Как купить недвижимость на Кипре, шаг за шагом

Эта страница объясняет общие правила в том виде, в каком их опубликовали власти Кипра на указанную дату. Ставки, пороги и процедуры меняются, а ваше положение зависит от фактов, которые нам неизвестны. Прежде чем действовать, проверьте цифры в Tax Department (Налоговый департамент) или в Department of Lands and Surveys (Департамент земель и обследований) и получите консультацию юриста, зарегистрированного в Cyprus Bar Association (Кипрская коллегия адвокатов), или лицензированного бухгалтера.

Что должно быть готово до начала#

Три вещи определяют, как пройдёт вся остальная покупка.

• Ваш бюджет, включая расходы сверх цены. Пошлины за передачу права собственности, НДС там, где он применяется, и гонорары специалистов описаны на нашей странице расходы на покупку недвижимости на Кипре. Гербового сбора среди них больше нет: Law 239(I)/2025 отменил законы о гербовом сборе с 1 января 2026 года.⁸
• Ваше право приобрести недвижимость. Согласно Acquisition of Immovable Property (Aliens) Law, Cap. 109 (Закон о приобретении недвижимости иностранцами), αλλοδαπός (иностранец) должен получить предварительное разрешение Council of Ministers (Совет министров), чтобы приобрести недвижимость, а определение этого слова в законе не включает граждан государств — членов ЕС и ЕЭЗ и компании, учреждённые в них.⁶ Если вы не гражданин ЕС или ЕЭЗ, спросите в районном отделении Ministry of Interior (Министерство внутренних дел) и у своего юриста, что применяется к вам, прежде чем что-либо платить.
• Ваш собственный юрист. Наймите юриста, зарегистрированного в Кипрской коллегии адвокатов, который действует только в ваших интересах, а не юриста, предложенного продавцом, застройщиком или агентом. Юрист проводит описанные ниже проверки и держит ваши деньги, пока не выполнены условия договора.

Если вы покупаете с кредитом, получите письменные условия кредитора до подписания соглашения о резервировании. Предложение по ипотеке обычно зависит от оценки и от состояния титула, и на то и другое нужно время.

Работа с лицензированным агентом и как проверить лицензию#

Деятельность агентов по недвижимости на Кипре регулируется Real Estate Agents Law, N. 71(I)/2010 (Закон об агентах по недвижимости).⁷ Только лицо, зарегистрированное в Real Estate Agents Registration Council (Совет по регистрации агентов по недвижимости) и имеющее действующую лицензию, может в ходе предпринимательской деятельности рекламировать, продвигать, предлагать продажу или аренду недвижимости для другого лица или вести переговоры о ней. Незарегистрированное лицо, выполняющее такую работу, совершает уголовное правонарушение.

Два практических следствия для покупателя:

1. Спросите регистрационный номер агента и сверьте его с публичным реестром Совета, прежде чем передавать какие-либо деньги или персональные данные. Лицензия также означает наличие офиса и страхования профессиональной ответственности.
2. Статья 23 закона требует, чтобы на каждом документе или рекламе, которые лицензированный агент использует в профессиональной деятельности, стояли слова αδειούχος κτηματομεσίτης (лицензированный агент по недвижимости), а за ними регистрационный номер и номер лицензии.⁷ Реклама без этих номеров — тревожный сигнал, а не выгодная сделка.

Вы вовсе не обязаны пользоваться услугами агента. Cyprus Property Network — независимое издание, оно не продаёт, не продвигает и не предлагает недвижимость, поэтому ничто на этом сайте не является предложением.

Резервирование и задаток за резервирование#

Соглашение о резервировании — это частный договор, который снимает объект с рынка на фиксированный срок, пока проводятся юридические проверки. Это не договор купли-продажи, и он ничего не передаёт.

Прежде чем подписать его, зафиксируйте письменно, что даёт задаток, сколько длится резервирование и при каких именно обстоятельствах деньги вам возвращаются. Обычный камень преткновения — что происходит, если проверки выявляют проблему, поэтому прямо укажите, что задаток возвращается полностью, если продавец не может передать чистый титул на уже обсуждённых условиях. По возможности платите на клиентский счёт своего юриста, а не частному лицу.

Юридические проверки: поиск по реестру, обременения, разрешения на планировку и строительство#

Проверка, которую ваш юрист проводит в районном отделении Земельного реестра, устанавливает, кому принадлежит объект, существует ли на него отдельный титул и что за ним зарегистрировано. Ипотеки, записи кредиторов, судебные приказы, сервитуты прохода и ранее депонированные договоры купли-продажи обременяют саму недвижимость, а не того, кто их создал.

Изменённый Sale of Property (Specific Performance) Law, N. 132(I)/2023 (Закон о продаже недвижимости (исполнение в натуре)), действующий с 12 декабря 2023 года, добавляет защиту на этом этапе: продавец должен представить "a Search Certificate of the immovable property that is the subject of the Contract and which is not more than five (5) working days from the date of conclusion of the Contract" (справку о поиске по объекту недвижимости, являющемуся предметом договора, выданную не ранее чем за пять (5) рабочих дней до даты заключения договора) (Department of Lands and Surveys).⁴ Прочитайте эту справку сами, а не довольствуйтесь её пересказом.

Отдельно попросите показать разрешение на планировку, разрешение на строительство и свидетельство об окончательном одобрении и проверьте, что построенное на участке соответствует одобренному. Неутверждённые пристройки — одна из частых причин, по которым нельзя выдать отдельный титул. Наша страница титулы собственности на Кипре подробно разбирает эту проблему.

Договор купли-продажи и его депонирование по закону об исполнении в натуре#

Договор купли-продажи подписывают, а затем депонируют в районном отделении Земельного реестра. Предварительно гербовать его больше не нужно: Tax Department (Налоговый департамент) сообщает, что Law 239(I)/2025 отменил Stamp Duty Laws 1963 to 2025 (законы о гербовом сборе 1963–2025 годов) с 1 января 2026 года.⁸ Department of Lands and Surveys требует гербования только если договор "έχει υπογραφεί έστω και από έναν συμβαλλόμενο πριν από την 1/1/2026", то есть если хотя бы одна сторона подписала его до 1 января 2026 года.²

Департамент указывает, что депонирование "πρέπει να γίνει εντός έξι (6) μηνών από την ημερομηνία της υπογραφής της", в течение шести месяцев с даты подписания, если только судебный приказ не разрешает депонирование с опозданием, и что пошлина за депонирование договора составляет €50.00.² Депонирование в этот срок — условие защиты по закону об исполнении в натуре.

Депонирование важно, потому что тогда начинает действовать Sale of Immovable Property (Specific Performance) Law, N. 81(I)/2011 (Закон о продаже недвижимости (исполнение в натуре)).¹ По данным Department of Lands and Surveys, депонирование означает, что никакой более поздний договор на тот же объект не может быть принят; что вы можете обратиться в суд за приказом о регистрации объекта на ваше имя, если продавец не исполняет договор; что вы можете уступить свои права третьему лицу или заложить их кредитору; что вы узнаёте долю стоимости вашего объекта в стоимости всего комплекса; и что договор становится "an encumbrance (charge in rem) on the property, which has a priority order in relation to other charges in rem, according to the date of its deposit" (обременением (вещным правом) на недвижимость, очерёдность которого по отношению к другим вещным обременениям определяется датой депонирования).

Пропуск срока имеет прямую цену. По словам Департамента: "If you do not deposit the SLC with the DLS within six (6) months from the date of its signing ... you will be required to pay the transfer fees with an increase of ten percent (10%)." (Если вы не депонируете договор купли-продажи в DLS в течение шести (6) месяцев с даты подписания, вам придётся уплатить пошлины за передачу с надбавкой десять процентов (10%).)¹

Если дело дойдёт до суда, у приказа об исполнении в натуре есть свой срок. Департамент указывает "One (1) year expiry date for its deposit to the Department of Lands and Surveys from its date of issue" (срок депонирования в Department of Lands and Surveys — один (1) год с даты выдачи), с пошлиной €10.00 за принятие заявления и €5.00 за каждый титул на каждого владельца.³

Ежемесячные данные о том, сколько договоров купли-продажи депонируется по всему Кипру, публикуются на странице данные о договорах купли-продажи на Кипре.

Оплата, передача в районном отделении Земельного реестра и вступление во владение#

Передача происходит в районном отделении Земельного реестра по месту нахождения объекта, в присутствии обеих сторон или их представителей по заверенной доверенности. Департамент запрашивает подтверждение того, что местные сборы оплачены, включая квитанции муниципалитета или общинного совета, совета по канализации и водного совета, а также справку из Tax Department (Налоговый департамент).

Пошлины за передачу уплачиваются на этом этапе. Они начисляются по ступеням от стоимости недвижимости со скидкой 50%, а если по той же сделке был начислен налог на добавленную стоимость, пошлина за передачу не взимается вовсе.⁵ Скидка не предоставляется, если продавец приобрёл объект в порядке продажи по частям VI и VIA Transfer and Mortgage Law No. 9/1965 (Закон о передаче и ипотеке), поэтому спросите, не проходил ли объект через принудительную продажу.⁵ Ступени и условия приведены на странице расходы на покупку недвижимости на Кипре.

Вступление во владение определяется договором. При перепродаже с уже существующим титулом ключи и регистрация обычно передаются одновременно. В новостройке сначала происходит передача объекта, а регистрация может последовать через годы, и именно поэтому защиту в это время обеспечивает депонированный договор.

После завершения сделки: титул, коммунальные услуги и ежегодные расходы#

Когда титул зарегистрирован на ваше имя, Земельный реестр выдаёт свидетельство о регистрации объекта. Храните его вместе с депонированным договором и квитанцией о депонировании, квитанциями об оплате и разрешениями, потому что юрист будущего покупателя попросит все эти документы.

Затем переоформите на себя счета за электричество, воду и связь, зарегистрируйтесь в общине или муниципалитете, а в многоквартирном доме вступите в управляющий комитет и начните платить общие взносы. Владение недвижимостью также влечёт ежегодные сборы местного органа власти и совета по канализации, а если вы сдаёте объект в аренду, то и налог на арендный доход. Уточняйте действующие ставки и сроки непосредственно в соответствующем органе или в Налоговом департаменте, потому что они меняются.