Могут ли иностранцы купить недвижимость на Кипре? Порядок для покупателей из ЕС, Великобритании и других стран вне ЕС

Эта страница объясняет общие правила в том виде, в каком их опубликовали власти Кипра на указанную дату. Ставки, пороги и процедуры меняются, а ваше положение зависит от фактов, которые нам неизвестны. Прежде чем действовать, проверьте цифры в Tax Department (Налоговый департамент) или в Department of Lands and Surveys (Департамент земель и обследований) и получите консультацию юриста, зарегистрированного в Cyprus Bar Association (Кипрская коллегия адвокатов), или лицензированного бухгалтера.

Закон, который всё решает: Cap. 109#

Правила содержатся в одном коротком законе — Immovable Property (Acquisition by Aliens) Law, Cap. 109 (Закон о приобретении недвижимого имущества иностранцами).¹ Он ограничивает покупку недвижимости «иностранцем» (allodapos), и определение в разделе 2 решает, какой порядок применяется к вам.

Cap. 109 определяет иностранца как лицо, не являющееся гражданином Республики, и распространяет это понятие также на компании под контролем иностранцев, иностранные компании и трасты в пользу иностранца.¹ Затем определение исключает четыре группы, которые покупают на тех же условиях, что и киприоты:

• «иностранный киприот», то есть лицо, не являющееся гражданином, но родившееся на Кипре, когда его родители (или отец) обычно проживали там, а также иностранный супруг такого лица;¹
• иностранный супруг гражданина Республики, если супруги не разлучены постановлением компетентного суда;¹
• гражданин государства — члена ЕС, обладающий гражданством Союза по статье 20 Договора о функционировании Европейского союза, и гражданин государства — участника Соглашения о Европейской экономической зоне;¹
• юридическое лицо, учреждённое по праву государства-члена, с зарегистрированным офисом, центральным управлением или основным местом деятельности в государстве ЕЭЗ.¹

Все остальные для этой цели являются иностранцами, и раздел 3(1) запрещает иностранцу приобретать недвижимое имущество при жизни или в порядке наследования без предварительного разрешения Council of Ministers (Совет министров).¹

Вариант 1: граждане ЕС и ЕЭЗ#

Гражданин государства — члена ЕС или государства ЕЭЗ не подпадает под определение иностранца, поэтому правило о разрешении из раздела 3 к покупке не применяется.¹ То же исключение распространяется на компанию, учреждённую по праву государства-члена и базирующуюся в государстве ЕЭЗ.¹ Исключение было введено Законом 54(I)/2003, который, согласно сводному тексту, вступил в силу в день вступления Республики в Европейский союз.¹

То, что покупатель не подпадает под Cap. 109, не отменяет обычных этапов покупки.¹ Договор по-прежнему депонируется в районном земельном управлении, переоформление по-прежнему проходит через Земельный кадастр с теми документами и сборами, которые применяются к каждому покупателю, а расходы на покупку недвижимости на Кипре остаются теми же.

Вариант 2: граждане Великобритании после Brexit#

Cap. 109 не упоминает Соединённое Королевство или его граждан.¹ Единственное упоминание Великобритании в сводном тексте содержится в определении суверенных базовых территорий Акротири и Декелия (Akrotiri and Dhekelia), которые описаны как находящиеся под британским суверенитетом для целей определения «иностранной компании».¹ Ничто в тексте, прочитанном 30 октября 2026 года, не даёт британскому гражданину особого статуса.¹

Остаётся общее определение. Британский гражданин, у которого нет гражданства ЕС, ЕЭЗ или Кипра и который не является супругом гражданина Кипра или «иностранным киприотом» в указанном выше смысле, является иностранцем по разделу 2 и нуждается в предварительном разрешении Совета министров по разделу 3(1).¹ Британский гражданин, у которого есть также гражданство государства ЕС или ЕЭЗ, подпадает под исключение по этому гражданству.¹ Больше закон о гражданах Великобритании ничего не говорит, поэтому не говорит и эта страница; юрист, зарегистрированный в Кипрской коллегии адвокатов, может подтвердить ваше положение.

Вариант 3: другие покупатели из стран вне ЕС и разрешение Совета министров#

Раздел 3(1) Cap. 109 запрещает иностранцу приобретать недвижимое имущество при жизни или в порядке наследования без предварительного разрешения Совета министров.¹ Раздел 3(2) гласит, что любое лицо, иностранец или нет, может подать заявление о разрешении для конкретного иностранца или для любого иностранца; что Совет министров рассматривает заявление, принимает решение и уведомляет заявителя письменно «со всей возможной быстротой»; и что разрешение может предусматривать, что при последующем приобретении того же объекта другим иностранцем новое разрешение не требуется, на тех условиях, которые в нём установлены.¹

Если приобретаемая земля превышает то, что строго необходимо для строительства дома или служебного помещения, и в любом случае превышает две skales (традиционная кипрская единица площади земли; закон не даёт её метрического эквивалента), раздел 3(1A) ставит разрешение в зависимость от условий, ограничений, требований и критериев, установленных правилами, которые издаёт Совет министров и одобряет House of Representatives (Палата представителей).¹ Раздел 4 позволяет Совету министров издавать правила, в том числе о минимальном размере участков, на которые иностранец может разделить землю для продажи, и любая регистрация в нарушение этих правил недействительна.¹

Закон не устанавливает ни срока в днях, ни сбора, ни перечня документов для заявления, и эта страница их не приводит. Ваш юрист готовит заявление после того, как договор заключён, и может сказать, что требует управление в вашем районе.

Что такое разрешение и чем оно не является#

Разрешение — это решение Совета министров, позволяющее конкретному иностранцу приобрести конкретный объект недвижимости.¹ При переоформлении Департамент земель и обследований запрашивает его как один из документов дела: в его опубликованном перечне для переоформления по договору купли-продажи значится "Permit issued by the Competent Authority to which the power has been delegated by the Council of Ministers, in cases where the transferee is a foreign person, as defined in the Immovable Property Acquisition (Aliens) Law – Cap. 109" (разрешение, выданное компетентным органом, которому Совет министров делегировал полномочия, в случаях, когда приобретатель является иностранным лицом в смысле Закона о приобретении недвижимого имущества иностранцами).² Без него раздел 3(5) делает недействительной любую регистрацию объекта в нарушение раздела 3.¹

Разрешение не является видом на жительство. Владение недвижимостью, с разрешением по Cap. 109 или без него, само по себе не даёт права жить на Кипре.¹ Проживание — отдельная процедура по иммиграционному законодательству, которой занимается Civil Registry and Migration Department (Департамент гражданского реестра и миграции) Ministry of Interior (Министерство внутренних дел) (gov.cy/crmd), и эта страница не приводит для неё никаких критериев, цифр или сроков.⁴

Разрешение также не является условием для подписания договора или его депонирования. Раздел 3(3) гласит, что действительный договор о приобретении недвижимости иностранцем не даёт иностранцу права на приобретение объекта, пока разрешение не выдано, но раздел 3(4) сохраняет за иностранцем право совершать действия, предусмотренные разделом 2 Sale of Land (Specific Performance) Law (Закон о продаже земли (исполнении в натуре)).¹

Договор и депонирование, пока разрешение не получено#

Покупатель из страны вне ЕС обычно подписывает договор до того, как разрешение получено. Два правила — из Cap. 109 и со страницы Департамента о депонировании — описывают, в каком положении вы оказываетесь.¹³

Во-первых, договор не даёт права на недвижимость, пока разрешение не выдано (раздел 3(3)), поэтому у покупателя, завершившего сделку без него, регистрация недействительна (раздел 3(5)).¹

Во-вторых, договор всё же можно депонировать в районном земельном управлении. Раздел 3(4) гласит, что ничто в Cap. 109 не затрагивает права иностранца совершать действия, предусмотренные разделом 2 Закона о продаже земли (исполнении в натуре), то есть депонирование, которое позволяет покупателю принудить продавца к исполнению договора.¹ Страница Департамента о депонировании договора купли-продажи не ставит условий о гражданстве покупателя и не упоминает Cap. 109; она требует от каждого заявителя копию удостоверения личности или паспорта либо ARC для иностранных граждан, взимает €50.00 за депонирование и требует депонировать договор в течение шести месяцев с даты подписания, если только судебное постановление не разрешает позднее депонирование.³

Cap. 109 и страницы Департамента ничего не говорят о том, что происходит с деньгами, уплаченными по договору, если в разрешении отказано; это вопрос самого договора.¹³

Компании, трасты, аренда и наследование#

Использование компании не позволяет обойти правила. Cap. 109 считает компанией под контролем иностранцев любую организацию, в которой половина или больше директоров, голосов или акций принадлежит иностранцам или в которой иностранец по уставу имеет полномочия обеспечить, чтобы организация действовала по его желанию.¹ Компания, учреждённая за пределами Кипра и его суверенных базовых территорий, является «иностранной компанией» и иностранцем независимо от владельца, если только она не подпадает под исключение для ЕС и ЕЭЗ.¹ Приобретением считается также покупка акций кипрской компании, владеющей недвижимостью, если в результате покупки компания окажется под контролем иностранцев (раздел 3(6)(b)), и создание траста в пользу иностранца, который владеет недвижимостью, долгосрочной арендой или такими акциями (раздел 3(6)(c)).¹

Аренда считается приобретением, если она заключена или может быть продлена по единоличному выбору арендатора на срок более 33 лет; для правила о крупных участках в разделе 3(1A) порог — аренда на срок более 10 лет.¹

Наследование исключением не является. Раздел 3(1) применяется к приобретению как при жизни, так и в порядке наследования, поэтому наследнику из страны вне ЕС нужно разрешение, чтобы получить недвижимость на Кипре.¹ В Cap. 109 нет правила, запрещающего владельцу из страны вне ЕС продать недвижимость; следующий покупатель подаёт заявление от своего имени, если только он не выходит за рамки определения иностранца или в первоначальном разрешении не сказано, что новое разрешение не требуется.¹

Законопроекты на рассмотрении и как мы поддерживаем точность этой страницы#

Законопроект ничего не меняет, пока Палата представителей не примет его и он не будет опубликован в Официальной газете Республики. На 30 октября 2026 года сводный текст Cap. 109 на CyLaw указывал Закон 161(I)/2011 как самую последнюю поправку.¹ Пока там не появится более новый закон о поправках, правила на этой странице являются действующими; законопроект мы описываем только по его стадии в Палате и дате этой стадии, как они указаны на сайте самой Палаты.

Каждое правило на этой странице взято из сводного греческого текста Cap. 109 на CyLaw, юридической базы данных Кипрской коллегии адвокатов, и со страниц самого Департамента земель и обследований.¹ Наша редакционная политика объясняет, какие источники мы принимаем, а ошибки исправляются с указанием даты, как описано в нашей политике исправлений. Этапы покупки, которые применяются к каждому покупателю, описаны на странице как купить недвижимость на Кипре. Эта страница не говорит, нужно ли разрешение вам, вашей компании или конкретному объекту.