Νομικός έλεγχος ακινήτου στην Κύπρο: τι να επαληθεύσετε πριν πληρώσετε

Η σελίδα αυτή εξηγεί τους γενικούς κανόνες όπως τους έχουν δημοσιεύσει οι κυπριακές αρχές κατά την ημερομηνία που αναγράφεται. Συντελεστές, όρια και διαδικασίες αλλάζουν, και η δική σας θέση εξαρτάται από στοιχεία που δεν γνωρίζουμε. Πριν προχωρήσετε, επιβεβαιώστε τα ποσά με το Tax Department (Τμήμα Φορολογίας) ή το Department of Lands and Surveys (Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας) και ζητήστε συμβουλή από δικηγόρο εγγεγραμμένο στο Cyprus Bar Association (Παγκύπριος Δικηγορικός Σύλλογος) ή από αδειούχο λογιστή.

Γιατί οι έλεγχοι προηγούνται κάθε προκαταβολής#

Ο νομικός έλεγχος (due diligence) είναι το σύνολο των ερευνών και των ελέγχων εγγράφων που κάνει ο δικός σας δικηγόρος πριν δεσμεύσετε χρήματα σε ένα ακίνητο. Στην Κύπρο έχει σημασία επειδή ένα ακίνητο μπορεί να φέρει χρέη, δικαιώματα και πολεοδομικά προβλήματα που περνούν μαζί του στον επόμενο ιδιοκτήτη, και επειδή πολλές κατοικίες, ιδίως σε νεότερα έργα, πωλούνται πριν υπάρξει χωριστός τίτλος ιδιοκτησίας.

Η σειρά των γεγονότων είναι το ουσιώδες. Οι προκαταβολές κράτησης και τα πωλητήρια έγγραφα δημιουργούν υποχρεώσεις· οι έρευνες σας προστατεύουν μόνο αν γίνουν πρώτα. Ζητήστε τα έγγραφα που απαριθμούνται στη σελίδα αυτή πριν πληρώσετε προκαταβολή κράτησης, ή εξασφαλίστε γραπτώς ότι κάθε προκαταβολή επιστρέφεται αν οι έλεγχοι αποτύχουν. Ολόκληρη η σειρά μιας αγοράς, από την κράτηση έως τη μεταβίβαση, περιγράφεται στον οδηγό πώς να αγοράσετε ακίνητο στην Κύπρο.

Αναθέστε την υπόθεση σε δικηγόρο εγγεγραμμένο στον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο που ενεργεί μόνο για εσάς, όχι για τον πωλητή, τον developer ή τον κτηματομεσίτη. Ο Δικηγορικός Σύλλογος τηρεί το δημόσιο μητρώο δικηγόρων.

Έρευνα στο Κτηματολόγιο: κυριότητα, υποθήκες και επιβαρύνσεις#

Ο δικηγόρος σας υποβάλλει αίτηση για έρευνα στο District Lands Office (Επαρχιακό Κτηματολόγιο) όπου βρίσκεται το ακίνητο. Η έρευνα δείχνει:

• ποιος είναι ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης, και αν υπάρχει χωριστός τίτλος ιδιοκτησίας για τη μονάδα ή μόνο για το τεμάχιο πάνω στο οποίο βρίσκεται·
• υποθήκες εγγεγραμμένες επί του ακινήτου, συμπεριλαμβανομένου δανείου του developer εξασφαλισμένου σε ολόκληρο το τεμάχιο·
• εμπράγματα βάρη (memos) και επιβαρύνσεις που έχουν εγγράψει πιστωτές, δικαστικά διατάγματα και απαγορεύσεις πώλησης·
• εγγεγραμμένες μισθώσεις, δικαιώματα διόδου και άλλα βάρη επί της γης·
• προγενέστερα πωλητήρια έγγραφα που έχουν καταθέσει άλλοι αγοραστές για την ίδια μονάδα.

Καθένα από αυτά δεσμεύει το ακίνητο, όχι μόνο το πρόσωπο που το δημιούργησε. Διαβάστε το ίδιο το αποτέλεσμα της έρευνας και όχι μια περίληψή του.

Ο τροποποιημένος Sale of Property (Specific Performance) Law, N. 132(I)/2023 (ο περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) (Τροποποιητικός) Νόμος), σε ισχύ από τις 12 Δεκεμβρίου 2023, επιβάλλει υποχρέωση και στον πωλητή.¹ Το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας αναφέρει ότι ο πωλητής πρέπει να προσκομίσει Πιστοποιητικό Έρευνας για το ακίνητο με ημερομηνία όχι πέραν των πέντε εργάσιμων ημερών πριν από τη σύναψη της σύμβασης.¹ Το πιστοποιητικό αυτό είναι το ελάχιστο· η έρευνα του δικού σας δικηγόρου γίνεται νωρίτερα, πριν υπογραφεί οτιδήποτε.

Ελέγξτε τον πωλητή όπως και το ακίνητο. Το πρόσωπο που υπογράφει πρέπει να είναι ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης ή να έχει έγκυρο πληρεξούσιο από τον ιδιοκτήτη. Όταν ο πωλητής είναι εταιρεία, ο δικηγόρος σας μπορεί να ελέγξει τους διοικητικούς συμβούλους και τις εγγεγραμμένες επιβαρύνσεις της στο Registrar of Companies (Έφορος Εταιρειών). Πώς καταγράφονται οι τίτλοι και γιατί κάποιοι αργούν χρόνια να εκδοθούν εξηγείται στον οδηγό οι τίτλοι ιδιοκτησίας στην Κύπρο.

Πολεοδομική άδεια, άδεια οικοδομής και πιστοποιητικό τελικής έγκρισης#

Ένα κτίριο περνά από τρεις εγκρίσεις, με αυτή τη σειρά, και η καθεμία πρέπει να υπάρχει στον φάκελο:

• Η πολεοδομική άδεια, που εκδίδει η πολεοδομική αρχή, επιτρέπει την ανάπτυξη κατ' αρχήν.
• Η άδεια οικοδομής, που εκδίδει ο δήμος ή η επαρχιακή διοίκηση, επιτρέπει την κατασκευή σύμφωνα με τα εγκεκριμένα σχέδια.
• Το πιστοποιητικό τελικής έγκρισης, που εκδίδεται μετά την ολοκλήρωση, επιβεβαιώνει ότι ό,τι κτίστηκε συμφωνεί με τις άδειες.

Χωριστοί τίτλοι ιδιοκτησίας δεν μπορούν να εκδοθούν μέχρι να υπάρξει πιστοποιητικό τελικής έγκρισης, γι' αυτό η έλλειψη πιστοποιητικού είναι συχνά ο λόγος που ένας αγοραστής περιμένει χρόνια για τίτλο. Ζητήστε αντίγραφα και των τριών εγγράφων και τα εγκεκριμένα σχέδια.

Μετά συγκρίνετε τα σχέδια με ό,τι υπάρχει στην πραγματικότητα. Κλειστές βεράντες, επιπλέον δωμάτια, κατασκευές στην ταράτσα, πισίνες και επεκτάσεις που κτίστηκαν χωρίς έγκριση είναι συνηθισμένα. Μπορούν να μπλοκάρουν το πιστοποιητικό τελικής έγκρισης για ολόκληρο το κτίριο, όχι μόνο για μία μονάδα, και το κόστος της τακτοποίησής τους μπορεί να βαρύνει τους ιδιοκτήτες. Ένας επιμετρητής ή αρχιτέκτονας εγγεγραμμένος στο ΕΤΕΚ (Επιστημονικό Τεχνικό Επιμελητήριο Κύπρου), μπορεί να ελέγξει το κτίριο σε σχέση με τα εγκεκριμένα σχέδια.

Για γη ή αγροτικές κατοικίες, επιβεβαιώστε επίσης την πολεοδομική ζώνη, τον δρόμο πρόσβασης και το νομικό του καθεστώς, και αν το τεμάχιο εμπίπτει σε προστατευόμενη περιοχή ή εντός ορίων δάσους.

Υποθήκες του developer επί της γης (νέα ακίνητα)#

Πολλά έργα χρηματοδοτούνται με τραπεζικό δάνειο εξασφαλισμένο σε ολόκληρο το τεμάχιο. Μέχρι η τράπεζα να αποδεσμεύσει τη μονάδα σας, η υποθήκη της προηγείται του δικού σας συμφέροντος σε αυτήν. Ο δικηγόρος σας πρέπει να ρωτήσει:

• αν το τεμάχιο είναι υποθηκευμένο, σε ποιον δανειστή και για ποιο ποσό·
• ποιο μερίδιο του χρέους αυτού αναλογεί στη μονάδα σας, με βάση τον λόγο αξίας που καταθέτει ο developer για κάθε μέρος του έργου·
• αν ο δανειστής θα δώσει γραπτή δέσμευση να αποδεσμεύσει τη μονάδα σας μόλις καταβληθεί η τιμή ή το αναλογούν μερίδιο του χρέους.

Η κατάθεση του πωλητηρίου σας στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο σας θέτει υπό την προστασία του Sale of Immovable Property (Specific Performance) Law, N. 81(I)/2011 (ο περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος).² Το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας εξηγεί ότι ένας αγοραστής του οποίου το ακίνητο υπόκειται σε προγενέστερη υποθήκη μπορεί να πληρώσει το χρέος που αναλογεί στη μονάδα απευθείας στον δανειστή και μπορεί στη συνέχεια να ζητήσει από το δικαστήριο την εγγραφή του ακινήτου στο όνομά του.⁴ Το Τμήμα αναφέρει ότι το πωλητήριο πρέπει να κατατεθεί μέσα σε έξι μήνες από την υπογραφή, εκτός αν δικαστικό διάταγμα επιτρέψει μεταγενέστερη κατάθεση.³ Αν δεν κατατεθεί εμπρόθεσμα, τα τέλη μεταβίβασης χρεώνονται με προσαύξηση 10%.⁴

Απλήρωτες επιβαρύνσεις, κοινόχρηστα και λογαριασμοί κοινής ωφέλειας#

Χρέη που συνδέονται με το ακίνητο, ή με το κτίριο στο οποίο βρίσκεται, μπορεί να γίνουν δικό σας πρόβλημα μετά την ολοκλήρωση. Ζητήστε από τον πωλητή γραπτή απόδειξη ότι έχουν εξοφληθεί μέχρι σήμερα:

• τα κοινόχρηστα που οφείλονται στη διαχειριστική επιτροπή του κτιρίου ή του συγκροτήματος, με τους πιο πρόσφατους λογαριασμούς και τυχόν προγραμματισμένα μεγάλα έργα·
• οι δημοτικές ή κοινοτικές επιβαρύνσεις, όπως η αποκομιδή απορριμμάτων, και τυχόν τέλη του συμβουλίου αποχετεύσεων της περιοχής·
• οι λογαριασμοί νερού, ηλεκτρισμού και κάθε άλλης παροχής, που πρέπει να καταμετρηθούν και να κλείσουν στο όνομα του πωλητή κατά την ολοκλήρωση.

Για μονάδα σε πολυκατοικία ή περιφραγμένο συγκρότημα, ρωτήστε ποιος διαχειρίζεται τους κοινόχρηστους χώρους, πώς συγκροτείται η επιτροπή και αν το κτίριο έχει εγγραφεί ως κοινόκτητη οικοδομή. Για τα κόστη αγοράς, συμπεριλαμβανομένων των τελών μεταβίβασης, δείτε τον οδηγό κόστος αγοράς ακινήτου στην Κύπρο.

Αν δεν είστε πολίτης κράτους της ΕΕ ή του ΕΟΧ, η αγορά μπορεί επίσης να χρειάζεται άδεια του Council of Ministers (Υπουργικό Συμβούλιο)· η διαδικασία αυτή εξηγείται στη σελίδα μπορούν οι αλλοδαποί να αγοράσουν ακίνητο στην Κύπρο.

Τι πρέπει να σας δώσει γραπτώς ο δικηγόρος σας#

Στο τέλος των ελέγχων, ζητήστε από τον δικηγόρο σας γραπτή έκθεση, όχι προφορική διαβεβαίωση. Μια χρήσιμη έκθεση:

• κατονομάζει τον εγγεγραμμένο ιδιοκτήτη και επισυνάπτει την έρευνα του Κτηματολογίου·
• απαριθμεί κάθε υποθήκη, επιβάρυνση, εμπράγματο βάρος (memo), απαγόρευση και κατατεθειμένο πωλητήριο που βρέθηκε, με το τι θα γίνει με το καθένα κατά την ολοκλήρωση·
• επιβεβαιώνει ποια από την πολεοδομική άδεια, την άδεια οικοδομής και το πιστοποιητικό τελικής έγκρισης υπάρχουν, και τυχόν μη εγκεκριμένες εργασίες που εντοπίστηκαν·
• δηλώνει αν υπάρχει χωριστός τίτλος ιδιοκτησίας και, αν όχι, τι εμποδίζει την έκδοσή του·
• επιβεβαιώνει την εξουσία του πωλητή να πωλήσει και κάθε άδεια που χρειάζεται ο αγοραστής·
• απαριθμεί τις απλήρωτες επιβαρύνσεις και τον τρόπο διευθέτησής τους·
• παρουσιάζει το χρονοδιάγραμμα πληρωμών, την ημερομηνία κατάθεσης του πωλητηρίου και ποιος είναι υπεύθυνος για κάθε βήμα.

Κρατήστε την έκθεση μαζί με το πωλητήριό σας. Αν οι έλεγχοι δείξουν πρόβλημα που ο πωλητής δεν μπορεί ή δεν θέλει να διορθώσει, η έκθεση είναι η βάση για επαναδιαπραγμάτευση ή αποχώρηση πριν δεσμευτείτε.