Расходы на покупку недвижимости на Кипре

Эта страница объясняет общие правила в том виде, в каком их опубликовали власти Кипра на указанную дату. Ставки, пороги и процедуры меняются, а ваше положение зависит от фактов, которые нам неизвестны. Прежде чем действовать, проверьте цифры в Tax Department (Налоговый департамент) или в Department of Lands and Surveys (Департамент земель и обследований) и получите консультацию юриста, зарегистрированного в Cyprus Bar Association (Кипрская коллегия адвокатов), или лицензированного бухгалтера.

Как читать эту страницу#

Цифры на этой странице — это установленные законом правила о сборах в том виде, в каком их публикуют Департамент земель и обследований и Налоговый департамент. Это не расчёт для конкретной покупки: какая ступень, ставка или льгота применяется, зависит от объекта, продавца, даты договора и того, как вы сами будете использовать недвижимость, и подтвердить это может только орган, который взимает сбор. Калькулятор на этой странице показывает отдельные расходы (пошлину за передачу права собственности в Земельном реестре, сбор за депонирование договора и НДС), рассчитанные по опубликованным правилам. Полную стоимость покупки он не показывает.

Эта страница не охватывает:

• банковские и ипотечные расходы, например комиссию за оформление кредита, оценку по заказу банка и регистрацию ипотеки;
• технический осмотр и проверку качества работ;
• комиссию агента по недвижимости;
• муниципальные, общинные и канализационные сборы, которые каждый местный орган устанавливает сам;
• плату за подключение электричества, воды и телекоммуникаций;
• гонорары юристов: это коммерческие вознаграждения, о которых вы договариваетесь со своим юристом, а не опубликованные ставки.

Запросите письменную смету по каждой из этих статей. Ни одна из них не уплачивается в Земельный реестр.

Что вы платите и на каком этапе покупки#

Гербового сбора в этой таблице нет намеренно: Law 239(I)/2025 отменил его для договоров, подписанных с 1 января 2026 года, как объясняется ниже.⁶

Сбор в €50.00 за депонирование — это собственная опубликованная цифра Департамента за подачу договора купли-продажи, и Департамент указывает, что депонировать договор нужно в течение шести месяцев после подписания, если только судебный приказ не разрешает депонирование с опозданием.³ Если из-за спора вам позже придётся добиваться исполнения договора, Департамент взимает €10.00 за принятие заявления об исполнении в натуре и €5.00 за каждый титул с каждого владельца, а судебный приказ необходимо депонировать в течение одного года с даты его выдачи.⁵ Сама последовательность шагов описана на нашей странице как купить недвижимость на Кипре.

Пошлины за передачу права собственности в Земельном реестре и когда их снижают или не взимают#

Пошлины за передачу взимаются, когда титул регистрируется на ваше имя, а у новостройки это может произойти через годы после того, как вы получили объект. Почему так, объясняет наша страница титулы собственности на Кипре. Департамент земель и обследований публикует три ступени, которые применяются к цене продажи или к рыночной стоимости объекта, в зависимости от случая.¹

Три правила меняют эту сумму, и все три исходят от Департамента:

• Снижение на 50% в обычном случае, которое Департамент описывает так: "μείωση του τέλους μεταβίβασης ακίνητης ιδιοκτησίας στο 50% για όλες τις περιπτώσεις που επιβάλλονται ή εισπράττονται τέλη με βάση το Κεφάλαιο 17", то есть снижение пошлины за передачу на 50% во всех случаях, когда пошлины взимаются по Главе 17.²
• Без снижения после принудительной продажи. Если продавец приобрёл объект в порядке продажи по Частям VI и VIA Transfer and Mortgage Law No. 9/1965 (Закон о передаче и ипотеке), Департамент взимает пошлины по Главе 17 «без предоставления скидки в пятьдесят процентов (50%)».¹
• Никакой пошлины, если применялся НДС. По словам Департамента, «никакая пошлина по Главе 17 Приложения не взимается и не собирается, если начисляется налог на добавленную стоимость», при предъявлении документов от органов по НДС.¹

Заявленная цена не всегда служит базой. Если, по мнению Директора, заявленная цена продажи не отражает реальную рыночную стоимость на дату соглашения, Директор определяет рыночную стоимость, с которой уплачиваются пошлины.¹ Покупатель, который не согласен, всё равно платит пошлины в начисленном размере и подаёт письменное возражение; в течение трёх месяцев после передачи проводятся проверка на месте и оценка, и покупатель может обжаловать решение Директора в суде.¹

Есть и штраф за позднее депонирование договора. Департамент указывает, что если договор купли-продажи не депонирован в течение шести месяцев после подписания, то при передаче «вам придётся уплатить пошлины за передачу с надбавкой в десять процентов (10%)».⁴

Только отдельные расходы. Основано на ступенях пошлины за передачу, опубликованных Департаментом земель и обследований, и на правилах Налогового департамента о гербовом сборе и НДС, прочитанных 30 октября 2026 года.¹ Только ориентировочно. Не является предложением цены.

Ежемесячные данные Земельного реестра о передачах по Кипру опубликованы на странице передачи недвижимости на Кипре: ежемесячные данные DLS.

Документы, которые Земельный реестр запрашивает при передаче#

Департамент публикует перечень документов для передачи по продаже на своей странице Sale/Exchange (Продажа/Обмен). Их подают в районное земельное отделение, которое будет вести сделку, и оно сообщает сторонам дату приёма, когда дело укомплектовано.¹ Перечень в том виде, в каком он опубликован 30 октября 2026 года:¹

• бланк записи на приём, в двух экземплярах;¹
• Декларация о передаче недвижимого имущества, Form N270;¹
• справка об отсутствии налоговой задолженности, Form N313, заполненная и заверенная печатью налогового регистратора;¹
• справки об уплате муниципальных налогов, канализационных сборов и платы за водоснабжение от муниципалитета или общинного совета и District Local Government Organisation (Районная организация местного самоуправления) либо справка о том, что объект находится вне зоны обслуживания водоснабжающей организации;¹
• копия удостоверения личности, ARC или паспорта каждой стороны, с предъявлением оригинала в день сделки;¹
• согласие залогодержателя или документ о погашении ипотеки, если объект заложен, и документы о снятии любого другого обременения или запрета на титул;¹
• разрешение, выданное компетентным органом от имени Council of Ministers (Совет министров), если покупатель является иностранцем по Cap. 109;¹
• Form N314A1, по одной на каждую самостоятельную единицу, если продаются здания;¹
• Form Δ.Ε.307, если физическое или юридическое лицо действует через представителя;¹
• доверенность, если подписывает доверенное лицо, с заверенной подписью доверителя; за генеральную доверенность взимается сбор за подачу €50.00, специальная доверенность бесплатна.¹

Департамент добавляет, что для оценки рыночной стоимости можно представить отчёт частного оценщика, состоящего в ETEK, датированный в пределах года от передачи или от договора; что юридическое лицо, не зарегистрированное у Registrar of Companies (Регистратор компаний), должно подать свои корпоративные свидетельства, а иностранное — с апостилем или нотариальным заверением; и что документы не на греческом и не на английском языке должны быть переведены на Кипре присяжным переводчиком в соответствии с Law 45(I)/2019.¹

Гербовый сбор с договора купли-продажи: отменён с 1 января 2026 года#

Гербовый сбор с договора купли-продажи больше не уплачивается. Налоговый департамент указывает, что по Law 239(I)/2025 законы о гербовом сборе (Stamp Duty Laws 1963 to 2025) отменены с 1 января 2026 года.⁶ Департамент земель и обследований соответственно изменил свои требования к депонированию: гербовая марка нужна "μόνο εάν το έγγραφο έχει υπογραφεί έστω και από έναν συμβαλλόμενο πριν από την 1/1/2026", то есть только если хотя бы одна сторона подписала документ до 1 января 2026 года.³ То же правило действует для доверенности, используемой при передаче: гербовый сбор с неё требуется, только если хотя бы один доверитель подписал её до 1 января 2026 года.¹

Договоры, которые хотя бы одна сторона подписала до 1 января 2026 года, по-прежнему облагаются гербовым сбором по старой шкале: ноль до €5,000, €1.50 за каждые €1,000 или часть €1,000 от €5,001 до €170,000, €2.00 за каждые €1,000 или их часть свыше €170,000 и не более €20,000 с одного документа.⁶ Если вы завершаете сделку по договору 2025 года или более раннему, спросите своего юриста, был ли он оплачен гербовым сбором, и если нет, что теперь требует Налоговый департамент.⁶

НДС на новую недвижимость и условия пониженной ставки#

Налог на добавленную стоимость применяется к продаже нового здания лицом, действующим в ходе предпринимательской деятельности, и не применяется к перепродаже между частными лицами. Стандартная ставка по закону об НДС, N. 95(I)/2000, составляет 19% с 13 января 2014 года.⁷ Если по сделке начисляется НДС, Департамент земель и обследований не взимает пошлину за ту же передачу.¹

Пониженная ставка 5% применяется к жилью, которое покупатель будет использовать как основное и постоянное место жительства на Кипре, и её нужно запросить и получить подтверждение Налогового департамента, а не предполагать.⁹ Согласно Пятому приложению к закону об НДС пониженная ставка распространяется на первые 130 m² строительной площади и до €350,000 стоимости при условии, что общая стоимость сделки не превышает €475,000, а общая строительная площадь не превышает 190 m².⁸ Если одно из условий не выполнено, Приложение не применяет пониженную ставку к поставке; тогда действует стандартная ставка по статье 17 закона об НДС.⁸⁷ Подайте заявление до подписания, потому что именно сертификат определяет ставку, которую обязан начислить продавец.

Что вы платите каждый год, когда уже владеете объектом#

Регулярные расходы делятся на три группы: сборы муниципалитета или общинного совета, платежи коммунальным службам и канализационному управлению и общие платежи в многоквартирном здании, которые устанавливает управляющий комитет. Эта страница не приводит по ним цифр, потому что каждый орган устанавливает свои.

Государственного налога на владение недвижимостью нет. Налоговый департамент указывает, что налог на недвижимое имущество "εφαρμόστηκε την 01/01/1980 και καταργήθηκε από 01/01/2017", то есть применялся с 1 января 1980 года и отменён с 1 января 2017 года.¹⁰ Налог на доход от аренды, если вы сдаёте объект, — отдельный вопрос для Налогового департамента или лицензированного бухгалтера.

Расчётный пример (иллюстративный)#

Квартира на вторичном рынке, купленная за €300,000 без начисления НДС, по договору, подписанному в 2026 году.¹ Пошлины за передачу по опубликованным ступеням Департамента: 3% от €85,000 = €2,550, плюс 5% от следующих €85,000 = €4,250, плюс 8% от оставшихся €130,000 = €10,400, итого €17,200.¹ После снижения на 50% получается €8,600.²

Добавьте собственные расходы на юриста, технический осмотр, оценку и банк, которые эта страница не охватывает. Если бы одна из сторон подписала тот же договор в 2025 году, к этому добавился бы гербовый сбор по старой шкале, приведённой выше.⁶

Если бы та же квартира была новостройкой с начисленным НДС, пошлина за передачу была бы нулевой, а вместо неё уплачивался бы НДС: для квартиры площадью 120 m² в новостройке, купленной за €300,000 как подтверждённое основное жильё, НДС по пониженной ставке составил бы 5% от €300,000 = €15,000.⁸

Приведённые выше расчёты сделаны нами на основе официальных ступеней. Это иллюстрация, а не смета, и в ней не учтено ничего специфического для конкретного объекта, в том числе то, примет ли Директор заявленную цену как рыночную стоимость. Термины, использованные здесь, объяснены в глоссарии недвижимости Кипра.