Die Hinterlegung des Kaufvertrags beim Grundbuchamt in Zypern

Diese Seite erläutert die allgemeinen Regeln so, wie die zyprischen Behörden sie zum angegebenen Datum veröffentlicht haben. Sätze, Schwellenwerte und Verfahren ändern sich, und Ihre Lage hängt von Umständen ab, die wir nicht kennen. Bevor Sie handeln, prüfen Sie die Zahlen beim Tax Department (Steuerbehörde) oder beim Department of Lands and Surveys (Amt für Liegenschaften und Vermessung) und lassen Sie sich von einem bei der Cyprus Bar Association (Zyprische Anwaltskammer) eingetragenen Rechtsanwalt oder einem zugelassenen Steuerberater beraten.

Was die Hinterlegung des Vertrags bewirkt#

Sobald ein Kaufvertrag unterzeichnet ist, wird eine Abschrift beim District Lands Office (Bezirkslandamt) des Bezirks hinterlegt, in dem die Immobilie liegt. Dieser Schritt richtet sich nach dem Sale of Immovable Property (Specific Performance) Law, N. 81(I)/2011 (Gesetz über den Verkauf von Immobilien, Erfüllungsanspruch), das die Hinterlegung als Einreichung einer beglaubigten Abschrift des Vertrags bei diesem Amt definiert, um eine dingliche Belastung (charge in rem) der Immobilie zu begründen.¹

Um diese Belastung geht es bei dem Schritt. Nach section 5 des Gesetzes begründet ein hinterlegter Vertrag eine Belastung der Immobilie, deren Rang sich nach der Reihenfolge der Hinterlegung richtet.¹ Sie bindet die Immobilie selbst, sodass ein späterer Käufer, Kreditgeber oder Gläubiger des Verkäufers sie bei einer Abfrage im Grundbuch (Ktimatologio) findet. Das Department of Lands and Surveys (Amt für Liegenschaften und Vermessung) beschreibt einen hinterlegten Vertrag ebenso, als Belastung der Immobilie.³

Die Hinterlegung überträgt kein Eigentum. Der Verkäufer bleibt eingetragener Eigentümer, bis die Übertragung eingetragen ist, was Monate oder Jahre später sein kann, wenn noch keine Eigentumsurkunde ausgestellt wurde. Der vollständige Ablauf von der Reservierung bis zur Übertragung steht auf unserer Seite Immobilienkauf in Zypern Schritt für Schritt.

Die Frist und wer hinterlegt#

Section 3 des Law 81(I)/2011 bestimmt, dass das Bezirkslandamt einen Vertrag nur annimmt, wenn er innerhalb von sechs Monaten ab dem Tag der Unterzeichnung hinterlegt wird.¹ Das Department of Lands and Surveys nennt dieselbe Frist von sechs Monaten und fügt hinzu, dass eine spätere Hinterlegung einen Gerichtsbeschluss braucht, der sie zulässt.²

Zwei Abweichungen sind in der Praxis wichtig:

• Ist noch kein Verkäufer als Eigentümer des Grundstücks eingetragen, zu dem die Immobilie gehört, kann der Vertrag innerhalb von sechs Monaten ab dem Tag dieser Eintragung hinterlegt werden.¹
• Bei einem Tauschvertrag (antiparochi), bei dem ein Grundeigentümer Land gegen fertige Einheiten tauscht, beginnt die Frist für den Grundeigentümer mit der Übertragung des Grundstücks auf den Bauträger.¹

Jede Partei darf den Vertrag hinterlegen.¹ Die Antragsseite des Amts fügt hinzu, dass ein für den Käufer tätiger Anwalt oder der registrierte Immobilienmakler, der den Verkauf vermittelt hat, ihn mit der vom Amt verlangten Erklärung oder Vollmacht einreichen kann.² Bei den meisten Käufen reicht ihn der eigene Anwalt des Käufers ein, weil der Käufer die Person ist, die die Belastung schützt.

Eine Klausel, die die Hinterlegung verbietet, ist in einem Vertrag, der nach Inkrafttreten des Gesetzes unterzeichnet wurde, von Anfang an nichtig.¹ Ein Verkäufer kann das Gesetz vertraglich nicht ausschließen.

Stempelsteuer auf den Vertrag#

Bis Ende 2025 musste ein Kaufvertrag gestempelt werden, bevor er hinterlegt werden konnte.⁵ Das Tax Department (Steuerbehörde) erklärt, dass Law 239(I)/2025 die Stamp Duty Laws 1963 to 2025 (Stempelsteuergesetze) ab dem 1. Januar 2026 aufgehoben hat.⁵ Das Department of Lands and Surveys verlangt die Stempelung daher nur noch, wenn mindestens eine Partei den Vertrag vor dem 1. Januar 2026 unterzeichnet hat.²

Wenn Sie einen älteren Vertrag hinterlegen, den eine Partei 2025 oder früher unterzeichnet hat, fragen Sie Ihren Anwalt, ob er gestempelt wurde.² Die vollständige Liste der Kosten eines Kaufs, einschließlich Übertragungsgebühren und Mehrwertsteuer, steht auf unserer Seite Kosten des Immobilienkaufs in Zypern.

Unterlagen, die das Bezirkslandamt braucht#

Das Department of Lands and Surveys führt für die Hinterlegung eines Kaufvertrags Folgendes auf:

• das Antragsformular Δ.Ε.314, ausgefüllt von der hinterlegenden Person;²
• den Vertrag mit Originalunterschriften, gestempelt nur, wenn eine Partei vor dem 1. Januar 2026 unterzeichnet hat;²
• den Katasterplan, von den Parteien unterzeichnet;
• von den Parteien unterzeichnete Grundrisse, wenn die Immobilie eine Einheit in einem Gebäude ist;
• eine von allen eingetragenen Miteigentümern unterzeichnete Aufteilungsvereinbarung, wenn nicht alle von ihnen Verkäufer sind;
• das Formular Δ.Ε.307, eine eidesstattliche Erklärung, wenn eine Partei eine Gesellschaft ist;²
• eine Kopie beider Seiten des Personalausweises der hinterlegenden Person oder, bei Ausländern, einen Reisepass oder ein Alien Registration Certificate (Ausländer-Registrierungsbescheinigung);
• wenn auf der Immobilie bereits eine Hypothek oder ein früher hinterlegter Vertrag eingetragen ist, die schriftliche Erklärung (Form A) oder die schriftliche Zustimmung des Käufers (Form C).

Bei Verträgen, die nach der Änderung von 2023 unterzeichnet wurden, muss der Verkäufer dem Vertrag einen Grundbuchauszug (search certificate) der Immobilie als dessen Bestandteil beifügen.⁴ Law N. 132(I)/2023 trat am 12. Dezember 2023 in Kraft, und der Auszug darf nicht älter als fünf Arbeitstage ab dem Tag der Vertragsunterzeichnung sein.⁴¹ Der Auszug führt die Hypotheken, Vermerke, Verfügungsverbote und anderen Belastungen auf, die an diesem Tag auf der Immobilie eingetragen sind. Was diese Einträge bedeuten, erklärt unsere Seite Eigentumsurkunden in Zypern erklärt.

Was ein hinterlegter Vertrag schützt und wo der Schutz endet#

Ein hinterlegter Vertrag gibt dem Käufer nach Law 81(I)/2011 zwei Dinge.¹

1. Gesicherter Anspruch. Bis ein Gericht die Vertragserfüllung anordnet oder Schadensersatz zuspricht, sichert die Belastung alles, was der Käufer zum jeweiligen Zeitpunkt auf den Preis gezahlt hat.¹
2. Erfüllungsanspruch. Section 6 macht einen Vertrag durch Gerichtsbeschluss erfüllbar (specific performance), wenn er nach section 3 hinterlegt wurde und die Klage innerhalb der Verjährungsfrist für Vertragsverletzungen erhoben wird.¹ Das Gericht kann dann anordnen, die Immobilie auf den Namen des Käufers einzutragen.

War die Immobilie bereits vor der Hinterlegung des Vertrags mit einer Hypothek belastet, regelt das Gesetz, wie die Zahlungen des Käufers an den Kreditgeber gehen, damit die Immobilie freigegeben werden kann, mit den Formularen in seinem Anhang.¹ Einen Kreditgeber, der dies vorsätzlich unterlässt, kann der Director (Direktor) des Amts mit einer Geldbuße von bis zu €100.000 belegen.¹

Der Schutz hat Grenzen. Die Belastung sichert nur, was Sie gezahlt haben, nicht den vollen Wert. Sie steht im Rang hinter jeder früher eingetragenen Hypothek, jedem Vermerk und jedem Vertrag, weshalb der Grundbuchauszug wichtig ist. Und ein Gerichtsbeschluss ist noch keine Übertragung: Das Amt erklärt, dass ein Beschluss über die Vertragserfüllung innerhalb eines Jahres ab dem Ausstellungsdatum eingereicht werden muss, mit einer Gebühr von €10,00 für die Annahme des Antrags und €5,00 je Eigentumsurkunde und Eigentümer.⁶

Nach der Hinterlegung: Zahlungen, Abschluss und Übertragung#

Die Hinterlegung erfolgt früh. Danach folgen die Zahlungen dem Plan im Vertrag, und jede Zahlung erhöht den Betrag, den die Belastung sichert.¹ Bewahren Sie den Nachweis jeder Zahlung auf, denn er belegt, was gesichert ist.

Die Übertragung des Eigentums ist ein eigener Vorgang beim selben Bezirkslandamt. Sie findet statt, sobald für die Immobilie eine eigene Eigentumsurkunde besteht und der Preis bezahlt ist, und zu diesem Zeitpunkt werden die Übertragungsgebühren fällig. Bis dahin ist der hinterlegte Vertrag der wichtigste Schutz des Käufers im Grundbuch.

Wenn Sie von außerhalb der Europäischen Union kaufen, stehen die Genehmigungsregeln für Nicht-EU-Käufer auf unserer Seite dürfen Ausländer in Zypern Immobilien kaufen. Die Zahl der jeden Monat hinterlegten Verträge nach Bezirk steht auf unserer Seite Kaufverträge in Zypern. Hier verwendete Begriffe wie Belastung (encumbrance) und Übereignungsvertrag (vesting contract) erklärt unser Glossar zum Immobilienkauf in Zypern.