מילון מונחי נדל"ן בקפריסין
המונחים שקונה, מוכר או בעל נכס פוגשים בעסקת נדל"ן בקפריסין, מקובצים לפי המקום שבו הם עולים: לשכת רישום המקרקעין, החוזה, מסים ואגרות, תכנון והמרשמים המקצועיים, וכל אחד מוסבר בשפה פשוטה.
עודכן בדיקה הבאה 10 בספטמבר 20276 דק׳ קריאה
בדף זה 9 סעיפים
דף זה מסביר את הכללים הכלליים כפי שפרסמו אותם רשויות קפריסין במועד המצוין. שיעורים, ספים והליכים משתנים, ומצבכם תלוי בעובדות שאינן ידועות לנו. לפני שאתם פועלים, אמתו את הנתונים מול Tax Department (מחלקת המסים) או Department of Lands and Surveys (מחלקת המקרקעין והמדידות), וקבלו ייעוץ מעורך דין הרשום ב-Cyprus Bar Association (לשכת עורכי הדין של קפריסין) או מרואה חשבון מורשה.
איך להשתמש במילון#
המונחים מקובצים לפי המקום שבו תפגשו אותם ולא לפי סדר האלף-בית, כי כך הם מגיעים בפועל. אין כאן שיעורים, ספים או סכומי אגרות. הסכומים מופיעים בדף עלויות רכישת נכס בקפריסין, שבו כל אחד מהם קשור למקור הרשמי שממנו נלקח, וסדר השלבים מופיע בדף איך קונים נכס בקפריסין. כאשר הגדרה תלויה בכלל ולא בשימוש המקובל, הכלל מיוחס לרשות שמפרסמת אותו.
מונחי רישום מקרקעין ובעלות#
| מונח | משמעות |
|---|---|
| Ktimatologio | לשכת רישום המקרקעין, המופעלת בידי מחלקת המקרקעין והמדידות שבמשרד הפנים (Ministry of Interior). היא מנהלת את מרשם הבעלות ומבצעת העברות בלשכותיה המחוזיות. |
| Immovable Property Law, Cap. 224 (חוק המקרקעין) | החוק המסדיר החזקה, רישום והערכה של מקרקעין, ביוונית "Ο περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμος - ΚΕΦ.224".1 הוא כולל גם את הכללים לבניינים בבעלות משותפת. |
| תעודת בעלות (title deed) | הכינוי המקובל לתעודת הרישום, המסמך של לשכת רישום המקרקעין שבו רשום הבעלים של נכס מוגדר. היא משקפת את המרשם כפי שהיה ביום הנפקתה. |
| מספר רישום | המזהה של הנכס בלשכת רישום המקרקעין, המשמש יחד עם המחוז, הקהילה, הגיליון, התוכנית והגוש לאיתור מדויק של הנכס. |
| חלק בלתי מסוים | חלק בנכס שבבעלות משותפת עם אחרים, ולא חלק נפרד פיזית. נפוץ כאשר מגרש טרם חולק ליחידות. |
| בניין בבעלות משותפת | בניין המחולק ליחידות בבעלות נפרדת עם שטחים משותפים, הכפוף ל-Cap. 224 ומנוהל בידי ועד של הבעלים.1 |
| שטחים משותפים | חלקי הפרויקט שבבעלות כל בעלי היחידות יחד, כגון כניסות, מדרגות, גגות, מעליות ושטח החצר. |
| שעבוד | כל דבר שרשום על נכס ומחייב את מי שמחזיק בו, כגון משכנתה, memo, צו בית משפט, זכות מעבר או חוזה מכר שהופקד. מחלקת המקרקעין והמדידות מתארת חוזה שהופקד כ"שעבוד (זכות קניינית) על הנכס".2 |
| שעבוד קנייני (charge in rem) | שעבוד הצמוד לנכס עצמו ולא לאדם, ולכן הוא נשאר בתוקף גם כשהבעלים מתחלף. |
| Memo | רישום שנושה רושם על נכס כדי להבטיח חוב של הבעלים. |
| משכנתה | בטוחה רשומה על נכס לטובת מלווה. בפרויקט חדש, המשכנתה של היזם עשויה לחול על המגרש כולו ולא רק על היחידה שלכם. |
| נסח חיפוש (search certificate) | מסמך המפרט מה רשום במרשם לגבי נכס ביום הנפקתו. מחלקת המקרקעין והמדידות דורשת מהמוכר להציג נסח כזה "לא יאוחר מחמישה (5) ימי עבודה ממועד כריתת החוזה".4 |
| חלוקה | ההליך בלשכת רישום המקרקעין שבו מגרש או בניין מחולק כך שאפשר להנפיק תעודת בעלות נפרדת לכל יחידה. |
| יחס ערך (value ratio) | היחס בין ערך היחידה לערך הפרויקט כולו, שהמוכר חייב לקבוע ולהגיש לאחר קבלת היתר תכנון, כדי שבלשון המחלקה "הקונה יידע מראש את יחס הערך של היחידה שהוא רוכש".2 |
מונחי חוזה, הפקדה והשלמת עסקה#
| מונח | משמעות |
|---|---|
| הסכם הזמנה | חוזה פרטי שמוציא נכס מהשוק לתקופה קצובה בזמן שנערכות הבדיקות המשפטיות. הוא אינו חוזה המכר ואינו מעביר דבר. |
| חוזה מכר | חוזה מכר מקרקעין, שלשכת רישום המקרקעין מקצרת ל-SLC. בנכס שאין לו תעודת בעלות, זו ההגנה העיקרית של הקונה. |
| החתמת בולים | בעבר, תשלום מס בולים על החוזה לפני שאפשר היה להפקיד אותו. מחלקת המסים מציינת ש-Law 239(I)/2025 ביטל את Stamp Duty Laws 1963 to 2025 (חוקי מס הבולים) מ-1 בינואר 2026, ולכן חוזה שנחתם מאותו מועד אינו מוחתם בבולים.7 לשכת רישום המקרקעין דורשת החתמה רק כאשר לפחות צד אחד חתם על החוזה לפני 1 בינואר 2026.3 |
| הפקדת החוזה | הגשת חוזה המכר החתום ללשכת רישום המקרקעין המחוזית. המחלקה מציינת שהדבר "πρέπει να γίνει εντός έξι (6) μηνών από την ημερομηνία της υπογραφής της", כלומר בתוך שישה חודשים ממועד החתימה, אלא אם צו בית משפט מתיר הפקדה מאוחרת.3 הפקדה בתוך תקופה זו היא תנאי להגנת חוק האכיפה בעין. |
| חוק האכיפה בעין | Sale of Immovable Property (Specific Performance) Law (חוק מכר מקרקעין (אכיפה בעין)), N. 81(I)/2011, החל לאחר הפקדת החוזה ונועד להגן על הקונה כאשר המוכר אינו מקיים את התחייבויותיו.2 הוא תוקן בחוק N. 132(I)/2023, שנכנס לתוקף ב-12 בדצמבר 2023.4 |
| אכיפה בעין | צו בית משפט המחייב את המוכר לקיים את החוזה, בדרך כלל ברישום הנכס על שם הקונה, במקום לשלם פיצויים. |
| חוזה המחאה (vesting contract) | החוזה שבו קונה מעביר לצד שלישי את הזכויות והחובות לפי חוזה מכר. המחלקה דורשת להפקיד אותו בתוך שישה חודשים ממועד חתימתו, יחד עם אישור סילוק מס רווחי הון עבור המעביר.2 |
| ייפוי כוח | הרשאה מאושרת המאפשרת לעורך דין או לנציג אחר לחתום או להתייצב להעברה בשמכם כשאינכם בקפריסין. |
| העברה | הפעולה בלשכת רישום המקרקעין שמעבירה את הבעלות הרשומה לקונה, ונעשית בלשכה המחוזית של האזור שבו נמצא הנכס. |
| מסירה | מסירת החזקה בנכס חדש, שבפרויקט שטרם חולק מתרחשת זמן רב לפני ההעברה. |
| בדק ליקויים (snagging) | בדיקת נכס חדש מול המפרט בסמוך למסירה, ורשימת הליקויים שהיא מניבה. |
מונחי מסים ואגרות#
| מונח | משמעות |
|---|---|
| אגרות העברה | האגרות שמחלקת המקרקעין והמדידות גובה מהקונה כשתעודת הבעלות נרשמת על שמו. הן נגבות במדרגות, כפופות להפחתה, ובלשון המחלקה "No fee is charged or collected pursuant to Chapter 17 of the Schedule, where Value Added Tax is charged" (לא נגבית אגרה לפי פרק זה של התוספת כאשר מוטל מע"מ).5 נתונים חודשיים מתפרסמים בדף העברות נכסים בקפריסין: נתוני DLS חודשיים. |
| פרק 17 | התוספת לחקיקת האגרות של לשכת רישום המקרקעין, שלפיה נגבות אגרות ההעברה ושעליה חלה ההפחתה. |
| הפחתת אגרת ההעברה | הפחתת אגרת ההעברה בחצי, שהמחלקה מחילה כאשר האגרות נגבות לפי פרק 17. היא אינה ניתנת כאשר המוכר רכש את הנכס בהליך מכירה לפי חלקים VI ו-VIA של Transfer and Mortgage Law (חוק ההעברה והמשכנתאות) No. 9/1965.5 |
| מס בולים | מס שהוטל על חוזה המכר לפי Stamp Duty Laws 1963 to 2025 ונוהל בידי מחלקת המסים. בוטל ב-Law 239(I)/2025 מ-1 בינואר 2026; הוא עדיין משולם לפי הסולם הישן רק כאשר לפחות צד אחד חתם על החוזה לפני מועד זה.7 |
| מע"מ על נכסים | מס ערך מוסף על אספקת בניין חדש בידי מי שפועל במסגרת עסקית. שיעור מופחת חל על דירה המשמשת את הקונה כמקום מגורים עיקרי וקבוע, בכפוף לתנאים לגבי שטח הבנייה והשווי, המפורטים עם מקורותיהם בדף העלויות. |
| אישור סילוק מס רווחי הון | האישור שהמעביר מקבל מרשויות המס ומראה שמס רווחי ההון על העסקה שולם. המחלקה דורשת אותו כאשר מופקד חוזה המחאה. |
| מס רכוש על מקרקעין | מס המדינה לשעבר על בעלות במקרקעין. מחלקת המסים מציינת שהוא "εφαρμόστηκε την 01/01/1980 και καταργήθηκε από 01/01/2017", כלומר הוחל מ-1 בינואר 1980 ובוטל מ-1 בינואר 2017.8 על השנים שלאחר מכן לא נגבה מס בעלות של המדינה; החיובים השנתיים שנותרו הם אגרת העירייה או הקהילה ואגרת רשות הביוב. |
| אגרת רשות הביוב | אגרה שנתית שרשות הביוב המחוזית גובה מבעל נכס המחובר לרשת שלה או נמצא בתחומה. |
| דמי ועד בית | דמי השירות שבעלי היחידות בבניין בבעלות משותפת משלמים לתחזוקת השטחים המשותפים, שגובהם נקבע בידי ועד הבעלים. |
מונחי תכנון, היתרים ובנייה#
| מונח | משמעות |
|---|---|
| היתר תכנון | היתר לפיתוח עצמו, הניתן לפני הבנייה ולפני שאפשר להגיש את יחסי הערך בפרויקט. |
| היתר בנייה | היתר להקים את הבניין כפי שתוכנן, המונפק בידי הרשות המקומית. |
| תעודת אישור סופי | אישור שהבניין כפי שנבנה תואם את מה שהותר. בלעדיה, החלוקה שמניבה תעודות בעלות נפרדות עלולה להיתקע. |
| מקדם בנייה | היחס בין שטח הרצפות המותר לשטח המגרש באזור תכנון, הקובע כמה מותר לבנות. |
| שטח מקורה | שטח הרצפות של הבניין עצמו, להבדיל משטח המגרש ומכל מרפסת או חניה לא מקורה. |
| אזור | הייעוד התכנוני של מגרש, הקובע מה מותר לבנות עליו ובאיזו צפיפות. |
| הסדרה | ההליך לקבלת אישור בדיעבד לעבודות החורגות מההיתרים. לעיתים קרובות זה תנאי מוקדם להנפקת תעודות בעלות. |
אנשי מקצוע, רישיונות ומרשמים#
| מונח | משמעות |
|---|---|
| מתווך מקרקעין רשום | אדם הרשום ב-Real Estate Agents Registration Council (מועצת רישום מתווכי המקרקעין) ומחזיק ברישיון בתוקף לפי Real Estate Agents Law (חוק מתווכי המקרקעין), N. 71(I)/2010.6 רק מתווך רשום רשאי לפרסם, לקדם, להציע עסקאות מקרקעין או לנהל עליהן משא ומתן עבור אחרים במהלך עסקיו, וסעיף 23 לחוק מחייב שכל מסמך או פרסום שמתווך מורשה משתמש בו יישא את המילים αδειούχος κτηματομεσίτης (מתווך מקרקעין מורשה) ואחריהן מספר הרישום ומספר הרישיון.6 |
| עורך דין | משפטן הרשום בלשכת עורכי הדין של קפריסין. שכרו עורך דין שפועל רק בשבילכם ולא בשביל המוכר או היזם. |
| ETEK | Cyprus Scientific and Technical Chamber (הלשכה המדעית והטכנית של קפריסין), המנהלת את מרשמי האדריכלים, המהנדסים והמודדים. |
| שמאי | איש מקצוע המעריך את שווי השוק של נכס, בדרך כלל לבקשת מלווה לפני שישחרר הלוואה. |
| יזם | החברה שבונה ומוכרת פרויקט. כאשר פרויקט מוזכר בהקשר עריכתי, יש לציין לצדו את מספר הרישום של חברת היזם או את מספר הרישיון של המתווך. |
מונחים הקשורים לבעלות מוסברים בפירוט רב יותר בדף תעודות בעלות בקפריסין.
שאלות של קוראים
מה ההבדל בין תעודת בעלות לחוזה מכרמה פירוש Ktimatologioלמה אין במילון הזה סכומי אגרותמה פירוש אכיפה בעין ברכישה בקפריסיןהאם מס בולים עדיין חלק מרכישה בקפריסין
- מה ההבדל בין תעודת בעלות לחוזה מכר?#
- חוזה המכר הוא הסכם בין שני צדדים. תעודת הבעלות היא הרישום של לשכת רישום המקרקעין לגבי מי הבעלים של הנכס. עד שתעודת הבעלות מועברת, מה שמגן על הקונה הוא החוזה, לאחר שהופקד.
- מה פירוש Ktimatologio?#
- זו המילה היוונית ללשכת רישום המקרקעין, המופעלת בידי מחלקת המקרקעין והמדידות. היא מנהלת את מרשם הבעלות ומבצעת העברות בלשכותיה המחוזיות.
- למה אין במילון הזה סכומי אגרות?#
- כי סכומים משתנים, ולכל אחד מהם נדרש מקור רשמי מתוארך משלו. כל נתון שאנו מפרסמים, כולל מדרגות אגרת ההעברה, ספי המע"מ והמועד שבו בוטל מס הבולים, מופיע בדף העלויות לצד המסמך של מחלקת המקרקעין והמדידות, מחלקת המסים או CyLaw שממנו נלקח.
- מה פירוש אכיפה בעין ברכישה בקפריסין?#
- זהו צו בית משפט המחייב את המוכר לקיים את החוזה, בדרך כלל ברישום הנכס על שם הקונה. הוא זמין לאחר שהחוזה הופקד בלשכת רישום המקרקעין בתוך שישה חודשים ממועד החתימה.
- האם מס בולים עדיין חלק מרכישה בקפריסין?#
- לא. Law 239(I)/2025 ביטל את Stamp Duty Laws 1963 to 2025 מ-1 בינואר 2026. רק חוזה שלפחות צד אחד חתם עליו לפני מועד זה עדיין מוחתם, לפי הסולם הישן.
מקורות לדף זה
8 מקורות של 3 מפרסמים. כל נתון בדף זה ניתן לאיתור באחד מהם.
Ο περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμος - ΚΕΦ.224
Ο περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμος - ΚΕΦ.224
Contract of sale, consideration, exchange: deposit of the contract
Η χαρτοσήμανση είναι απαραίτητη μόνο εάν το έγγραφο έχει υπογραφεί έστω και από έναν συμβαλλόμενο πριν από την 1/1/2026 … εντός έξι (6) μηνών … εκτός και αν εξασφαλιστεί διάταγμα δικαστηρίου … €50.00
Amendment to the Sale of Property (Specific Performance) Law
Law N. 132(I)/2023 ... came into force on 12/12/2023 ... a Search Certificate of the immovable property ... not more than five (5) working days from the date of conclusion of the Contract
Sale/Exchange: application, rights and fees
3% from €0.01 to €85,000.00; 5% from €85,001.00 to €170,000.00; 8% from €170,001.00 and above. No fee … where Value Added Tax is charged. 4) … without granting the fifty percent (50%) discount
Ο Περί Κτηματομεσιτών Νόμος του 2010 - 71(I)/2010
23. Κάθε αδειούχος κτηματομεσίτης οφείλει σε κάθε έγγραφο ή διαφήμιση … να αναγράφει … τη φράση “αδειούχος κτηματομεσίτης”, ακολουθούμενη από τον αριθμό εγγραφής και τον αριθμό άδειας
με βάση το νόμο Ν.239(Ι)/2025 καταργούνται από 01/01/2026 οι περί Χαρτοσήμων Νόμοι του 1963 έως 2025 … €0 για ποσά έως €5 000; €1,50 για κάθε €1.000 … €5.001 έως €170.000; €2,00 … μέγιστο €20.000
Φόρος Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Immovable property tax)
מרשםמצוטט ↩
Ο φόρος ακίνητης ιδιοκτησίας εφαρμόστηκε την 01/01/1980 και καταργήθηκε από 01/01/2017.