איך קונים נכס בקפריסין, שלב אחר שלב

דף זה מסביר את הכללים הכלליים כפי שפרסמו אותם רשויות קפריסין במועד המצוין. שיעורים, ספים והליכים משתנים, ומצבכם תלוי בעובדות שאינן ידועות לנו. לפני שאתם פועלים, אמתו את הנתונים מול Tax Department (מחלקת המסים) או Department of Lands and Surveys (מחלקת המקרקעין והמדידות), וקבלו ייעוץ מעורך דין הרשום ב-Cyprus Bar Association (לשכת עורכי הדין של קפריסין) או מרואה חשבון מורשה.

מה צריך להיות מוכן לפני שמתחילים#

שלושה דברים קובעים איך תתנהל שאר הרכישה.

• התקציב שלכם, כולל העלויות שמעבר למחיר. אגרות העברה, מע"מ במקום שבו הוא חל ושכר אנשי מקצוע מפורטים בדף שלנו על עלויות קניית נכס בקפריסין. מס בולים כבר אינו אחת מהן: Law 239(I)/2025 ביטל את חוקי מס הבולים מ-1 בינואר 2026.⁸
• הזכות שלכם לרכוש את הנכס. לפי Acquisition of Immovable Property (Aliens) Law, Cap. 109 (חוק רכישת מקרקעין (זרים)), αλλοδαπός (זר) זקוק להיתר מראש של Council of Ministers (מועצת השרים) כדי לרכוש מקרקעין, והגדרת המילה בחוק אינה כוללת אזרחים של מדינות חברות באיחוד האירופי וב-EEA וחברות שהוקמו בהן.⁶ אם אינכם אזרחי האיחוד האירופי או EEA, שאלו את המשרד המחוזי של Ministry of Interior (משרד הפנים) ואת עורך הדין שלכם מה חל עליכם לפני שאתם משלמים דבר.
• עורך דין משלכם. שכרו עורך דין הרשום בלשכת עורכי הדין של קפריסין שפועל בשבילכם בלבד, ולא את עורך הדין שמציע המוכר, היזם או המתווך. עורך הדין עורך את החיפושים המתוארים להלן ומחזיק את כספכם עד שמתקיימים התנאים שבחוזה.

אם אתם קונים בהלוואה, קבלו את תנאי המלווה בכתב לפני שאתם חותמים על הסכם הזמנה. הצעת משכנתה תלויה בדרך כלל בשמאות ובמצב הבעלות, ושניהם לוקחים זמן.

עבודה עם מתווך מורשה, ואיך בודקים את הרישיון#

תיווך מקרקעין בקפריסין מוסדר ב-Real Estate Agents Law, N. 71(I)/2010 (חוק מתווכי המקרקעין).⁷ רק מי שרשום ב-Real Estate Agents Registration Council (המועצה לרישום מתווכי מקרקעין) ומחזיק ברישיון בתוקף רשאי, במהלך עסקיו, לפרסם, לקדם, להציע או לנהל משא ומתן על מכירה או השכרה של נכס עבור אחר. מי שאינו רשום ועושה עבודה זו מבצע עבירה פלילית.

שתי השלכות מעשיות לקונה:

1. בקשו את מספר הרישום של המתווך ובדקו אותו מול המרשם הציבורי של המועצה לפני שאתם מוסרים כסף או מידע אישי. רישיון פירושו גם משרד וביטוח אחריות מקצועית.
2. סעיף 23 לחוק מחייב שכל מסמך או פרסום שמתווך מורשה משתמש בו במסגרת המקצוע יישא את המילים αδειούχος κτηματομεσίτης (מתווך מקרקעין מורשה), ואחריהן מספר הרישום ומספר הרישיון.⁷ פרסום שאין בו מספרים כאלה הוא סימן אזהרה, לא מציאה.

אינכם חייבים להיעזר במתווך בכלל. Cyprus Property Network הוא מוציא לאור עצמאי ואינו מוכר, משווק או מציג נכסים, ולכן שום דבר באתר זה אינו הצעה.

הזמנה ודמי ההזמנה#

הסכם הזמנה הוא חוזה פרטי שמוציא את הנכס מהשוק לתקופה קבועה בזמן שנעשות הבדיקות המשפטיות. זה אינו חוזה המכר, והוא אינו מעביר דבר.

לפני שאתם חותמים עליו, קבעו בכתב מה מקנים דמי ההזמנה, כמה זמן נמשכת ההזמנה ובאילו נסיבות בדיוק הכסף מוחזר לכם. נקודת המחלוקת הרגילה היא מה קורה כשהחיפושים מגלים בעיה, ולכן כתבו במפורש שדמי ההזמנה מוחזרים במלואם אם המוכר אינו יכול למסור בעלות נקייה בתנאים שכבר סוכמו. כשאפשר, שלמו לחשבון הנאמנות של עורך הדין שלכם ולא לאדם פרטי.

בדיקות משפטיות: חיפושים, שעבודים, היתרי תכנון ובנייה#

החיפוש שעורך הדין שלכם מבצע במשרד המחוזי של מרשם המקרקעין קובע מי הבעלים של הנכס, אם קיים שטר בעלות נפרד ליחידה ומה רשום נגדה. משכנתאות, הערות לטובת נושים, צווי בית משפט, זכויות מעבר וחוזי מכר שהופקדו קודם לכן מחייבים את הנכס עצמו, ולא את מי שיצר אותם.

Sale of Property (Specific Performance) Law, N. 132(I)/2023 (חוק מכר מקרקעין (ביצוע בעין)) בנוסחו המתוקן, בתוקף מ-12 בדצמבר 2023, מוסיף הגנה בשלב זה: המוכר חייב להציג "a Search Certificate of the immovable property that is the subject of the Contract and which is not more than five (5) working days from the date of conclusion of the Contract" (תעודת חיפוש לנכס שהוא נושא החוזה, שאינה ישנה מחמישה (5) ימי עבודה ממועד כריתת החוזה) (Department of Lands and Surveys).⁴ קראו את התעודה בעצמכם ואל תסתפקו בסיכום שלה.

בנפרד, בקשו לראות את היתר התכנון, את היתר הבנייה ואת תעודת האישור הסופי, ובדקו שמה שעומד בשטח תואם את מה שאושר. תוספות שלא אושרו הן אחת הסיבות הנפוצות לכך שלא ניתן להנפיק שטר בעלות נפרד. הדף שלנו שטרי בעלות בקפריסין עוסק בבעיה זו בפירוט.

חוזה המכר והפקדתו לפי חוק הביצוע בעין#

חוזה המכר נחתם ואחר כך מופקד במשרד המחוזי של מרשם המקרקעין. הוא כבר אינו מוחתם קודם בבולים: Tax Department (מחלקת המסים) מציינת ש-Law 239(I)/2025 ביטל את Stamp Duty Laws 1963 to 2025 (חוקי מס הבולים) מ-1 בינואר 2026.⁸ Department of Lands and Surveys דורשת החתמה בבולים רק כשהחוזה "έχει υπογραφεί έστω και από έναν συμβαλλόμενο πριν από την 1/1/2026", כלומר כשלפחות צד אחד חתם עליו לפני 1 בינואר 2026.²

המחלקה מציינת שההפקדה "πρέπει να γίνει εντός έξι (6) μηνών από την ημερομηνία της υπογραφής της", כלומר בתוך שישה חודשים מהחתימה, אלא אם צו בית משפט מתיר הפקדה באיחור, ושאגרת הפקדת החוזה היא €50.00.² הפקדה בתוך פרק זמן זה היא תנאי להגנת הביצוע בעין.

ההפקדה חשובה כי אז חל Sale of Immovable Property (Specific Performance) Law, N. 81(I)/2011 (חוק מכר מקרקעין (ביצוע בעין)).¹ לפי Department of Lands and Surveys, ההפקדה פירושה שלא ניתן לקבל חוזה מאוחר יותר על אותה יחידה; שתוכלו לבקש מבית המשפט צו לרישום הנכס על שמכם אם המוכר אינו מקיים את החוזה; שתוכלו להמחות את זכויותיכם לצד שלישי או לשעבד אותן לטובת מלווה; שתדעו מה היחס בין שווי היחידה שלכם לשווי הפרויקט כולו; ושהחוזה הופך ל-"an encumbrance (charge in rem) on the property, which has a priority order in relation to other charges in rem, according to the date of its deposit" (שעבוד קנייני על הנכס, שסדר עדיפותו ביחס לשעבודים קנייניים אחרים נקבע לפי מועד הפקדתו).

להחמצת המועד יש מחיר ישיר. בלשון המחלקה: "If you do not deposit the SLC with the DLS within six (6) months from the date of its signing ... you will be required to pay the transfer fees with an increase of ten percent (10%)." (אם לא תפקידו את חוזה המכר ב-DLS בתוך שישה (6) חודשים ממועד חתימתו, תידרשו לשלם את אגרות ההעברה בתוספת של עשרה אחוזים (10%).)¹

אם העניין מגיע לבית המשפט, לצו ביצוע בעין יש מגבלת זמן משלו. המחלקה מציינת "One (1) year expiry date for its deposit to the Department of Lands and Surveys from its date of issue" (תוקף של שנה אחת (1) ממועד הוצאתו להפקדתו במחלקה), באגרה של €10.00 לקבלת הבקשה ו-€5.00 לכל שטר בעלות לכל בעלים.³

נתונים חודשיים על מספר חוזי המכר המופקדים בכל קפריסין מתפרסמים בדף נתוני חוזי מכר בקפריסין.

תשלום, העברה במשרד המחוזי של מרשם המקרקעין וקבלת החזקה#

ההעברה נעשית במשרד המחוזי של מרשם המקרקעין באזור שבו נמצא הנכס, בנוכחות שני הצדדים או מי שמייצג אותם לפי ייפוי כוח מאושר. המחלקה מבקשת ראיות לכך שהחיובים המקומיים שולמו, כולל קבלות מהעירייה או מהמועצה הקהילתית, מתאגיד הביוב ומתאגיד המים, ואישור מ-Tax Department (מחלקת המסים).

אגרות ההעברה משולמות בשלב זה. הן מחושבות במדרגות לפי שווי הנכס, בהנחה של 50%, ובמקום שבו נגבה מס ערך מוסף על אותה עסקה לא נגבית אגרת העברה כלל.⁵ ההנחה אינה ניתנת כשהמוכר רכש את הנכס בהליך מכירה לפי חלקים VI ו-VIA של Transfer and Mortgage Law No. 9/1965 (חוק העברת מקרקעין ומשכנתאות), ולכן שאלו אם הנכס עבר מכירה כפויה.⁵ המדרגות והתנאים מופיעים בדף עלויות קניית נכס בקפריסין.

קבלת החזקה היא עניין לחוזה. במכירה חוזרת שיש בה שטר בעלות, המפתחות והרישום נעשים בדרך כלל יחד. בבנייה חדשה המסירה באה קודם והרישום יכול לבוא שנים אחר כך, ולכן בינתיים החוזה המופקד הוא שמספק את ההגנה.

אחרי ההשלמה: שטר בעלות, חשבונות שירות והעלויות השנתיות#

לאחר שהשטר נרשם על שמכם, מרשם המקרקעין מנפיק תעודת רישום לנכס. שמרו אותה יחד עם החוזה המופקד וקבלת ההפקדה שלו, קבלות התשלום והאישורים, כי עורך הדין של קונה עתידי יבקש את כולם.

אחר כך העבירו על שמכם את חשבונות החשמל, המים והתקשורת, הירשמו בקהילה או בעירייה, ובבניין משותף הצטרפו לוועד הניהול והתחילו לשלם את דמי הוועד. בעלות על נכס כרוכה גם בחיובים שנתיים של הרשות המקומית ותאגיד הביוב, ואם אתם משכירים את הנכס, גם במס על דמי השכירות. אמתו את השיעורים והמועדים העדכניים ישירות מול הרשות הנוגעת בדבר או מול מחלקת המסים, כי הם משתנים.