Οι τίτλοι ιδιοκτησίας στην Κύπρο με απλά λόγια

Η σελίδα αυτή εξηγεί τους γενικούς κανόνες όπως δημοσιεύονται από τις κυπριακές αρχές κατά την ημερομηνία που αναγράφεται. Συντελεστές, όρια και διαδικασίες αλλάζουν, και η δική σας θέση εξαρτάται από στοιχεία που δεν γνωρίζουμε. Πριν προχωρήσετε, επιβεβαιώστε τα ποσά με το Tax Department (Τμήμα Φορολογίας) ή το Department of Lands and Surveys (Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας) και ζητήστε συμβουλή από δικηγόρο εγγεγραμμένο στον Cyprus Bar Association (Παγκύπριος Δικηγορικός Σύλλογος) ή από αδειούχο λογιστή.

Τι είναι ο τίτλος ιδιοκτησίας και τι καταγράφει το Κτηματολόγιο#

Η ιδιοκτησία γης στην Κύπρο εγγράφεται· δεν αποδεικνύεται με μια δέσμη χαρτιών στα χέρια σας. Το Department of Lands and Surveys (Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας), το Κτηματολόγιο, τηρεί το μητρώο βάσει του Immovable Property (Tenure, Registration and Valuation) Law, Cap. 224, του οποίου ο ελληνικός τίτλος είναι «Ο περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμος - ΚΕΦ.224».⁷ Ο ίδιος νόμος περιέχει τους κανόνες για τις κοινόκτητες οικοδομές, από όπου προέρχονται τα μερίδια σε μια πολυκατοικία.

Η εγγραφή προσδιορίζει το ακίνητο κατά επαρχία, ενορία, φύλλο, σχέδιο, τμήμα και αριθμό εγγραφής, αναφέρει το εμβαδόν και την περιγραφή του, κατονομάζει τον εγγεγραμμένο ιδιοκτήτη ή τους ιδιοκτήτες με τα μερίδιά τους και απαριθμεί ό,τι είναι εγγεγραμμένο εναντίον του. Αυτό το τελευταίο μέρος έχει μεγαλύτερη σημασία για τον αγοραστή από το πρώτο.

Το πιστοποιητικό εγγραφής, το έγγραφο που εννοεί ο κόσμος όταν λέει «τίτλος», είναι αντίγραφο αυτής της εγγραφής που εκδίδει το επαρχιακό Κτηματολόγιο. Αντανακλά το μητρώο την ημέρα της έκδοσής του και τίποτα μεταγενέστερο, οπότε ένα πιστοποιητικό που βγάζει ο πωλητής από το συρτάρι αποδεικνύει λιγότερα από μια νέα έρευνα.

Γιατί οι χωριστοί τίτλοι μιας μονάδας μπορεί να αργήσουν χρόνια#

Όταν ένας κατασκευαστής χτίζει σε ένα οικόπεδο, το οικόπεδο έχει μία εγγραφή. Οι χωριστοί τίτλοι για κάθε διαμέρισμα ή σπίτι δημιουργούνται μόνο αφού το έργο διαχωριστεί και εγγραφεί, και κάθε βήμα πριν από αυτό μπορεί να καθυστερήσει.

Οι συνήθεις αιτίες αθροίζονται αντί να είναι δραματικές:

• Το κτήριο όπως κατασκευάστηκε δεν συμφωνεί με την πολεοδομική άδεια ή την άδεια οικοδομής, οπότε η τελική έγκριση δεν μπορεί να δοθεί μέχρι να τακτοποιηθεί.
• Δεν έχει υποβληθεί αίτηση διαχωρισμού του οικοπέδου ή η αίτηση είναι ελλιπής.
• Η υποθήκη του ίδιου του κατασκευαστή σε ολόκληρο το οικόπεδο δεν έχει εξαλειφθεί ή κατανεμηθεί.
• Υπάρχουν οφειλές προς τον δήμο, το κοινοτικό συμβούλιο, το συμβούλιο αποχετεύσεων ή το Tax Department (Τμήμα Φορολογίας).
• Κοινόχρηστοι χώροι, χώροι στάθμευσης ή αποθήκες έχουν πωληθεί με τρόπο που δεν συμφωνεί με τον εγκεκριμένο διαχωρισμό.

Στο μεταξύ ο αγοραστής έχει πληρώσει, έχει μετακομίσει και στην πράξη αντιμετωπίζεται ως ιδιοκτήτης. Αυτό το κενό ανάμεσα στην οικονομική και την εγγεγραμμένη ιδιοκτησία είναι ο λόγος ύπαρξης του καθεστώτος της ειδικής εκτέλεσης (Specific Performance).

Έλεγχος του τίτλου, των βαρών και των υποθηκών πριν υπογράψετε#

Ζητήστε από τον δικό σας δικηγόρο νέα έρευνα στο επαρχιακό Κτηματολόγιο και διαβάστε το αποτέλεσμα, όχι μια περίληψή του. Ό,τι δεσμεύει το ακίνητο, και θα δεσμεύει και εσάς, περιλαμβάνει υποθήκες, εμπράγματα βάρη (memos) εγγεγραμμένα από πιστωτές, δικαστικά διατάγματα, μισθώσεις, δικαιώματα διόδου και προγενέστερα πωλητήρια που έχουν κατατεθεί από άλλους αγοραστές.

Ο τροποποιημένος Sale of Property (Specific Performance) Law, N. 132(I)/2023 (περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος), σε ισχύ από τις 12 Δεκεμβρίου 2023, φορτώνει τη νέα έρευνα στον πωλητή.² Το Department of Lands and Surveys αναφέρει ότι ο πωλητής πρέπει να προσκομίσει «Πιστοποιητικό Έρευνας του ακινήτου που αποτελεί το αντικείμενο της Σύμβασης, το οποίο δεν είναι παλαιότερο των πέντε (5) εργάσιμων ημερών από την ημερομηνία σύναψης της Σύμβασης», και περιγράφει την τροποποίηση ως «μηχανισμό για τη διασφάλιση των συμφερόντων των αγοραστών ακίνητης ιδιοκτησίας και την εκ των προτέρων εξασφάλιση ότι η μεταβίβαση του ακινήτου θα εκτελεστεί μόλις ο αγοραστής εκπληρώσει τις συμβατικές του υποχρεώσεις».²

Όταν το ακίνητο ανήκει σε έργο, το Τμήμα σημειώνει επίσης ότι, αφού ο κατασκευαστής εξασφαλίσει πολεοδομική άδεια, πρέπει να καθορίσει την αναλογία αξίας κάθε μέρους του έργου και να την καταθέσει, «ώστε ο αγοραστής να γνωρίζει εκ των προτέρων την αναλογία αξίας της μονάδας που αγοράζει». Η αναλογία αυτή καθορίζει πόσο από το χρέος της υποθήκης του κατασκευαστή αναλογεί στη μονάδα σας.

Κατάθεση του πωλητηρίου βάσει του νόμου περί ειδικής εκτέλεσης και τι προστατεύει#

Το πωλητήριο υπογράφεται και στη συνέχεια κατατίθεται στο επαρχιακό Κτηματολόγιο. Από την 1 Ιανουαρίου 2026 δεν χαρτοσημαίνεται πλέον πρώτα: το Tax Department αναφέρει ότι ο νόμος Ν.239(Ι)/2025 κατάργησε τους περί Χαρτοσήμων Νόμους του 1963 έως 2025 από εκείνη την ημερομηνία.⁸ Το Department of Lands and Surveys ζητά χαρτοσήμανση μόνο όταν το πωλητήριο «έχει υπογραφεί έστω και από έναν συμβαλλόμενο πριν από την 1/1/2026», δηλαδή όταν τουλάχιστον ένας συμβαλλόμενος το υπέγραψε πριν από την 1 Ιανουαρίου 2026.³

Το Τμήμα αναφέρει ότι η κατάθεση «πρέπει να γίνει εντός έξι (6) μηνών από την ημερομηνία της υπογραφής της», δηλαδή εντός έξι μηνών από την υπογραφή, εκτός αν διάταγμα δικαστηρίου επιτρέπει εκπρόθεσμη κατάθεση, και ότι το τέλος είναι €50.00.³ Η κατάθεση μέσα σε αυτή την προθεσμία είναι προϋπόθεση για την προστασία της ειδικής εκτέλεσης που περιγράφεται παρακάτω.

Μετά την κατάθεση εφαρμόζεται ο Sale of Immovable Property (Specific Performance) Law, N. 81(I)/2011 (περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος).¹ Σύμφωνα με το Τμήμα, η κατάθεση σημαίνει:

1. Το Τμήμα δεν μπορεί να αποδεχθεί καμία μεταγενέστερη σύμβαση για την ίδια μονάδα.
2. Αν ο πωλητής δεν εκπληρώσει τις υποχρεώσεις του, μπορείτε να ζητήσετε από το δικαστήριο διάταγμα εγγραφής του ακινήτου στο όνομά σας ή αποζημίωση.
3. Μπορείτε να εκχωρήσετε τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις σας από το πωλητήριο σε τρίτο χωρίς τη γραπτή συγκατάθεση του πωλητή, καταθέτοντας σύμβαση εκχώρησης εντός έξι μηνών από την υπογραφή της μαζί με πιστοποιητικό εκκαθάρισης φόρου κεφαλαιουχικών κερδών για τον εκχωρητή.
4. Μπορείτε να επιβαρύνετε αυτά τα δικαιώματα υπέρ δανειστή που χρηματοδότησε την αγορά.
5. Η κατάθεση δημιουργεί «επιβάρυνση (εμπράγματο βάρος) επί του ακινήτου, η οποία έχει σειρά προτεραιότητας σε σχέση με άλλα εμπράγματα βάρη, ανάλογα με την ημερομηνία κατάθεσής της».

Υπάρχει και συγκεκριμένη απάντηση στην υποθήκη του κατασκευαστή. Το Τμήμα αναφέρει ότι, όταν το ακίνητο βαρύνεται με προγενέστερη υποθήκη, έχετε δικαίωμα να καταβάλετε το χρέος της υποθήκης που αναλογεί στη μονάδα σας απευθείας στον ενυπόθηκο δανειστή αντί στον πωλητή, και ότι, αν ο δανειστής στη συνέχεια αρνηθεί να αποδεσμεύσει το ακίνητο, μπορείτε να ζητήσετε διάταγμα ειδικής εκτέλεσης «που διατάσσει την εγγραφή του ακινήτου στο όνομά σας, αγνοώντας έτσι την υποθήκη που προηγείται του πωλητηρίου».

Αν χάσετε την εξάμηνη προθεσμία, θα πληρώσετε αργότερα. Το Τμήμα αναφέρει ότι σε αυτή την περίπτωση, κατά τη μεταβίβαση, «θα κληθείτε να καταβάλετε τα τέλη μεταβίβασης με προσαύξηση δέκα τοις εκατό (10%)».¹

Μεταβίβαση του τίτλου στο όνομά σας: ποιος κάνει τι#

Η μεταβίβαση είναι πράξη του Κτηματολογίου και γίνεται στο επαρχιακό γραφείο της περιοχής όπου βρίσκεται το ακίνητο, με την παρουσία και των δύο μερών αυτοπροσώπως ή μέσω πιστοποιημένου πληρεξουσίου.

Ο πωλητής εξοφλεί ό,τι πρέπει να εξοφληθεί: το Τμήμα ζητά αποδείξεις από τον δήμο ή το κοινοτικό συμβούλιο, το συμβούλιο αποχετεύσεων και το συμβούλιο υδατοπρομήθειας, καθώς και πιστοποιητικό από το Tax Department. Όταν πωλητής είναι κατασκευαστής, η εξάλειψη ή κατανομή της υποθήκης του γίνεται σε αυτό το στάδιο. Ο αγοραστής πληρώνει τα τέλη μεταβίβασης. Το Τμήμα τα δημοσιεύει σε κλίμακες 3%, 5% και 8% ανάλογα με την αξία και αναφέρει ότι «Δεν επιβάλλεται ούτε εισπράττεται τέλος βάσει του Κεφαλαίου 17 του Πίνακα, όταν επιβάλλεται Φόρος Προστιθέμενης Αξίας».⁵ Μείωση 50% ισχύει όταν τα τέλη επιβάλλονται βάσει του Κεφαλαίου 17.⁶ Το Τμήμα κάνει μία εξαίρεση: όταν ο πωλητής απέκτησε το ακίνητο μέσω διαδικασίας πώλησης βάσει των Μερών VI και VIA του Transfer and Mortgage Law No. 9/1965 (περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμος), τα τέλη επιβάλλονται «χωρίς την παραχώρηση της έκπτωσης πενήντα τοις εκατό (50%)».⁵ Η σελίδα για το κόστος αγοράς ακινήτου στην Κύπρο παραθέτει τις κλίμακες αναλυτικά.

Αν η μεταβίβαση πρέπει να επιβληθεί μέσω δικαστηρίου, το διάταγμα έχει δική του προθεσμία. Το Τμήμα αναφέρει «προθεσμία ενός (1) έτους για την κατάθεσή του στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας από την ημερομηνία έκδοσής του», με τέλη €10.00 για την αποδοχή της αίτησης και €5.00 ανά τίτλο ιδιοκτησίας ανά ιδιοκτήτη.⁴

Τα μηνιαία στοιχεία μεταβιβάσεων για την Κύπρο δημοσιεύονται στη σελίδα Μεταβιβάσεις ακινήτων στην Κύπρο: μηνιαία στοιχεία του Κτηματολογίου.

Τι να κάνετε όταν ο τίτλος δεν έχει ακόμη εκδοθεί#

Ακολουθήστε τα βήματα με τη σειρά και κάντε τα νωρίς, όχι τη στιγμή της πώλησης.

1. Επιβεβαιώστε ότι το πωλητήριο κατατέθηκε εντός έξι μηνών από την υπογραφή και πάρτε την απόδειξη κατάθεσης· πωλητήριο που υπέγραψε ένας από τους συμβαλλόμενους πριν από την 1 Ιανουαρίου 2026 έπρεπε επίσης να έχει χαρτοσημανθεί.³ Αν δεν κατατέθηκε, ζητήστε αμέσως συμβουλή για το ποια προστασία απομένει.
2. Πάρτε νέα έρευνα για το αρχικό οικόπεδο, ώστε να ξέρετε τι είναι εγγεγραμμένο εναντίον της γης όπου βρίσκεται η μονάδα σας.
3. Ζητήστε γραπτώς από τον κατασκευαστή τον αριθμό αναφοράς της αίτησης διαχωρισμού, το πιστοποιητικό τελικής έγκρισης και την αναλογία αξίας που κατατέθηκε για τη μονάδα σας.
4. Ρωτήστε απευθείας το επαρχιακό Κτηματολόγιο τι εκκρεμεί στον διαχωρισμό. Το Τμήμα δημοσιεύει τα στοιχεία επικοινωνίας του και τον αριθμό του παγκύπριου τηλεφωνικού κέντρου στην πύλη του.
5. Αν ο πωλητής δεν εκπληρώσει τις υποχρεώσεις του, ο δικηγόρος σας μπορεί να ζητήσει δικαστικό διάταγμα ειδικής εκτέλεσης, το οποίο στη συνέχεια κατατίθεται στο Τμήμα εντός ενός έτους από την έκδοσή του.⁴

Ακίνητο με κατατεθειμένο πωλητήριο και χωρίς τίτλο μπορεί να μεταπωληθεί με εκχώρηση του πωλητηρίου, αλλά ο δικηγόρος του επόμενου αγοραστή θα εξετάσει τα ίδια προβλήματα.

Η σελίδα πώς αγοράζεται ακίνητο στην Κύπρο τοποθετεί αυτά τα βήματα στη συνολική διαδικασία αγοράς, και οι όροι που χρησιμοποιούνται εδώ ορίζονται στο γλωσσάριο ακινήτων Κύπρου.