Wie Sie eine Immobilie in Zypern kaufen, Schritt für Schritt

Diese Seite erläutert die allgemeinen Regeln so, wie die zyprischen Behörden sie zum angegebenen Datum veröffentlicht haben. Sätze, Schwellenwerte und Verfahren ändern sich, und Ihre Lage hängt von Umständen ab, die wir nicht kennen. Bevor Sie handeln, prüfen Sie die Zahlen beim Tax Department (Steuerbehörde) oder beim Department of Lands and Surveys (Amt für Liegenschaften und Vermessung) und lassen Sie sich von einem bei der Cyprus Bar Association (Zyprische Anwaltskammer) eingetragenen Rechtsanwalt oder einem zugelassenen Steuerberater beraten.

Was vor dem Start feststehen muss#

Drei Dinge entscheiden, wie der Rest des Kaufs verläuft.

• Ihr Budget, einschließlich der Kosten zusätzlich zum Preis. Übertragungsgebühren, die Mehrwertsteuer, wo sie anfällt, und Honorare sind auf unserer Seite Kosten beim Immobilienkauf in Zypern aufgeführt. Die Stempelsteuer gehört nicht mehr dazu: Law 239(I)/2025 hat die Stempelsteuergesetze zum 1. Januar 2026 aufgehoben.⁸
• Ihr Recht, die Immobilie zu erwerben. Nach dem Acquisition of Immovable Property (Aliens) Law, Cap. 109 (Gesetz über den Erwerb von Immobilien durch Ausländer) braucht ein αλλοδαπός (Ausländer) die vorherige Genehmigung des Council of Ministers (Ministerrat), um Immobilien zu erwerben, und die Definition dieses Begriffs im Gesetz nimmt Bürger von EU- und EWR-Mitgliedstaaten sowie dort gegründete Gesellschaften aus.⁶ Wenn Sie kein EU- oder EWR-Bürger sind, fragen Sie die Bezirksstelle des Ministry of Interior (Innenministerium) und Ihren Anwalt, was für Sie gilt, bevor Sie etwas bezahlen.
• Ihr eigener Anwalt. Beauftragen Sie einen bei der Zyprischen Anwaltskammer eingetragenen Anwalt, der nur für Sie handelt, nicht den vom Verkäufer, Bauträger oder Makler vorgeschlagenen Anwalt. Der Anwalt führt die unten beschriebenen Recherchen durch und verwahrt Ihr Geld, bis die Bedingungen des Vertrags erfüllt sind.

Wenn Sie mit einem Kredit kaufen, holen Sie die schriftlichen Konditionen des Kreditgebers ein, bevor Sie eine Reservierung unterschreiben. Ein Hypothekenangebot hängt meist von einer Bewertung und vom Zustand des Titels ab, und beides braucht Zeit.

Arbeit mit einem lizenzierten Makler und wie Sie die Lizenz prüfen#

Die Immobilienmaklertätigkeit in Zypern ist durch das Real Estate Agents Law, N. 71(I)/2010 (Immobilienmaklergesetz) geregelt.⁷ Nur wer beim Real Estate Agents Registration Council (Rat für die Registrierung von Immobilienmaklern) eingetragen ist und eine gültige Lizenz besitzt, darf im Rahmen einer Geschäftstätigkeit den Verkauf oder die Vermietung von Immobilien für andere bewerben, fördern, vorschlagen oder verhandeln. Wer diese Arbeit ohne Eintragung ausübt, begeht eine Straftat.

Zwei praktische Folgen für Käufer:

1. Fragen Sie nach der Registrierungsnummer des Maklers und prüfen Sie sie im öffentlichen Register des Rates, bevor Sie Geld oder persönliche Daten übergeben. Eine Lizenz bedeutet auch ein Büro und eine Berufshaftpflichtversicherung.
2. Abschnitt 23 des Gesetzes verlangt, dass jedes Dokument und jede Anzeige, die ein lizenzierter Makler in Ausübung des Berufs verwendet, die Worte αδειούχος κτηματομεσίτης (lizenzierter Immobilienmakler) trägt, gefolgt von der Registrierungs- und der Lizenznummer.⁷ Eine Anzeige ohne diese Nummern ist ein Warnzeichen, kein Schnäppchen.

Sie sind überhaupt nicht verpflichtet, einen Makler einzuschalten. Cyprus Property Network ist ein unabhängiger Herausgeber und verkauft, vermarktet oder vermittelt keine Immobilien; nichts auf dieser Website ist daher ein Angebot.

Reservierung und Reservierungsanzahlung#

Eine Reservierungsvereinbarung ist ein privater Vertrag, der die Immobilie für einen festen Zeitraum vom Markt nimmt, während die rechtlichen Prüfungen laufen. Sie ist nicht der Kaufvertrag und überträgt nichts.

Bevor Sie eine unterschreiben, halten Sie schriftlich fest, wofür die Anzahlung steht, wie lange die Reservierung gilt und unter welchen Umständen genau Sie das Geld zurückerhalten. Der übliche Streitpunkt ist, was geschieht, wenn die Recherchen ein Problem aufdecken; schreiben Sie deshalb klar hinein, dass die Anzahlung vollständig erstattet wird, wenn der Verkäufer keinen lastenfreien Titel zu den bereits besprochenen Bedingungen liefern kann. Zahlen Sie nach Möglichkeit auf das Mandantenkonto Ihres Anwalts statt an eine Privatperson.

Rechtliche Prüfungen: Recherchen, Belastungen, Planungs- und Baugenehmigungen#

Die Recherche Ihres Anwalts beim Bezirksgrundbuchamt klärt, wem die Immobilie gehört, ob für die Einheit ein eigener Eigentumstitel existiert und was darauf eingetragen ist. Hypotheken, Vermerke zugunsten von Gläubigern, Gerichtsbeschlüsse, Wegerechte und früher hinterlegte Kaufverträge binden die Immobilie, nicht die Person, die sie begründet hat.

Das geänderte Sale of Property (Specific Performance) Law, N. 132(I)/2023 (Gesetz über den Verkauf von Immobilien (Erfüllung in Natur)), in Kraft seit 12. Dezember 2023, fügt in dieser Phase einen Schutz hinzu: Der Verkäufer muss "a Search Certificate of the immovable property that is the subject of the Contract and which is not more than five (5) working days from the date of conclusion of the Contract" (eine Recherchebescheinigung über die Vertragsimmobilie, die nicht älter als fünf (5) Arbeitstage ab dem Datum des Vertragsabschlusses ist) vorlegen (Department of Lands and Surveys).⁴ Lesen Sie diese Bescheinigung selbst, statt sich mit einer Zusammenfassung zu begnügen.

Lassen Sie sich außerdem die Planungsgenehmigung, die Baugenehmigung und die Bescheinigung über die endgültige Abnahme zeigen und prüfen Sie, ob das Gebaute dem Genehmigten entspricht. Nicht genehmigte Anbauten sind einer der häufigen Gründe, warum kein eigener Eigentumstitel ausgestellt werden kann. Unsere Seite Eigentumstitel in Zypern erklärt behandelt dieses Problem ausführlich.

Der Kaufvertrag und seine Hinterlegung nach dem Gesetz über die Erfüllung in Natur#

Der Kaufvertrag wird unterschrieben und dann beim Bezirksgrundbuchamt hinterlegt. Er wird nicht mehr vorher gestempelt: Das Tax Department (Steuerbehörde) gibt an, dass Law 239(I)/2025 die Stamp Duty Laws 1963 to 2025 (Stempelsteuergesetze) zum 1. Januar 2026 aufgehoben hat.⁸ Das Department of Lands and Surveys verlangt eine Stempelung nur, wenn der Vertrag "έχει υπογραφεί έστω και από έναν συμβαλλόμενο πριν από την 1/1/2026", also wenn mindestens eine Partei ihn vor dem 1. Januar 2026 unterschrieben hat.²

Das Amt gibt an, dass die Hinterlegung "πρέπει να γίνει εντός έξι (6) μηνών από την ημερομηνία της υπογραφής της", also binnen sechs Monaten nach Unterzeichnung erfolgen muss, sofern kein Gerichtsbeschluss eine verspätete Hinterlegung erlaubt, und dass die Gebühr für die Hinterlegung des Vertrags €50.00 beträgt.² Die Hinterlegung innerhalb dieser Frist ist Voraussetzung für den Schutz durch die Erfüllung in Natur.

Die Hinterlegung ist wichtig, weil dann das Sale of Immovable Property (Specific Performance) Law, N. 81(I)/2011 (Gesetz über den Verkauf von Immobilien (Erfüllung in Natur)) gilt.¹ Nach Angaben des Department of Lands and Surveys bedeutet die Hinterlegung, dass kein späterer Vertrag über dieselbe Einheit angenommen werden kann; dass Sie bei Gericht eine Anordnung beantragen können, die Immobilie auf Ihren Namen einzutragen, wenn der Verkäufer nicht erfüllt; dass Sie Ihre Rechte an Dritte abtreten oder zugunsten eines Kreditgebers belasten können; dass Sie das Verhältnis des Werts Ihrer Einheit zum Wert der gesamten Anlage erfahren; und dass der Vertrag zu "an encumbrance (charge in rem) on the property, which has a priority order in relation to other charges in rem, according to the date of its deposit" (einer dinglichen Belastung der Immobilie, deren Rang gegenüber anderen dinglichen Belastungen sich nach dem Datum der Hinterlegung richtet) wird.

Eine versäumte Frist kostet direkt Geld. In den Worten des Amtes: "If you do not deposit the SLC with the DLS within six (6) months from the date of its signing ... you will be required to pay the transfer fees with an increase of ten percent (10%)." (Wenn Sie den Kaufvertrag nicht binnen sechs (6) Monaten nach Unterzeichnung beim DLS hinterlegen, müssen Sie die Übertragungsgebühren mit einem Aufschlag von zehn Prozent (10%) zahlen.)¹

Kommt es zu einem Gerichtsverfahren, hat eine Anordnung der Erfüllung in Natur ihre eigene Frist. Das Amt nennt "One (1) year expiry date for its deposit to the Department of Lands and Surveys from its date of issue" (eine Frist von einem (1) Jahr ab Ausstellung für die Hinterlegung beim Amt), mit einer Gebühr von €10.00 für die Annahme des Antrags und €5.00 je Eigentumstitel je Eigentümer.³

Monatliche Zahlen dazu, wie viele Kaufverträge in ganz Zypern hinterlegt werden, erscheinen unter Daten zu Kaufverträgen in Zypern.

Zahlung, Übertragung beim Bezirksgrundbuchamt und Besitzübergabe#

Die Übertragung erfolgt beim Bezirksgrundbuchamt des Gebiets, in dem die Immobilie liegt, in Anwesenheit beider Parteien oder ihrer Vertreter mit beglaubigter Vollmacht. Das Amt verlangt Nachweise, dass die örtlichen Abgaben beglichen sind, darunter Quittungen der Gemeinde oder des Gemeinderats, der Abwasserbehörde und der Wasserbehörde, sowie eine Bescheinigung des Tax Department (Steuerbehörde).

Die Übertragungsgebühren werden zu diesem Zeitpunkt gezahlt. Sie werden gestaffelt nach dem Wert der Immobilie berechnet, mit einer Ermäßigung von 50%, und wenn auf dieselbe Transaktion Mehrwertsteuer erhoben wurde, wird gar keine Übertragungsgebühr erhoben.⁵ Die Ermäßigung wird nicht gewährt, wenn der Verkäufer die Immobilie in einem Verkaufsverfahren nach den Teilen VI und VIA des Transfer and Mortgage Law No. 9/1965 (Gesetz über Übertragung und Hypotheken) erworben hat; fragen Sie daher, ob die Immobilie eine Zwangsversteigerung durchlaufen hat.⁵ Die Stufen und Bedingungen stehen auf der Seite Kosten beim Immobilienkauf in Zypern.

Die Besitzübergabe regelt der Vertrag. Bei einem Wiederverkauf mit vorhandenem Titel erfolgen Schlüsselübergabe und Eintragung meist gleichzeitig. Bei einem Neubau kommt die Übergabe zuerst, und die Eintragung kann Jahre später folgen; deshalb übernimmt der hinterlegte Vertrag in der Zwischenzeit den Schutz.

Nach dem Abschluss: Eigentumstitel, Versorger und laufende jährliche Kosten#

Sobald der Titel auf Ihren Namen eingetragen ist, stellt das Grundbuchamt eine Eintragungsbescheinigung für die Immobilie aus. Bewahren Sie sie zusammen mit dem hinterlegten Vertrag und dessen Hinterlegungsquittung, den Zahlungsbelegen und den Genehmigungen auf, denn der Anwalt eines künftigen Käufers wird all das verlangen.

Melden Sie anschließend Strom, Wasser und Telekommunikation auf Ihren Namen um, registrieren Sie sich bei der Gemeinde, und treten Sie in einem gemeinschaftlichen Gebäude dem Verwaltungsausschuss bei und zahlen Sie die Gemeinschaftskosten. Mit dem Eigentum fallen außerdem jährliche Abgaben an die Gemeinde und die Abwasserbehörde an und, wenn Sie vermieten, Steuer auf die Miete. Prüfen Sie die geltenden Sätze und Fristen direkt bei der zuständigen Behörde oder der Steuerbehörde, denn sie ändern sich.