Титул на недвижимость на Кипре: что нужно знать

На этой странице изложены общие правила в том виде, в каком их опубликовали власти Кипра на указанную дату. Ставки, пороговые значения и процедуры меняются, а ваше положение зависит от обстоятельств, которые нам неизвестны. Прежде чем действовать, проверьте цифры в Tax Department (Налоговый департамент) или Department of Lands and Surveys (Департамент земель и обследований) и получите консультацию адвоката, зарегистрированного в Cyprus Bar Association (Кипрская коллегия адвокатов), или лицензированного бухгалтера.

Что такое титул и что фиксирует Земельный кадастр#

Право собственности на землю на Кипре регистрируется, а не доказывается пачкой бумаг на руках. Department of Lands and Surveys (Департамент земель и обследований), по-гречески Ktimatologio (Земельный кадастр), ведёт реестр на основании Immovable Property (Tenure, Registration and Valuation) Law, Cap. 224 (Закон о недвижимом имуществе (владение, регистрация и оценка)), греческое название которого — «Ο περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμος - ΚΕΦ.224».⁷ Тот же закон содержит правила о зданиях в общей собственности; именно отсюда берутся доли в многоквартирном доме.

Регистрационная запись идентифицирует объект по району, приходу, листу, плану, блоку и регистрационному номеру, указывает его площадь и описание, называет зарегистрированного владельца или владельцев с их долями и перечисляет всё, что зарегистрировано в отношении объекта. Для покупателя последняя часть важнее первой.

Свидетельство о регистрации — документ, который имеют в виду, говоря «титул», — это копия этой записи, выданная районным отделением Земельного кадастра. Оно отражает реестр на день выдачи и ничего более позднего, поэтому свидетельство, которое продавец достаёт из ящика стола, доказывает меньше, чем свежая выписка.

Почему отдельные титулы на объекты выдаются годами#

Когда застройщик строит на участке, у участка одна регистрация. Отдельные титулы на каждую квартиру или дом появляются только после того, как комплекс разделён и зарегистрирован, и каждый шаг до этого может застопориться.

Обычные причины накапливаются, а не возникают внезапно:

• Построенное здание не соответствует разрешению на планировку или строительство, поэтому окончательное утверждение невозможно, пока нарушение не устранено.
• Заявление о разделе участка не подано или подано не полностью.
• Ипотека самого застройщика на весь участок не снята и не распределена.
• Имеются задолженности перед муниципалитетом, общинным советом, канализационным управлением или Tax Department (Налоговый департамент).
• Общие зоны, парковочные места или кладовые проданы так, что это не соответствует утверждённому разделу.

Тем временем покупатель заплатил, въехал и фактически считается владельцем. Этот разрыв между экономической и зарегистрированной собственностью и есть вся причина существования режима Specific Performance (исполнение договора в натуре).

Проверка титула, обременений и ипотек до подписания#

Попросите своего адвоката получить свежую выписку в районном отделении Земельного кадастра и читайте сам результат, а не пересказ. То, что обременяет объект и будет обременять вас, включает ипотеки, отметки, зарегистрированные кредиторами, судебные приказы, договоры аренды, сервитуты прохода и более ранние договоры купли-продажи, депонированные другими покупателями.

Изменённый Sale of Property (Specific Performance) Law, N. 132(I)/2023 (Закон о продаже недвижимости (исполнение в натуре)), действующий с 12 декабря 2023 года, возлагает обязанность представить свежую выписку на продавца.² Department of Lands and Surveys указывает, что продавец должен представить «справку о результатах поиска (Search Certificate) по недвижимому имуществу, являющемуся предметом Договора, выданную не более чем за пять (5) рабочих дней до даты заключения Договора», и описывает поправку как «механизм защиты интересов покупателей недвижимого имущества, заранее гарантирующий, что передача недвижимого имущества будет осуществлена, как только покупатель выполнит свои договорные обязательства».²

Если объект входит в комплекс, Департамент также отмечает, что после получения разрешения на планировку застройщик должен определить соотношение стоимости каждой части комплекса и подать его, «чтобы покупатель заранее знал соотношение стоимости приобретаемого им объекта». Это соотношение определяет, какая часть ипотечного долга застройщика приходится на ваш объект.

Депонирование договора по закону об исполнении в натуре и что оно защищает#

Договор купли-продажи подписывают, а затем депонируют в районном отделении Земельного кадастра. С 1 января 2026 года гербовый сбор перед этим больше не уплачивается: Tax Department указывает, что закон Law 239(I)/2025 отменил законы о гербовом сборе 1963–2025 годов с этой даты.⁸ Department of Lands and Surveys требует гербовый сбор только в случае, если договор «έχει υπογραφεί έστω και από έναν συμβαλλόμενο πριν από την 1/1/2026», то есть если хотя бы одна сторона подписала его до 1 января 2026 года.³

Департамент указывает, что депонирование «πρέπει να γίνει εντός έξι (6) μηνών από την ημερομηνία της υπογραφής της», то есть в течение шести месяцев после подписания, если только судебный приказ не разрешает более позднее депонирование, и что пошлина составляет €50.00.³ Депонирование в этот срок — условие защиты по закону об исполнении в натуре, описанной ниже.

После депонирования применяется Sale of Immovable Property (Specific Performance) Law, N. 81(I)/2011 (Закон о продаже недвижимого имущества (исполнение в натуре)).¹ По данным Департамента, депонирование означает:

1. Департамент не может принять никакой более поздний договор на тот же объект.
2. Если продавец не исполняет обязательства, вы можете обратиться в суд за приказом о регистрации объекта на ваше имя или за компенсацией.
3. Вы можете уступить свои права и обязанности по договору третьему лицу без письменного согласия продавца, депонировав договор уступки в течение шести месяцев после его подписания вместе со справкой об уплате налога на прирост капитала передающей стороной.
4. Вы можете обременить эти права в пользу кредитора, профинансировавшего покупку.
5. Депонирование создаёт «обременение (вещное право залога) на объект, очерёдность которого по отношению к другим вещным обременениям определяется датой его депонирования».

Есть и конкретный ответ на ипотеку застройщика. Департамент указывает, что если объект обременён более ранней ипотекой, вы вправе выплатить приходящийся на ваш объект ипотечный долг напрямую залогодержателю, а не продавцу, и что если залогодержатель затем откажется освободить объект, вы можете подать заявление о приказе об исполнении в натуре, «предписывающем регистрацию объекта на ваше имя без учёта ипотеки, предшествующей договору купли-продажи».

Пропуск шестимесячного срока обходится дороже позже. Департамент указывает, что в этом случае при передаче «вам придётся уплатить сборы за передачу с надбавкой в десять процентов (10%)».¹

Переоформление титула на ваше имя: кто что делает#

Передача — это действие Земельного кадастра, совершаемое в районном отделении по месту нахождения объекта, в присутствии обеих сторон лично или через представителя по заверенной доверенности.

Продавец погашает то, что должно быть погашено: Департамент требует квитанции от муниципалитета или общинного совета, канализационного управления и водного управления, а также справку от Tax Department. Если продавец — застройщик, на этом этапе снимается или распределяется его ипотека. Покупатель платит сборы за передачу. Департамент публикует их по ступеням 3%, 5% и 8% в зависимости от стоимости и указывает, что «сбор по Главе 17 Приложения не начисляется и не взимается, если начисляется налог на добавленную стоимость».⁵ При начислении сборов по Главе 17 действует скидка 50%.⁶ Департамент делает одно исключение: если продавец приобрёл объект в порядке продажи по Частям VI и VIA Transfer and Mortgage Law No. 9/1965 (Закон о передаче и ипотеке), сборы взимаются «без предоставления скидки в пятьдесят процентов (50%)».⁵ На странице расходы на покупку недвижимости на Кипре ступени приведены полностью.

Если передачу приходится добиваться через суд, у приказа есть собственный срок. Департамент указывает «срок в один (1) год для его депонирования в Department of Lands and Surveys с даты выдачи», с пошлинами €10.00 за принятие заявления и €5.00 за каждый титул на каждого владельца.⁴

Ежемесячные данные о передачах по Кипру публикуются на странице Сделки по передаче недвижимости на Кипре: ежемесячные данные DLS.

Что делать, если титул всё ещё не выдан#

Выполняйте шаги по порядку и заранее, а не в момент продажи.

1. Убедитесь, что договор был депонирован в течение шести месяцев после подписания, и получите квитанцию о депонировании; договор, который одна из сторон подписала до 1 января 2026 года, также должен был быть оплачен гербовым сбором.³ Если договор не депонирован, немедленно получите консультацию о том, какая защита остаётся.
2. Получите актуальную выписку по исходному участку, чтобы знать, что зарегистрировано в отношении земли, на которой стоит ваш объект.
3. Письменно запросите у застройщика номер заявления о разделе, свидетельство об окончательном утверждении и соотношение стоимости, поданное для вашего объекта.
4. Спросите напрямую в районном отделении Земельного кадастра, что не завершено по разделу. Департамент публикует свои контакты и номер общекипрского колл-центра на своём портале.
5. Если продавец не исполняет обязательства, ваш адвокат может подать заявление о судебном приказе об исполнении в натуре, который затем депонируется в Департаменте в течение одного года после выдачи.⁴

Объект с депонированным договором и без титула можно перепродать путём уступки договора, но адвокат следующего покупателя будет изучать те же проблемы.

Страница как купить недвижимость на Кипре показывает место этих шагов в процессе покупки в целом, а термины, используемые здесь, определены в глоссарии кипрской недвижимости.