύει το κατατεθειμένο πωλητήριο και τα όριά του#

Ένα κατατεθειμένο πωλητήριο δίνει στον αγοραστή δύο πράγματα σύμφωνα με τον Νόμο 81(I)/2011.¹

1. Εξασφαλισμένη απαίτηση. Μέχρι το δικαστήριο να διατάξει ειδική εκτέλεση ή να επιδικάσει αποζημίωση, η επιβάρυνση εξασφαλίζει ό,τι έχει καταβάλει ο αγοραστής έναντι της τιμής σε κάθε δεδομένη στιγμή.¹
2. Ειδική εκτέλεση. Το άρθρο 6 καθιστά ένα πωλητήριο δεκτικό ειδικής εκτέλεσης με δικαστικό διάταγμα αν κατατέθηκε σύμφωνα με το άρθρο 3 και η αγωγή εγείρεται μέσα στην προθεσμία παραγραφής για παράβαση σύμβασης.¹ Το δικαστήριο μπορεί τότε να διατάξει την εγγραφή του ακινήτου στο όνομα του αγοραστή.

Όταν το ακίνητο ήταν ήδη υποθηκευμένο πριν κατατεθεί το πωλητήριο, ο Νόμος ορίζει πώς οι πληρωμές του αγοραστή πηγαίνουν στον δανειστή ώστε να αποδεσμευτεί το ακίνητο, με τα έντυπα του παραρτήματός του.¹ Δανειστής που σκόπιμα παραλείπει να το κάνει μπορεί να τιμωρηθεί από τον Director of the Department (Διευθυντής του Τμήματος) με πρόστιμο έως €100.000.¹

Η προστασία έχει όρια. Η επιβάρυνση εξασφαλίζει μόνο ό,τι έχετε πληρώσει, όχι την πλήρη αξία. Κατατάσσεται μετά από κάθε υποθήκη, εμπράγματο βάρος (memo) ή πωλητήριο που εγγράφηκε νωρίτερα, γι' αυτό έχει σημασία το πιστοποιητικό έρευνας. Και ένα δικαστικό διάταγμα δεν είναι ακόμη μεταβίβαση: το Τμήμα αναφέρει ότι ένα διάταγμα ειδικής εκτέλεσης πρέπει να κατατεθεί μέσα σε ένα έτος από την ημερομηνία έκδοσής του, με τέλος €10,00 για την αποδοχή της αίτησης και €5,00 ανά τίτλο ιδιοκτησίας ανά ιδιοκτήτη.⁶

Μετά την κατάθεση: πληρωμές, ολοκλήρωση και μεταβίβαση#

Η κατάθεση γίνεται νωρίς. Οι πληρωμές ακολουθούν στη συνέχεια το χρονοδιάγραμμα του πωλητηρίου, και κάθε πληρωμή αυξάνει το ποσό που εξασφαλίζει η επιβάρυνση.¹ Κρατήστε απόδειξη κάθε πληρωμής, επειδή είναι η απόδειξη του τι είναι εξασφαλισμένο.

Η μεταβίβαση του τίτλου είναι ξεχωριστή πράξη στο ίδιο Επαρχιακό Κτηματολόγιο. Γίνεται όταν υπάρχει χωριστός τίτλος ιδιοκτησίας για το ακίνητο και έχει καταβληθεί η τιμή, και τότε οφείλονται τα τέλη μεταβίβασης. Μέχρι τότε το κατατεθειμένο πωλητήριο είναι η κύρια προστασία του αγοραστή στο κτηματικό μητρώο.

Αν αγοράζετε από χώρα εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης, οι κανόνες άδειας για αγοραστές εκτός ΕΕ βρίσκονται στη σελίδα μας μπορούν οι αλλοδαποί να αγοράσουν ακίνητο στην Κύπρο. Ο αριθμός των πωλητηρίων που κατατίθενται κάθε μήνα, ανά επαρχία, παρουσιάζεται στη σελίδα μας πωλητήρια έγγραφα στην Κύπρο. Οι όροι που χρησιμοποιούνται εδώ, όπως επιβάρυνση και σύμβαση μεταβίβασης κυριότητας (vesting contract), ορίζονται στο γλωσσάριο ακινήτων της Κύπρου.