Юридическая проверка недвижимости на Кипре: что проверить до оплаты

Эта страница объясняет общие правила в том виде, в каком их опубликовали власти Кипра на указанную дату. Ставки, пороги и процедуры меняются, а ваше положение зависит от фактов, которые нам неизвестны. Прежде чем действовать, проверьте цифры в Tax Department (Налоговый департамент) или в Department of Lands and Surveys (Департамент земель и обследований) и получите консультацию юриста, зарегистрированного в Cyprus Bar Association (Кипрская коллегия адвокатов), или лицензированного бухгалтера.

Почему проверки идут до любого депозита#

Юридическая проверка (due diligence) — это набор запросов и проверок документов, которые ваш собственный юрист проводит до того, как вы вложите деньги в объект. На Кипре это важно, потому что на объекте могут лежать долги, права третьих лиц и проблемы с разрешениями, которые переходят вместе с ним к следующему собственнику, и потому что многие дома, особенно в новых проектах, продаются до того, как появится отдельный титул собственности.

Всё дело в порядке действий. Депозиты за резервирование и договоры купли-продажи создают обязательства; запросы защищают вас, только если они сделаны раньше. Запросите документы, перечисленные на этой странице, до оплаты депозита за резервирование или письменно оговорите, что любой депозит возвращается, если проверки не пройдены. Вся последовательность покупки от резервирования до передачи описана в материале как купить недвижимость на Кипре.

Наймите юриста, зарегистрированного в Кипрской коллегии адвокатов, который действует только в ваших интересах, а не в интересах продавца, застройщика или агента. Коллегия ведёт публичный реестр адвокатов.

Запрос в Земельный реестр: собственность, ипотеки и обременения#

Ваш юрист подаёт запрос (search) в районное земельное отделение по месту нахождения объекта. Выписка показывает:

• кто является зарегистрированным собственником и существует ли отдельный титул собственности на помещение или только на участок, на котором оно стоит;
• ипотеки, зарегистрированные на объект, включая кредит застройщика, обеспеченный всем участком;
• записи (memos) и обременения, зарегистрированные кредиторами, судебные решения и запреты на продажу;
• зарегистрированные договоры аренды, права проезда и другие обременения земли;
• ранее депонированные другими покупателями договоры купли-продажи на то же помещение.

Каждое из них связывает сам объект, а не только того, кто его создал. Читайте саму выписку, а не её пересказ.

Изменённый Sale of Property (Specific Performance) Law (Закон о продаже недвижимости (исполнение в натуре)), N. 132(I)/2023, действующий с 12 декабря 2023 года, возлагает обязанность и на продавца.¹ Департамент земель и кадастра указывает, что продавец обязан предоставить справку о проверке (Search Certificate) по объекту, датированную не ранее чем за пять рабочих дней до заключения договора.¹ Эта справка — минимум; собственный запрос вашего юриста делается раньше, до того как что-либо подписано.

Проверяйте не только объект, но и продавца. Подписывающее лицо должно быть зарегистрированным собственником или иметь действительную доверенность от собственника. Если продавец — компания, юрист может проверить её директоров и зарегистрированные обременения в Registrar of Companies (Регистратор компаний). Как регистрируются титулы и почему выдача некоторых занимает годы, объясняет материал титулы собственности на Кипре: объяснение.

Разрешение на застройку, разрешение на строительство и сертификат окончательного одобрения#

Здание проходит три согласования в следующем порядке, и каждое из них должно быть в деле:

• Разрешение на застройку (planning permit), выдаваемое органом планирования, в принципе допускает застройку.
• Разрешение на строительство (building permit), выдаваемое муниципалитетом или районной администрацией, допускает строительство по утверждённым чертежам.
• Сертификат окончательного одобрения (certificate of final approval), выдаваемый после завершения строительства, подтверждает, что построенное соответствует разрешениям.

Отдельные титулы собственности не могут быть выданы, пока нет сертификата окончательного одобрения, поэтому отсутствие сертификата часто становится причиной, по которой покупатель годами ждёт титул. Запросите копии всех трёх документов и утверждённые чертежи.

Затем сравните чертежи с тем, что стоит на земле. Застеклённые веранды, дополнительные комнаты, конструкции на крыше, бассейны и пристройки, построенные без согласования, встречаются часто. Они могут заблокировать сертификат окончательного одобрения для всего здания, а не только для одного помещения, а расходы на их узаконивание могут лечь на собственников. Геодезист или архитектор, зарегистрированный в ETEK, Scientific and Technical Chamber (Научно-техническая палата), может сверить здание с утверждёнными планами.

Для земли или сельских домов также подтвердите зону планирования, подъездную дорогу и её правовой статус, а также то, не входит ли участок в охраняемую территорию или в границы леса.

Ипотека застройщика на землю (новостройки)#

Многие проекты финансируются банковским кредитом, обеспеченным всем участком. Пока банк не освободит ваше помещение, его ипотека стоит впереди вашего интереса в нём. Ваш юрист должен выяснить:

• заложен ли участок, у какого кредитора и на какую сумму;
• какая доля этого долга приходится на ваше помещение исходя из соотношения стоимости, которое застройщик подаёт по каждой части проекта;
• даст ли кредитор письменное обязательство освободить ваше помещение после уплаты цены или приходящейся на него доли долга.

Депонирование договора купли-продажи в районном земельном отделении ставит вас под защиту Sale of Immovable Property (Specific Performance) Law (Закон о продаже недвижимого имущества (исполнение в натуре)), N. 81(I)/2011.² Департамент земель и кадастра поясняет, что покупатель, чей объект обременён ранее зарегистрированной ипотекой, может уплатить долг, приходящийся на помещение, напрямую кредитору, а затем обратиться в суд с требованием зарегистрировать объект на имя покупателя.⁴ Департамент указывает, что договор должен быть депонирован в течение шести месяцев после подписания, если судебное решение не разрешает более позднее депонирование.³ Если он не депонирован вовремя, пошлина за передачу права собственности взимается с надбавкой 10%.⁴

Неоплаченные сборы, общие расходы и коммунальные счета#

Долги, привязанные к объекту или к зданию, в котором он находится, после завершения сделки могут стать вашей проблемой. Попросите у продавца письменное подтверждение, что на текущую дату оплачено следующее:

• общие расходы, причитающиеся управляющему комитету здания или комплекса, с последней отчётностью и сведениями о запланированных крупных работах;
• муниципальные или общинные сборы, например за вывоз мусора, и сборы канализационного управления района, если они есть;
• счета за воду, электричество и другие коммунальные услуги, по которым при завершении сделки нужно снять показания и закрыть их на имя продавца.

Для помещения в доме или закрытом комплексе выясните, кто управляет общими зонами, как формируется комитет и зарегистрировано ли здание как общая собственность. О расходах на покупку, включая пошлину за передачу права собственности, читайте в материале расходы на покупку недвижимости на Кипре.

Если вы не гражданин государства ЕС или ЕЭЗ, для покупки может также понадобиться разрешение Council of Ministers (Совет министров); этот процесс объяснён в материале могут ли иностранцы покупать недвижимость на Кипре.

Что юрист должен предоставить вам письменно#

По итогам проверок попросите у юриста письменный отчёт, а не устные заверения. Полезный отчёт:

• называет зарегистрированного собственника и прилагает выписку из Земельного реестра;
• перечисляет каждую найденную ипотеку, обременение, запись, запрет и депонированный договор и что будет с каждым из них при завершении сделки;
• подтверждает, какие из документов — разрешение на застройку, разрешение на строительство и сертификат окончательного одобрения — существуют, и перечисляет найденные несогласованные работы;
• указывает, существует ли отдельный титул собственности, а если нет, что этому мешает;
• подтверждает полномочия продавца на продажу и любое разрешение, которое нужно покупателю;
• перечисляет неоплаченные сборы и порядок их погашения;
• описывает график платежей, дату депонирования договора и кто отвечает за каждый шаг.

Храните отчёт вместе с договором. Если проверки выявили проблему, которую продавец не может или не хочет устранить, отчёт становится основой для пересмотра условий или выхода из сделки до того, как вы окажетесь связаны обязательствами.