Glossar der zyprischen Immobilienbegriffe
Die Begriffe, denen Käufer, Verkäufer oder Eigentümer bei einem Immobiliengeschäft auf Zypern begegnen, gruppiert nach dem Ort, an dem sie auftauchen: Grundbuchamt, Vertrag, Steuern und Gebühren, Planung und Berufsregister, jeweils einfach erklärt.
Aktualisiert am Nächste Prüfung 10. September 20278 Min. Lesezeit
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Diese Seite erläutert die allgemeinen Regeln so, wie die zyprischen Behörden sie zum angegebenen Datum veröffentlicht haben. Sätze, Schwellenwerte und Verfahren ändern sich, und Ihre Lage hängt von Umständen ab, die wir nicht kennen. Bevor Sie handeln, prüfen Sie die Zahlen beim Tax Department (Steuerbehörde) oder beim Department of Lands and Surveys (Amt für Liegenschaften und Vermessung) und lassen Sie sich von einem bei der Cyprus Bar Association (Zyprische Anwaltskammer) eingetragenen Rechtsanwalt oder einem zugelassenen Steuerberater beraten.
So nutzen Sie dieses Glossar#
Die Begriffe sind nicht alphabetisch geordnet, sondern danach, wo Sie ihnen begegnen, denn so kommen sie in der Praxis auf Sie zu. Sätze, Schwellenwerte und Gebührenbeträge stehen hier nicht. Die Beträge finden Sie auf der Seite Kosten beim Immobilienkauf auf Zypern, wo jeder mit der amtlichen Quelle verknüpft ist, aus der er stammt, und die Reihenfolge der Schritte auf der Seite Immobilienkauf auf Zypern Schritt für Schritt. Wo eine Definition von einer Regel und nicht vom Sprachgebrauch abhängt, wird die Regel der Behörde zugeschrieben, die sie veröffentlicht.
Begriffe zu Grundbuch und Eigentum#
| Begriff | Bedeutung |
|---|---|
| Ktimatologio | Das Grundbuchamt, geführt vom Amt für Liegenschaften und Vermessung im Ministry of Interior (Innenministerium). Es führt das Eigentumsregister und nimmt die Übertragungen in seinen Bezirksämtern vor. |
| Immovable Property Law, Cap. 224 (Gesetz über unbewegliches Eigentum) | Das Gesetz über Besitz, Eintragung und Bewertung von unbeweglichem Eigentum, auf Griechisch „Ο περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμος - ΚΕΦ.224“.1 Es enthält auch die Regeln für Gebäude in gemeinschaftlichem Eigentum. |
| Eigentumsurkunde (title deed) | Gängige Bezeichnung für die Eintragungsbescheinigung, das Dokument des Grundbuchamts, das den eingetragenen Eigentümer einer bestimmten Immobilie nennt. Sie gibt das Register zum Tag ihrer Ausstellung wieder. |
| Registriernummer | Die Kennung des Grundbuchamts für eine Immobilie, mit der sich diese zusammen mit Bezirk, Gemeinde, Blatt, Plan und Block genau auffinden lässt. |
| Ungeteilter Anteil | Ein Bruchteil an einer Immobilie, die gemeinsam mit anderen gehalten wird, statt eines physisch abgegrenzten Teils. Üblich, wo ein Grundstück noch nicht in Einheiten aufgeteilt ist. |
| Gebäude in gemeinschaftlichem Eigentum | Ein Gebäude, das in Einheiten mit eigenen Eigentümern und gemeinsamen Flächen aufgeteilt ist, Cap. 224 unterliegt und von einem Ausschuss der Eigentümer verwaltet wird.1 |
| Gemeinschaftsflächen | Die Teile einer Anlage, die allen Eigentümern der Einheiten gemeinsam gehören, etwa Eingänge, Treppen, Dächer, Aufzüge und Außenanlagen. |
| Belastung | Alles, was gegen eine Immobilie eingetragen ist und jeden bindet, dem sie gehört, etwa eine Hypothek, ein Memo, ein Gerichtsbeschluss, ein Wegerecht oder ein hinterlegter Kaufvertrag. Das Amt für Liegenschaften und Vermessung beschreibt einen hinterlegten Vertrag als „eine Belastung (dingliche Last) der Immobilie“.2 |
| Dingliche Last (charge in rem) | Eine Last, die an der Immobilie selbst und nicht an einer Person haftet und daher einen Eigentümerwechsel überdauert. |
| Memo | Eine Eintragung, mit der ein Gläubiger gegen eine Immobilie eine Schuld des Eigentümers sichert. |
| Hypothek | Eine eingetragene Sicherheit an einer Immobilie zugunsten eines Kreditgebers. Bei einer Neubauanlage kann die Hypothek des Bauträgers das gesamte Grundstück statt nur Ihrer Einheit erfassen. |
| Grundbuchauszug (search certificate) | Eine Aufstellung dessen, was das Register am Ausstellungstag für eine Immobilie enthält. Das Amt für Liegenschaften und Vermessung verlangt, dass der Verkäufer ihn „nicht mehr als fünf (5) Arbeitstage ab dem Datum des Vertragsabschlusses“ alt vorlegt.4 |
| Teilung | Das Verfahren des Grundbuchamts, mit dem ein Grundstück oder Gebäude so aufgeteilt wird, dass für jede Einheit eine eigene Eigentumsurkunde ausgestellt werden kann. |
| Wertverhältnis (value ratio) | Das Verhältnis des Werts einer Einheit zum Wert der gesamten Anlage, das der Verkäufer nach Erhalt einer Planungsgenehmigung bestimmen und einreichen muss, damit, so das Amt, „der Käufer im Voraus das Wertverhältnis der Einheit kennt, die er kauft“.2 |
Begriffe zu Vertrag, Hinterlegung und Abschluss#
| Begriff | Bedeutung |
|---|---|
| Reservierungsvereinbarung | Ein privater Vertrag, der eine Immobilie für eine bestimmte Zeit vom Markt nimmt, während die rechtlichen Prüfungen laufen. Er ist nicht der Kaufvertrag und überträgt nichts. |
| Kaufvertrag | Der Vertrag über den Kauf unbeweglichen Eigentums, vom Grundbuchamt als SLC abgekürzt. Bei einer Immobilie ohne Eigentumsurkunde ist er der wichtigste Schutz des Käufers. |
| Stempelung | Früher die Zahlung der Stempelsteuer auf den Vertrag, bevor er hinterlegt werden konnte. Die Steuerbehörde gibt an, dass Law 239(I)/2025 die Stamp Duty Laws 1963 to 2025 (Stempelsteuergesetze) mit Wirkung vom 1. Januar 2026 aufgehoben hat, sodass ein ab diesem Datum unterzeichneter Vertrag nicht gestempelt wird.7 Das Grundbuchamt verlangt eine Stempelung nur, wo mindestens eine Partei den Vertrag vor dem 1. Januar 2026 unterzeichnet hat.3 |
| Hinterlegung des Vertrags | Die Einreichung des unterzeichneten Kaufvertrags beim Bezirksgrundbuchamt. Das Amt gibt an, dass dies „πρέπει να γίνει εντός έξι (6) μηνών από την ημερομηνία της υπογραφής της“, also innerhalb von sechs Monaten ab der Unterzeichnung, erfolgen muss, sofern nicht ein Gerichtsbeschluss eine spätere Hinterlegung erlaubt.3 Die Hinterlegung innerhalb dieser Frist ist Voraussetzung für den Schutz durch das Gesetz über die Erfüllungsklage. |
| Gesetz über die Erfüllungsklage | Das Sale of Immovable Property (Specific Performance) Law (Gesetz über den Verkauf unbeweglichen Eigentums (Erfüllungsklage)), N. 81(I)/2011, das nach der Hinterlegung des Vertrags gilt und den Käufer schützen soll, wenn der Verkäufer nicht erfüllt.2 Es wurde durch das Gesetz N. 132(I)/2023 geändert, in Kraft seit dem 12. Dezember 2023.4 |
| Erfüllungsklage (specific performance) | Ein Gerichtsbeschluss, der den Verkäufer verpflichtet, den Vertrag zu erfüllen, in der Regel durch Eintragung der Immobilie auf den Namen des Käufers, statt Schadenersatz zu zahlen. |
| Abtretungsvertrag (vesting contract) | Der Vertrag, mit dem ein Käufer Rechte und Pflichten aus einem Kaufvertrag an einen Dritten abtritt. Das Amt verlangt seine Hinterlegung innerhalb von sechs Monaten ab der Unterzeichnung, zusammen mit einer Unbedenklichkeitsbescheinigung zur Kapitalertragsteuer für den Abtretenden.2 |
| Vollmacht | Eine beglaubigte Ermächtigung, mit der ein Anwalt oder anderer Vertreter für Sie unterschreiben oder bei der Übertragung erscheinen kann, wenn Sie nicht auf Zypern sind. |
| Übertragung | Der Akt des Grundbuchamts, mit dem das eingetragene Eigentum auf den Käufer übergeht, vorgenommen im Bezirksamt des Gebiets, in dem die Immobilie liegt. |
| Übergabe | Die Übergabe des Besitzes an einem Neubau, die bei einer ungeteilten Anlage lange vor der Übertragung stattfindet. |
| Mängelabnahme (snagging) | Die Prüfung eines Neubaus gegen die Baubeschreibung rund um die Übergabe und die daraus entstehende Mängelliste. |
Begriffe zu Steuern und Gebühren#
| Begriff | Bedeutung |
|---|---|
| Übertragungsgebühren | Die Gebühren, die das Amt für Liegenschaften und Vermessung dem Käufer berechnet, wenn die Urkunde auf seinen Namen eingetragen wird. Sie werden in Stufen erhoben, unterliegen einer Ermäßigung, und nach den Worten des Amts gilt: „No fee is charged or collected pursuant to Chapter 17 of the Schedule, where Value Added Tax is charged“ (nach diesem Kapitel des Anhangs wird keine Gebühr erhoben, wenn Mehrwertsteuer anfällt).5 Monatliche Zahlen werden auf der Seite Immobilienübertragungen auf Zypern: monatliche DLS-Daten veröffentlicht. |
| Kapitel 17 | Der Anhang der Gebührenvorschriften des Grundbuchamts, nach dem Übertragungsgebühren erhoben werden und auf den die Ermäßigung anwendbar ist. |
| Ermäßigung der Übertragungsgebühr | Die Halbierung der Übertragungsgebühr, die das Amt anwendet, wenn Gebühren nach Kapitel 17 erhoben werden. Sie wird nicht gewährt, wenn der Verkäufer die Immobilie in einem Verkaufsverfahren nach den Teilen VI und VIA des Transfer and Mortgage Law (Gesetz über Übertragung und Hypotheken) No. 9/1965 erworben hat.5 |
| Stempelsteuer | Steuer, die nach den Stamp Duty Laws 1963 to 2025 auf den Kaufvertrag erhoben und von der Steuerbehörde verwaltet wurde. Durch Law 239(I)/2025 mit Wirkung vom 1. Januar 2026 abgeschafft; nach der alten Staffel nur noch fällig, wo mindestens eine Partei den Vertrag vor diesem Datum unterzeichnet hat.7 |
| Mehrwertsteuer auf Immobilien | Mehrwertsteuer auf die Lieferung eines neuen Gebäudes durch eine geschäftlich handelnde Person. Ein ermäßigter Satz gilt für eine Wohnung, die dem Käufer als Haupt- und ständiger Wohnsitz dient, unter Bedingungen zu bebaubarer Fläche und Wert, die mit ihren Quellen auf der Kostenseite aufgeführt sind. |
| Unbedenklichkeitsbescheinigung zur Kapitalertragsteuer | Die Bescheinigung, die der Abtretende von den Steuerbehörden erhält und die zeigt, dass die Kapitalertragsteuer auf die Veräußerung beglichen ist. Das Amt verlangt sie, wenn ein Abtretungsvertrag hinterlegt wird. |
| Grundsteuer auf unbewegliches Eigentum | Die frühere staatliche Steuer auf das Eigentum an unbeweglichem Vermögen. Die Steuerbehörde gibt an, dass sie „εφαρμόστηκε την 01/01/1980 και καταργήθηκε από 01/01/2017“, also ab dem 1. Januar 1980 galt und mit Wirkung vom 1. Januar 2017 abgeschafft wurde.8 Für spätere Jahre wird keine staatliche Eigentumsteuer erhoben; an jährlichen Abgaben bleiben die Gemeinde- oder Kommunalabgabe und die Abgabe des Abwasserverbands. |
| Abgabe des Abwasserverbands | Eine jährliche Abgabe, die der Abwasserverband des Bezirks vom Eigentümer einer an sein Netz angeschlossenen oder in seinem Gebiet gelegenen Immobilie erhebt. |
| Gemeinschaftskosten | Das Hausgeld, das die Eigentümer der Einheiten in einem Gebäude in gemeinschaftlichem Eigentum für den Unterhalt der Gemeinschaftsflächen zahlen, festgelegt vom Eigentümerausschuss. |
Begriffe zu Planung, Genehmigungen und Bau#
| Begriff | Bedeutung |
|---|---|
| Planungsgenehmigung | Die Genehmigung für das Bauvorhaben selbst, erteilt vor dem Bau und bevor die Wertverhältnisse einer Anlage eingereicht werden können. |
| Baugenehmigung | Die Genehmigung, das Gebäude wie geplant zu errichten, ausgestellt von der örtlichen Behörde. |
| Bescheinigung der endgültigen Genehmigung | Die Bestätigung, dass das errichtete Gebäude dem Genehmigten entspricht. Ohne sie kann die Teilung, aus der getrennte Eigentumsurkunden hervorgehen, ins Stocken geraten. |
| Bebauungskoeffizient | Das Verhältnis der zulässigen Geschossfläche zur Grundstücksfläche in einer Planungszone, das bestimmt, wie viel gebaut werden darf. |
| Überdachte Fläche | Die Geschossfläche des Gebäudes selbst, im Unterschied zur Grundstücksfläche und zu nicht überdachten Veranden oder Stellplätzen. |
| Zone | Die planungsrechtliche Ausweisung eines Grundstücks, die festlegt, was darauf und in welcher Dichte gebaut werden darf. |
| Legalisierung | Das Verfahren, nachträglich eine Genehmigung für Arbeiten zu erhalten, die von den Genehmigungen abweichen. Oft Voraussetzung für die Ausstellung von Urkunden. |
Fachleute, Lizenzen und Register#
| Begriff | Bedeutung |
|---|---|
| Eingetragener Immobilienmakler | Eine Person, die beim Real Estate Agents Registration Council (Rat für die Eintragung von Immobilienmaklern) eingetragen ist und eine gültige Lizenz nach dem Real Estate Agents Law (Immobilienmaklergesetz), N. 71(I)/2010, besitzt.6 Nur ein eingetragener Makler darf geschäftsmäßig für andere Immobiliengeschäfte bewerben, fördern, vorschlagen oder verhandeln, und Abschnitt 23 des Gesetzes verlangt, dass jedes Dokument und jede Anzeige eines lizenzierten Maklers die Worte αδειούχος κτηματομεσίτης (lizenzierter Immobilienmakler) gefolgt von der Registriernummer und der Lizenznummer trägt.6 |
| Advokat | Ein bei der Zyprischen Anwaltskammer eingetragener Rechtsanwalt. Beauftragen Sie einen, der ausschließlich für Sie und nicht für den Verkäufer oder den Bauträger tätig ist. |
| ETEK | Die Cyprus Scientific and Technical Chamber (Technische und Wissenschaftliche Kammer Zyperns), die die Register der Architekten, Ingenieure und Vermesser führt. |
| Gutachter | Eine Fachperson, die den Marktwert einer Immobilie ermittelt, meist im Auftrag eines Kreditgebers, bevor dieser ein Darlehen auszahlt. |
| Bauträger | Das Unternehmen, das eine Anlage baut und verkauft. Wird eine Anlage redaktionell genannt, sollte die Handelsregisternummer des Bauträgers oder die Lizenznummer des Maklers mit ihr genannt werden. |
Begriffe rund um das Eigentum werden auf der Seite Eigentumsurkunden auf Zypern erklärt ausführlicher behandelt.
Fragen von Lesern
Was ist der Unterschied zwischen Eigentumsurkunde und KaufvertragWas bedeutet KtimatologioWarum stehen in diesem Glossar keine GebührenbeträgeWas bedeutet Erfüllungsklage bei einem Kauf auf ZypernGehört die Stempelsteuer noch zu einem Kauf auf Zypern
- Was ist der Unterschied zwischen Eigentumsurkunde und Kaufvertrag?#
- Der Kaufvertrag ist eine Vereinbarung zwischen zwei Parteien. Die Eigentumsurkunde ist der Eintrag des Grundbuchamts darüber, wem die Immobilie gehört. Bis die Urkunde übertragen ist, schützt den Käufer der Vertrag, sobald er hinterlegt ist.
- Was bedeutet Ktimatologio?#
- Es ist das griechische Wort für das Grundbuchamt, das vom Amt für Liegenschaften und Vermessung geführt wird. Es führt das Eigentumsregister und nimmt die Übertragungen in seinen Bezirksämtern vor.
- Warum stehen in diesem Glossar keine Gebührenbeträge?#
- Weil sich Beträge ändern und jeder eine eigene datierte amtliche Quelle braucht. Jede Zahl, die wir veröffentlichen, einschließlich der Stufen der Übertragungsgebühr, der Mehrwertsteuer-Schwellenwerte und des Datums, an dem die Stempelsteuer endete, steht auf der Kostenseite neben dem Dokument des Amts für Liegenschaften und Vermessung, der Steuerbehörde oder von CyLaw, aus dem sie stammt.
- Was bedeutet Erfüllungsklage bei einem Kauf auf Zypern?#
- Es ist ein Gerichtsbeschluss, der den Verkäufer verpflichtet, den Vertrag zu erfüllen, in der Regel durch Eintragung der Immobilie auf den Namen des Käufers. Sie steht zur Verfügung, sobald der Vertrag innerhalb von sechs Monaten nach der Unterzeichnung beim Grundbuchamt hinterlegt wurde.
- Gehört die Stempelsteuer noch zu einem Kauf auf Zypern?#
- Nein. Law 239(I)/2025 hat die Stamp Duty Laws 1963 to 2025 mit Wirkung vom 1. Januar 2026 aufgehoben. Nur ein Vertrag, den mindestens eine Partei vor diesem Datum unterzeichnet hat, wird noch gestempelt, nach der alten Staffel.
Quellen dieser Seite
8 Quellen von 3 Herausgebern. Jede Zahl auf dieser Seite lässt sich auf eine davon zurückführen.
Ο περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμος - ΚΕΦ.224
Ο περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμος - ΚΕΦ.224
Contract of sale, consideration, exchange: deposit of the contract
Amtliche StatistikZitiert ↩ 1↩ 2
Η χαρτοσήμανση είναι απαραίτητη μόνο εάν το έγγραφο έχει υπογραφεί έστω και από έναν συμβαλλόμενο πριν από την 1/1/2026 … εντός έξι (6) μηνών … εκτός και αν εξασφαλιστεί διάταγμα δικαστηρίου … €50.00
Amendment to the Sale of Property (Specific Performance) Law
Amtliche StatistikZitiert ↩ 1↩ 2
Law N. 132(I)/2023 ... came into force on 12/12/2023 ... a Search Certificate of the immovable property ... not more than five (5) working days from the date of conclusion of the Contract
Sale/Exchange: application, rights and fees
Amtliche StatistikZitiert ↩ 1↩ 2
3% from €0.01 to €85,000.00; 5% from €85,001.00 to €170,000.00; 8% from €170,001.00 and above. No fee … where Value Added Tax is charged. 4) … without granting the fifty percent (50%) discount
Ο Περί Κτηματομεσιτών Νόμος του 2010 - 71(I)/2010
23. Κάθε αδειούχος κτηματομεσίτης οφείλει σε κάθε έγγραφο ή διαφήμιση … να αναγράφει … τη φράση “αδειούχος κτηματομεσίτης”, ακολουθούμενη από τον αριθμό εγγραφής και τον αριθμό άδειας
με βάση το νόμο Ν.239(Ι)/2025 καταργούνται από 01/01/2026 οι περί Χαρτοσήμων Νόμοι του 1963 έως 2025 … €0 για ποσά έως €5 000; €1,50 για κάθε €1.000 … €5.001 έως €170.000; €2,00 … μέγιστο €20.000
Φόρος Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Immovable property tax)
RegisterZitiert ↩
Ο φόρος ακίνητης ιδιοκτησίας εφαρμόστηκε την 01/01/1980 και καταργήθηκε από 01/01/2017.