Πώς να αγοράσετε ακίνητο στην Κύπρο, βήμα βήμα

Η σελίδα αυτή εξηγεί τους γενικούς κανόνες όπως τους δημοσίευσαν οι κυπριακές αρχές κατά την ημερομηνία που αναγράφεται. Συντελεστές, όρια και διαδικασίες αλλάζουν, και η δική σας θέση εξαρτάται από στοιχεία που δεν γνωρίζουμε. Πριν προχωρήσετε, επιβεβαιώστε τα ποσά με το Tax Department (Τμήμα Φορολογίας) ή το Department of Lands and Surveys (Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας) και ζητήστε τη συμβουλή δικηγόρου εγγεγραμμένου στον Cyprus Bar Association (Παγκύπριος Δικηγορικός Σύλλογος) ή αδειούχου λογιστή.

Τι πρέπει να είναι έτοιμο πριν ξεκινήσετε#

Τρία πράγματα καθορίζουν πώς θα εξελιχθεί η υπόλοιπη αγορά.

• Ο προϋπολογισμός σας, μαζί με τα έξοδα πέρα από την τιμή. Τα τέλη μεταβίβασης, ο ΦΠΑ όπου εφαρμόζεται και οι αμοιβές επαγγελματιών περιγράφονται στη σελίδα μας για τα έξοδα αγοράς ακινήτου στην Κύπρο. Το χαρτόσημο δεν είναι πια ένα από αυτά: ο Law 239(I)/2025 κατάργησε τους περί Χαρτοσήμων Νόμους από την 1η Ιανουαρίου 2026.⁸
• Το δικαίωμά σας να αποκτήσετε το ακίνητο. Σύμφωνα με τον Acquisition of Immovable Property (Aliens) Law, Cap. 109 (Ο περί Κτήσης Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Αλλοδαποί) Νόμος), ένας αλλοδαπός χρειάζεται την προηγούμενη άδεια του Council of Ministers (Υπουργικό Συμβούλιο) για να αποκτήσει ακίνητη ιδιοκτησία, και ο ορισμός της λέξης στον νόμο εξαιρεί τους πολίτες κρατών μελών της ΕΕ και του ΕΟΧ και τις εταιρείες που έχουν συσταθεί σε αυτά.⁶ Αν δεν είστε πολίτης της ΕΕ ή του ΕΟΧ, ρωτήστε την επαρχιακή υπηρεσία του Ministry of Interior (Υπουργείο Εσωτερικών) και τον δικηγόρο σας τι ισχύει για εσάς πριν πληρώσετε οτιδήποτε.
• Τον δικό σας δικηγόρο. Αναθέστε την υπόθεση σε δικηγόρο εγγεγραμμένο στον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο που ενεργεί μόνο για εσάς, όχι στον δικηγόρο που προτείνει ο πωλητής, ο κατασκευαστής ή ο μεσίτης. Ο δικηγόρος κάνει τις έρευνες που περιγράφονται παρακάτω και κρατά τα χρήματά σας μέχρι να πληρωθούν οι όροι του συμβολαίου.

Αν αγοράζετε με δάνειο, πάρτε γραπτώς τους όρους του δανειστή πριν υπογράψετε συμφωνία κράτησης. Μια προσφορά στεγαστικού δανείου εξαρτάται συνήθως από εκτίμηση και από την κατάσταση του τίτλου, και τα δύο θέλουν χρόνο.

Συνεργασία με αδειούχο κτηματομεσίτη και πώς ελέγχετε την άδεια#

Η κτηματομεσιτεία στην Κύπρο ρυθμίζεται από τον Real Estate Agents Law, N. 71(I)/2010 (Ο Περί Κτηματομεσιτών Νόμος).⁷ Μόνο πρόσωπο εγγεγραμμένο στο Real Estate Agents Registration Council (Συμβούλιο Εγγραφής Κτηματομεσιτών) με ισχύουσα άδεια μπορεί, κατά την άσκηση επιχειρηματικής δραστηριότητας, να διαφημίζει, να προωθεί, να προτείνει ή να διαπραγματεύεται την πώληση ή την ενοικίαση ακινήτου για λογαριασμό άλλου. Μη εγγεγραμμένο πρόσωπο που κάνει αυτή τη δουλειά διαπράττει ποινικό αδίκημα.

Δύο πρακτικές συνέπειες για τον αγοραστή:

1. Ζητήστε τον αριθμό εγγραφής του μεσίτη και ελέγξτε τον στο δημόσιο μητρώο του Συμβουλίου πριν δώσετε χρήματα ή προσωπικά δεδομένα. Η άδεια σημαίνει επίσης γραφείο και ασφάλιση επαγγελματικής ευθύνης.
2. Το άρθρο 23 του νόμου απαιτεί κάθε έγγραφο ή διαφήμιση που χρησιμοποιεί αδειούχος μεσίτης κατά την άσκηση του επαγγέλματος να φέρει τη φράση αδειούχος κτηματομεσίτης, ακολουθούμενη από τον αριθμό εγγραφής και τον αριθμό άδειας.⁷ Μια αγγελία χωρίς αυτούς τους αριθμούς είναι προειδοποιητικό σημάδι, όχι ευκαιρία.

Δεν είστε καθόλου υποχρεωμένοι να χρησιμοποιήσετε μεσίτη. Το Cyprus Property Network είναι ανεξάρτητος εκδότης και δεν πουλά, δεν προωθεί και δεν συστήνει ακίνητα, επομένως τίποτα σε αυτόν τον ιστότοπο δεν αποτελεί προσφορά.

Κράτηση και προκαταβολή κράτησης#

Η συμφωνία κράτησης είναι ιδιωτικό συμβόλαιο που αποσύρει το ακίνητο από την αγορά για ορισμένο διάστημα, όσο γίνονται οι νομικοί έλεγχοι. Δεν είναι το πωλητήριο έγγραφο και δεν μεταβιβάζει τίποτα.

Πριν την υπογράψετε, καταγράψτε γραπτώς τι εξασφαλίζει η προκαταβολή, πόσο διαρκεί η κράτηση και σε ποιες ακριβώς περιπτώσεις σας επιστρέφονται τα χρήματα. Το συνηθισμένο σημείο τριβής είναι τι γίνεται όταν οι έρευνες αποκαλύπτουν πρόβλημα, γι' αυτό γράψτε καθαρά ότι η προκαταβολή επιστρέφεται ολόκληρη αν ο πωλητής δεν μπορεί να παραδώσει καθαρό τίτλο με τους όρους που έχουν ήδη συζητηθεί. Όπου μπορείτε, πληρώστε στον λογαριασμό πελατών του δικηγόρου σας και όχι σε ιδιώτη.

Νομικοί έλεγχοι: έρευνες, βάρη, πολεοδομική άδεια και άδεια οικοδομής#

Η έρευνα του δικηγόρου σας στο επαρχιακό Κτηματολόγιο διαπιστώνει ποιος είναι ο ιδιοκτήτης του ακινήτου, αν υπάρχει χωριστός τίτλος ιδιοκτησίας για τη μονάδα και τι είναι εγγεγραμμένο εις βάρος της. Υποθήκες, εμπράγματα βάρη υπέρ πιστωτών (memos), δικαστικά διατάγματα, δικαιώματα διόδου και προηγούμενα κατατεθειμένα πωλητήρια έγγραφα δεσμεύουν το ακίνητο, όχι το πρόσωπο που τα δημιούργησε.

Ο τροποποιημένος Sale of Property (Specific Performance) Law, N. 132(I)/2023 (τροποποίηση του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου), σε ισχύ από τις 12 Δεκεμβρίου 2023, προσθέτει μια προστασία σε αυτό το στάδιο: ο πωλητής πρέπει να προσκομίσει "a Search Certificate of the immovable property that is the subject of the Contract and which is not more than five (5) working days from the date of conclusion of the Contract" (Πιστοποιητικό Έρευνας για το ακίνητο που αποτελεί αντικείμενο του συμβολαίου, όχι παλαιότερο των πέντε (5) εργάσιμων ημερών από την ημερομηνία σύναψής του) (Department of Lands and Surveys).⁴ Διαβάστε το πιστοποιητικό μόνοι σας αντί να αρκεστείτε σε μια περίληψή του.

Χωριστά, ζητήστε να δείτε την πολεοδομική άδεια, την άδεια οικοδομής και το πιστοποιητικό τελικής έγκρισης, και ελέγξτε ότι αυτό που υπάρχει στο έδαφος αντιστοιχεί σε αυτό που εγκρίθηκε. Οι μη εγκεκριμένες προσθήκες είναι ένας από τους συνηθισμένους λόγους για τους οποίους δεν μπορεί να εκδοθεί χωριστός τίτλος. Η σελίδα μας οι τίτλοι ιδιοκτησίας στην Κύπρο εξετάζει αναλυτικά αυτό το πρόβλημα.

Το πωλητήριο έγγραφο και η κατάθεσή του βάσει του νόμου περί ειδικής εκτέλεσης#

Το πωλητήριο έγγραφο υπογράφεται και στη συνέχεια κατατίθεται στο επαρχιακό Κτηματολόγιο. Δεν χαρτοσημαίνεται πια πρώτα: το Tax Department (Τμήμα Φορολογίας) αναφέρει ότι ο Law 239(I)/2025 κατάργησε τους Stamp Duty Laws 1963 to 2025 (οι περί Χαρτοσήμων Νόμοι του 1963 έως 2025) από την 1η Ιανουαρίου 2026.⁸ Το Department of Lands and Surveys ζητά χαρτοσήμανση μόνο όταν το έγγραφο "έχει υπογραφεί έστω και από έναν συμβαλλόμενο πριν από την 1/1/2026", δηλαδή όταν τουλάχιστον ένα μέρος το υπέγραψε πριν από την 1η Ιανουαρίου 2026.²

Το Τμήμα αναφέρει ότι η κατάθεση "πρέπει να γίνει εντός έξι (6) μηνών από την ημερομηνία της υπογραφής της", εκτός αν δικαστικό διάταγμα επιτρέπει εκπρόθεσμη κατάθεση, και ότι το τέλος κατάθεσης του εγγράφου είναι €50.00.² Η κατάθεση μέσα σε αυτή την προθεσμία είναι προϋπόθεση της προστασίας της ειδικής εκτέλεσης.

Η κατάθεση έχει σημασία επειδή τότε εφαρμόζεται ο Sale of Immovable Property (Specific Performance) Law, N. 81(I)/2011 (Ο περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος).¹ Σύμφωνα με το Department of Lands and Surveys, η κατάθεση σημαίνει ότι κανένα μεταγενέστερο συμβόλαιο για την ίδια μονάδα δεν μπορεί να γίνει δεκτό· ότι μπορείτε να ζητήσετε από το δικαστήριο διάταγμα εγγραφής του ακινήτου στο όνομά σας αν ο πωλητής δεν εκπληρώσει τις υποχρεώσεις του· ότι μπορείτε να εκχωρήσετε τα δικαιώματά σας σε τρίτο ή να τα επιβαρύνετε υπέρ δανειστή· ότι μαθαίνετε τον λόγο της αξίας της μονάδας σας προς την αξία ολόκληρης της ανάπτυξης· και ότι το συμβόλαιο γίνεται "an encumbrance (charge in rem) on the property, which has a priority order in relation to other charges in rem, according to the date of its deposit" (εμπράγματο βάρος επί του ακινήτου, με σειρά προτεραιότητας έναντι άλλων εμπράγματων βαρών σύμφωνα με την ημερομηνία κατάθεσής του).

Η χαμένη προθεσμία έχει άμεσο κόστος. Με τα λόγια του Τμήματος: "If you do not deposit the SLC with the DLS within six (6) months from the date of its signing ... you will be required to pay the transfer fees with an increase of ten percent (10%)." (Αν δεν καταθέσετε το πωλητήριο έγγραφο στο ΤΚΧ εντός έξι (6) μηνών από την υπογραφή του, θα πληρώσετε τα τέλη μεταβίβασης με προσαύξηση δέκα τοις εκατό (10%).)¹

Αν η υπόθεση φτάσει στο δικαστήριο, το διάταγμα ειδικής εκτέλεσης έχει τη δική του προθεσμία. Το Τμήμα αναφέρει "One (1) year expiry date for its deposit to the Department of Lands and Surveys from its date of issue" (προθεσμία ενός (1) έτους από την έκδοσή του για την κατάθεσή του στο Τμήμα), με τέλος €10.00 για την αποδοχή της αίτησης και €5.00 ανά τίτλο ιδιοκτησίας ανά ιδιοκτήτη.³

Μηνιαία στοιχεία για το πόσα πωλητήρια έγγραφα κατατίθενται σε όλη την Κύπρο δημοσιεύονται στη σελίδα στοιχεία πωλητηρίων εγγράφων για την Κύπρο.

Πληρωμή, μεταβίβαση στο επαρχιακό Κτηματολόγιο και παράδοση#

Η μεταβίβαση γίνεται στο επαρχιακό Κτηματολόγιο της περιοχής όπου βρίσκεται το ακίνητο, με την παρουσία και των δύο μερών ή εκπροσώπων τους με πιστοποιημένο πληρεξούσιο. Το Τμήμα ζητά αποδείξεις ότι έχουν εξοφληθεί οι τοπικές επιβαρύνσεις, μεταξύ άλλων αποδείξεις από τον δήμο ή το κοινοτικό συμβούλιο, το συμβούλιο αποχετεύσεων και το συμβούλιο υδατοπρομήθειας, καθώς και πιστοποιητικό από το Tax Department (Τμήμα Φορολογίας).

Τα τέλη μεταβίβασης πληρώνονται σε αυτό το σημείο. Υπολογίζονται κλιμακωτά επί της αξίας του ακινήτου, με μείωση 50%, και όπου επιβλήθηκε φόρος προστιθέμενης αξίας στην ίδια συναλλαγή δεν εισπράττεται καθόλου τέλος μεταβίβασης.⁵ Η μείωση δεν παραχωρείται όταν ο πωλητής απέκτησε το ακίνητο μέσω διαδικασίας πώλησης βάσει των Μερών VI και VIA του Transfer and Mortgage Law No. 9/1965 (Ο περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμος), γι' αυτό ρωτήστε αν το ακίνητο έχει περάσει από αναγκαστική πώληση.⁵ Οι κλίμακες και οι προϋποθέσεις βρίσκονται στη σελίδα έξοδα αγοράς ακινήτου στην Κύπρο.

Η παράδοση του ακινήτου ρυθμίζεται από το συμβόλαιο. Σε μεταπώληση με υπάρχοντα τίτλο, τα κλειδιά και η εγγραφή συνήθως γίνονται μαζί. Σε νεόδμητο, η παράδοση έρχεται πρώτη και η εγγραφή μπορεί να ακολουθήσει χρόνια αργότερα, γι' αυτό στο μεταξύ την προστασία την παρέχει το κατατεθειμένο πωλητήριο έγγραφο.

Μετά την ολοκλήρωση: τίτλος, παροχές κοινής ωφέλειας και ετήσια έξοδα#

Μόλις ο τίτλος εγγραφεί στο όνομά σας, το Κτηματολόγιο εκδίδει πιστοποιητικό εγγραφής για το ακίνητο. Φυλάξτε το μαζί με το κατατεθειμένο πωλητήριο έγγραφο και την απόδειξη κατάθεσής του, τις αποδείξεις πληρωμής και τις εγκρίσεις, γιατί ο δικηγόρος ενός μελλοντικού αγοραστή θα τα ζητήσει όλα.

Στη συνέχεια μεταφέρετε στο όνομά σας τους λογαριασμούς ηλεκτρισμού, νερού και τηλεπικοινωνιών, εγγραφείτε στην κοινότητα ή στον δήμο και, σε κοινόκτητο κτίριο, γίνετε μέλος της διαχειριστικής επιτροπής και αρχίστε να πληρώνετε τα κοινόχρηστα. Η ιδιοκτησία ακινήτου συνεπάγεται επίσης ετήσιες επιβαρύνσεις από την τοπική αρχή και το συμβούλιο αποχετεύσεων και, αν ενοικιάζετε το ακίνητο, φόρο επί του ενοικίου. Επιβεβαιώστε τους ισχύοντες συντελεστές και τις προθεσμίες απευθείας με την αρμόδια αρχή ή το Τμήμα Φορολογίας, γιατί αλλάζουν.