בדיקות נאותות לנכס בקפריסין: מה לאמת לפני שמשלמים

דף זה מסביר את הכללים הכלליים כפי שפורסמו על ידי רשויות קפריסין בתאריך המצוין. שיעורים, ספים ונהלים משתנים, ומצבכם תלוי בעובדות שאיננו מכירים. לפני שאתם פועלים, אמתו את הסכומים מול Tax Department (רשות המסים) או Department of Lands and Surveys (מחלקת המקרקעין והמדידות), וקבלו ייעוץ מעורך דין הרשום ב-Cyprus Bar Association (לשכת עורכי הדין של קפריסין) או מרואה חשבון מורשה.

מדוע הבדיקות באות לפני כל פיקדון#

בדיקת נאותות (due diligence) היא מערכת החיפושים ובדיקות המסמכים שעורך הדין שלכם עורך לפני שאתם מתחייבים בכסף לנכס. בקפריסין זה חשוב כי נכס יכול לשאת חובות, זכויות ובעיות תכנון שעוברים איתו לבעלים הבא, וכי בתים רבים, במיוחד בפרויקטים חדשים יותר, נמכרים לפני שקיים שטר בעלות נפרד.

סדר האירועים הוא העיקר. פיקדונות הזמנה וחוזי מכר יוצרים התחייבויות; חיפושים מגנים עליכם רק אם הם נעשים קודם. בקשו את המסמכים שמפורטים בדף זה לפני שאתם משלמים פיקדון הזמנה, או קבעו בכתב שכל פיקדון מוחזר אם הבדיקות נכשלות. הרצף המלא של רכישה, מההזמנה ועד ההעברה, מפורט בעמוד איך קונים נכס בקפריסין.

שכרו עורך דין הרשום ב-Cyprus Bar Association (לשכת עורכי הדין של קפריסין) שפועל רק בשבילכם, לא בשביל המוכר, היזם או המתווך. לשכת עורכי הדין מנהלת את המרשם הציבורי של עורכי הדין.

חיפוש במרשם המקרקעין: בעלות, משכנתאות ושעבודים#

עורך הדין שלכם מגיש בקשה לחיפוש ב-District Lands Office (משרד המקרקעין המחוזי) שבו נמצא הנכס. החיפוש מראה:

• מי הבעלים הרשום, והאם קיים שטר בעלות נפרד ליחידה או רק למגרש שעליו היא עומדת;
• משכנתאות שרשומות על הנכס, כולל הלוואה של יזם שמובטחת על המגרש כולו;
• הערות ושעבודים שרשמו נושים, צווי בית משפט ואיסורים על מכירה;
• חכירות רשומות, זכויות מעבר ונטלים אחרים על הקרקע;
• חוזי מכר קודמים שהפקידו קונים אחרים לאותה יחידה.

כל אחד מאלה חל על הנכס, ולא רק על האדם שיצר אותו. קראו את תוצאת החיפוש עצמה ולא סיכום שלה.

החוק המתוקן Sale of Property (Specific Performance) Law (חוק מכר מקרקעין (ביצוע בעין)), N. 132(I)/2023, שבתוקף מ-12 בדצמבר 2023, מטיל חובה גם על המוכר.¹ Department of Lands and Surveys (מחלקת המקרקעין והמדידות) מציינת שעל המוכר להציג Search Certificate (נסח חיפוש) לנכס שתאריכו לא יותר מחמישה ימי עבודה לפני כריתת החוזה.¹ הנסח הזה הוא מינימום; החיפוש של עורך הדין שלכם בא קודם, לפני שנחתם משהו.

בדקו את המוכר ולא רק את הנכס. מי שחותם חייב להיות הבעלים הרשום או להחזיק ייפוי כוח תקף מהבעלים. כשהמוכר הוא חברה, עורך הדין שלכם יכול לבדוק את הדירקטורים שלה ואת השעבודים הרשומים שלה ב-Registrar of Companies (רשם החברות). כיצד נרשמים שטרות ומדוע הנפקת חלקם נמשכת שנים מוסבר בעמוד שטרי בעלות בקפריסין בהסבר.

היתר תכנון, היתר בנייה ותעודת גמר#

בניין עובר שלושה אישורים, בסדר הזה, וכל אחד מהם צריך להיות בתיק:

• היתר התכנון (planning permit), שמנפיקה רשות התכנון, מתיר את הפרויקט באופן עקרוני.
• היתר הבנייה (building permit), שמנפיקה העירייה או המחוז, מתיר בנייה לפי התוכניות המאושרות.
• תעודת הגמר (certificate of final approval), שמונפקת אחרי השלמת הבנייה, מאשרת שמה שנבנה תואם את ההיתרים.

אי אפשר להנפיק שטרי בעלות נפרדים עד שקיימת תעודת גמר, ולכן תעודה חסרה היא לעיתים קרובות הסיבה שקונה מחכה שנים לשטר. בקשו עותקים של שלושת המסמכים ושל התוכניות המאושרות.

אחר כך השוו את התוכניות למה שעומד בשטח. מרפסות סגורות, חדרים נוספים, מבנים על הגג, בריכות ותוספות שנבנו בלי אישור נפוצים. הם עלולים לחסום את תעודת הגמר לבניין כולו, ולא רק ליחידה אחת, ועלות התיקון עלולה ליפול על הבעלים. מודד או אדריכל הרשום ב-ETEK, Scientific and Technical Chamber (הלשכה המדעית והטכנית), יכול לבדוק את הבניין מול התוכניות המאושרות.

לקרקע או לבתים כפריים, אמתו גם את אזור התכנון, את דרך הגישה ואת מעמדה החוקי, והאם המגרש נמצא בתוך שטח מוגן או גבול יער.

משכנתאות של היזם על הקרקע (בנייה חדשה)#

פרויקטים רבים ממומנים בהלוואה בנקאית שמובטחת על המגרש כולו. עד שהבנק משחרר את היחידה שלכם, המשכנתה שלו קודמת לזכות שלכם בה. עורך הדין שלכם צריך לשאול:

• האם המגרש משועבד במשכנתה, לאיזה מלווה ובאיזה סכום;
• איזה חלק מהחוב הזה מיוחס ליחידה שלכם, לפי יחס השווי שהיזם מגיש לכל חלק בפרויקט;
• האם המלווה ייתן התחייבות בכתב לשחרר את היחידה שלכם ברגע שהמחיר, או החלק המיוחס של החוב, משולם.

הפקדת חוזה המכר שלכם במשרד המקרקעין המחוזי מכניסה אתכם תחת Sale of Immovable Property (Specific Performance) Law, N. 81(I)/2011.² מחלקת המקרקעין והמדידות מסבירה שקונה שהנכס שלו כפוף למשכנתה קודמת רשאי לשלם את החוב המיוחס ליחידה ישירות למלווה, ולאחר מכן רשאי לפנות לבית המשפט כדי שהנכס יירשם על שמו.⁴ המחלקה מציינת שיש להפקיד את החוזה בתוך שישה חודשים מהחתימה, אלא אם צו בית משפט מתיר הפקדה מאוחרת יותר.³ אם הוא אינו מופקד בזמן, אגרות ההעברה נגבות בתוספת של 10%.⁴

חיובים שלא שולמו, הוצאות משותפות וחשבונות שירותים#

חובות שצמודים לנכס, או לבניין שבו הוא נמצא, עלולים להפוך לבעיה שלכם אחרי השלמת העסקה. בקשו מהמוכר הוכחה בכתב שהדברים הבאים שולמו עד היום:

• הוצאות משותפות שמגיעות לוועד הניהול של הבניין או המתחם, עם הדוחות האחרונים וכל עבודה גדולה מתוכננת;
• חיובים של העירייה או המועצה המקומית, כגון פינוי אשפה, וכל חיוב של רשות הביוב באזור;
• חשבונות מים, חשמל וכל שירות אחר, שצריך לקרוא את המונה שלהם ולסגור אותם על שם המוכר בהשלמת העסקה.

ליחידה בבניין או בקבוצת בתים מגודרת, שאלו מי מנהל את השטחים המשותפים, כיצד הוועד מורכב והאם הבניין נרשם כבית משותף. לעלויות הרכישה, כולל אגרות ההעברה, ראו עלויות רכישת נכס בקפריסין.

אם אינכם אזרחים של מדינה באיחוד האירופי או ב-EEA (האזור הכלכלי האירופי), הרכישה עשויה לחייב גם היתר של Council of Ministers (מועצת השרים); התהליך הזה מוסבר בעמוד האם זרים יכולים לקנות נכס בקפריסין.

מה עורך הדין שלכם צריך למסור לכם בכתב#

בסוף הבדיקות, בקשו מעורך הדין שלכם דוח כתוב, לא הרגעה בעל פה. דוח מועיל:

• נוקב בשם הבעלים הרשום ומצרף את החיפוש במרשם המקרקעין;
• מפרט כל משכנתה, שעבוד, הערה, איסור וחוזה מופקד שנמצאו, ומה יקרה לכל אחד מהם בהשלמת העסקה;
• מאשר אילו מבין היתר התכנון, היתר הבנייה ותעודת הגמר קיימים, וכל עבודה לא מאושרת שנמצאה;
• מציין אם קיים שטר בעלות נפרד, ואם לא, מה עומד בדרך;
• מאשר את הסמכות של המוכר למכור וכל היתר שהקונה צריך;
• מפרט חיובים שלא שולמו וכיצד הם יוסדרו;
• מפרט את לוח התשלומים, את המועד להפקדת החוזה ומי אחראי לכל שלב.

שמרו את הדוח עם החוזה שלכם. אם הבדיקות מראות בעיה שהמוכר אינו יכול או אינו מוכן לתקן, הדוח הוא הבסיס למשא ומתן מחדש או לפרישה לפני שאתם מחויבים.