Due-Diligence-Prüfungen beim Immobilienkauf in Zypern: was Sie vor der Zahlung prüfen sollten

Diese Seite erläutert die allgemeinen Regeln so, wie die zyprischen Behörden sie zum angegebenen Datum veröffentlicht haben. Sätze, Schwellenwerte und Verfahren ändern sich, und Ihre Lage hängt von Umständen ab, die wir nicht kennen. Bevor Sie handeln, prüfen Sie die Zahlen beim Tax Department (Steuerbehörde) oder beim Department of Lands and Surveys (Amt für Liegenschaften und Vermessung) und lassen Sie sich von einem bei der Cyprus Bar Association (Zyprische Anwaltskammer) eingetragenen Rechtsanwalt oder einem zugelassenen Steuerberater beraten.

Warum die Prüfungen vor jeder Anzahlung kommen#

Due Diligence ist die Gesamtheit der Abfragen und Dokumentenprüfungen, die Ihr eigener Anwalt vornimmt, bevor Sie Geld für eine Immobilie binden. In Zypern ist sie wichtig, weil eine Immobilie Schulden, Rechte Dritter und Planungsprobleme tragen kann, die mit ihr auf den nächsten Eigentümer übergehen, und weil viele Wohnungen, besonders in neueren Anlagen, verkauft werden, bevor eine eigene Eigentumsurkunde existiert.

Entscheidend ist die Reihenfolge. Reservierungsanzahlungen und Kaufverträge begründen Verpflichtungen; Abfragen schützen Sie nur, wenn sie vorher stattfinden. Verlangen Sie die auf dieser Seite aufgeführten Unterlagen, bevor Sie eine Reservierungsanzahlung leisten, oder lassen Sie jede Anzahlung schriftlich für den Fall rückzahlbar stellen, dass die Prüfungen scheitern. Der vollständige Ablauf eines Kaufs, von der Reservierung bis zur Übertragung, steht unter Immobilienkauf in Zypern Schritt für Schritt.

Beauftragen Sie einen bei der Cyprus Bar Association (Zyprische Anwaltskammer) eingetragenen Anwalt, der nur für Sie tätig ist, nicht für den Verkäufer, den Bauträger oder den Makler. Die Anwaltskammer führt das öffentliche Register der Rechtsanwälte.

Grundbuchabfrage: Eigentum, Hypotheken und Belastungen#

Ihr Anwalt beantragt eine Abfrage beim District Lands Office (Bezirkslandamt), in dessen Bezirk die Immobilie liegt. Die Abfrage zeigt:

• wer der eingetragene Eigentümer ist und ob eine eigene Eigentumsurkunde für die Einheit existiert oder nur für das Grundstück, auf dem sie steht;
• auf der Immobilie eingetragene Hypotheken, einschließlich eines Bauträgerkredits, der auf dem gesamten Grundstück lastet;
• von Gläubigern eingetragene Vermerke und Belastungen, Gerichtsbeschlüsse und Veräußerungsverbote;
• eingetragene Mietverträge, Wegerechte und andere Lasten auf dem Grundstück;
• frühere Kaufverträge, die andere Käufer für dieselbe Einheit hinterlegt haben.

Jeder dieser Einträge bindet die Immobilie, nicht nur die Person, die ihn begründet hat. Lesen Sie das Ergebnis der Abfrage selbst, nicht eine Zusammenfassung davon.

Das geänderte Sale of Property (Specific Performance) Law, N. 132(I)/2023 (Gesetz über den Verkauf von Immobilien, Erfüllungsanspruch), in Kraft seit dem 12. Dezember 2023, verpflichtet auch den Verkäufer.¹ Das Department of Lands and Surveys (Amt für Liegenschaften und Vermessung) erklärt, dass der Verkäufer einen Grundbuchauszug (Search Certificate) für die Immobilie vorlegen muss, der nicht mehr als fünf Arbeitstage vor dem Vertragsschluss ausgestellt ist.¹ Dieser Auszug ist ein Mindeststandard; die eigene Abfrage Ihres Anwalts kommt früher, bevor irgendetwas unterzeichnet wird.

Prüfen Sie den Verkäufer ebenso wie die Immobilie. Wer unterschreibt, muss der eingetragene Eigentümer sein oder eine gültige Vollmacht des Eigentümers haben. Ist der Verkäufer eine Gesellschaft, kann Ihr Anwalt deren Direktoren und eingetragene Belastungen beim Registrar of Companies (Handelsregister) prüfen. Wie Urkunden eingetragen werden und warum manche Jahre bis zur Ausstellung brauchen, erklärt Eigentumsurkunden in Zypern erklärt.

Planungsgenehmigung, Baugenehmigung und Bescheinigung der Endabnahme#

Ein Gebäude durchläuft drei Genehmigungen in dieser Reihenfolge, und jede sollte in der Akte liegen:

• Die Planungsgenehmigung (planning permit) der Planungsbehörde erlaubt das Vorhaben grundsätzlich.
• Die Baugenehmigung (building permit) der Gemeinde oder der Bezirksverwaltung erlaubt den Bau nach den genehmigten Zeichnungen.
• Die Bescheinigung der Endabnahme (certificate of final approval), nach der Fertigstellung ausgestellt, bestätigt, dass das Gebaute den Genehmigungen entspricht.

Eigene Eigentumsurkunden können erst ausgestellt werden, wenn die Bescheinigung der Endabnahme vorliegt; eine fehlende Bescheinigung ist daher oft der Grund, warum ein Käufer jahrelang auf eine Urkunde wartet. Verlangen Sie Kopien aller drei Dokumente und der genehmigten Zeichnungen.

Vergleichen Sie dann die Zeichnungen mit dem, was tatsächlich steht. Geschlossene Veranden, zusätzliche Räume, Dachaufbauten, Pools und Anbauten ohne Genehmigung sind häufig. Sie können die Bescheinigung der Endabnahme für das ganze Gebäude blockieren, nicht nur für eine Einheit, und die Kosten der Beseitigung können auf die Eigentümer fallen. Ein bei ETEK, der Scientific and Technical Chamber (Technische Kammer Zyperns), eingetragener Gutachter oder Architekt kann das Gebäude mit den genehmigten Plänen abgleichen.

Bei Grundstücken oder ländlichen Häusern klären Sie außerdem die Planungszone, die Zufahrtsstraße und ihren rechtlichen Status und ob das Grundstück in einem Schutzgebiet oder innerhalb einer Waldgrenze liegt.

Hypotheken des Bauträgers auf dem Grundstück (Neubauten)#

Viele Anlagen werden mit einem Bankkredit finanziert, der auf dem gesamten Grundstück lastet. Bis die Bank Ihre Einheit freigibt, geht ihre Hypothek Ihrem Recht an der Einheit vor. Ihr Anwalt sollte fragen:

• ob das Grundstück belastet ist, bei welchem Kreditgeber und in welcher Höhe;
• welcher Anteil dieser Schuld auf Ihre Einheit entfällt, nach dem Wertverhältnis, das der Bauträger für jeden Teil der Anlage einreicht;
• ob der Kreditgeber sich schriftlich verpflichtet, Ihre Einheit freizugeben, sobald der Preis oder der zugeordnete Anteil der Schuld gezahlt ist.

Mit der Hinterlegung Ihres Kaufvertrags beim Bezirkslandamt fallen Sie unter das Sale of Immovable Property (Specific Performance) Law, N. 81(I)/2011.² Das Department of Lands and Surveys erklärt, dass ein Käufer, dessen Immobilie mit einer früheren Hypothek belastet ist, die auf die Einheit entfallende Schuld direkt an den Kreditgeber zahlen und dann bei Gericht beantragen kann, die Immobilie auf seinen Namen einzutragen.⁴ Das Amt erklärt, dass der Vertrag innerhalb von sechs Monaten nach der Unterzeichnung hinterlegt werden muss, sofern nicht ein Gerichtsbeschluss eine spätere Hinterlegung zulässt.³ Wird er nicht rechtzeitig hinterlegt, werden die Übertragungsgebühren mit einem Aufschlag von 10% berechnet.⁴

Offene Gebühren, Gemeinschaftskosten und Versorgerrechnungen#

Schulden, die an der Immobilie oder an dem Gebäude hängen, in dem sie liegt, können nach dem Abschluss zu Ihrem Problem werden. Verlangen Sie vom Verkäufer einen schriftlichen Nachweis, dass Folgendes bis heute bezahlt ist:

• Gemeinschaftskosten, die dem Verwaltungsausschuss des Gebäudes oder der Anlage geschuldet werden, mit der jüngsten Abrechnung und etwaigen geplanten größeren Arbeiten;
• Gebühren der Stadt- oder Dorfgemeinde, etwa für die Müllabfuhr, und etwaige Gebühren der Abwasserbehörde für das Gebiet;
• Wasser-, Strom- und andere Versorgerkonten, die beim Abschluss abgelesen und auf den Namen des Verkäufers geschlossen werden sollten.

Bei einer Einheit in einem Wohnblock oder einer geschlossenen Anlage fragen Sie, wer die Gemeinschaftsflächen verwaltet, wie der Ausschuss gebildet wird und ob das Gebäude als Gemeinschaftseigentum eingetragen ist. Zu den Kaufnebenkosten, einschließlich der Übertragungsgebühren, siehe Kosten des Immobilienkaufs in Zypern.

Wenn Sie nicht Bürger eines EU- oder EWR-Staats sind, braucht der Kauf möglicherweise auch die Genehmigung des Council of Ministers (Ministerrat); dieses Verfahren wird unter dürfen Ausländer in Zypern Immobilien kaufen erklärt.

Was Ihr Anwalt Ihnen schriftlich geben sollte#

Verlangen Sie am Ende der Prüfungen einen schriftlichen Bericht von Ihrem Anwalt, keine mündliche Beruhigung. Ein brauchbarer Bericht:

• nennt den eingetragenen Eigentümer und fügt die Grundbuchabfrage bei;
• führt jede gefundene Hypothek, Belastung, jeden Vermerk, jedes Verbot und jeden hinterlegten Vertrag auf, mit dem, was beim Abschluss mit jedem davon geschieht;
• bestätigt, welche der drei Unterlagen Planungsgenehmigung, Baugenehmigung und Bescheinigung der Endabnahme vorliegen, und etwaige gefundene ungenehmigte Arbeiten;
• sagt, ob eine eigene Eigentumsurkunde existiert und, falls nicht, was dem entgegensteht;
• bestätigt die Verkaufsbefugnis des Verkäufers und jede Genehmigung, die der Käufer braucht;
• führt offene Gebühren auf und wie sie beglichen werden;
• legt den Zahlungsplan, das Datum für die Hinterlegung des Vertrags und die Zuständigkeit für jeden Schritt dar.

Bewahren Sie den Bericht bei Ihrem Vertrag auf. Zeigen die Prüfungen ein Problem, das der Verkäufer nicht beheben kann oder will, ist der Bericht die Grundlage, um nachzuverhandeln oder zurückzutreten, bevor Sie gebunden sind.