העלויות של קניית נכס בקפריסין
קונה בקפריסין משלם אגרות העברה של 3%, 5% ו-8%, בדרך כלל מופחתות בחצי, אגרת הפקדת חוזה של €50 ומע"מ של 19% או 5% על נכס חדש; מס הבולים בוטל ב-2026. אלה כללי החוק, לא הערכה.
עודכן בדיקה הבאה 9 במרץ 20278 דק׳ קריאה
בדף זה 11 סעיפים
- איך לקרוא את הדף הזה
- מה משלמים ובאיזה שלב של הרכישה
- אגרות העברה בלשכת רישום המקרקעין, ומתי הן מופחתות או לא נגבות
- המסמכים שלשכת רישום המקרקעין מבקשת בעת ההעברה
- מס בולים על חוזה המכר: בוטל מ-1 בינואר 2026
- מע"מ על נכס חדש והתנאים לשיעור המופחת
- מה משלמים מדי שנה לאחר שהנכס בבעלותכם
- דוגמה מחושבת (להמחשה)
- שאלות של קוראים
- מקורות לדף זה
- להמשך קריאה
דף זה מסביר את הכללים הכלליים כפי שפרסמו אותם רשויות קפריסין במועד המצוין. שיעורים, ספים והליכים משתנים, ומצבכם תלוי בעובדות שאינן ידועות לנו. לפני שאתם פועלים, אמתו את הנתונים מול Tax Department (מחלקת המסים) או Department of Lands and Surveys (מחלקת המקרקעין והמדידות), וקבלו ייעוץ מעורך דין הרשום ב-Cyprus Bar Association (לשכת עורכי הדין של קפריסין) או מרואה חשבון מורשה.
איך לקרוא את הדף הזה#
הנתונים בדף זה הם כללי האגרות שקובע החוק, כפי שמפרסמות אותם מחלקת המקרקעין והמדידות ומחלקת המסים. הם אינם הערכה לרכישה מסוימת: איזו מדרגה, איזה שיעור או איזה פטור חלים תלוי בנכס, במוכר, בתאריך החוזה ובשימוש שלכם בנכס, ורק הרשות שגובה את האגרה יכולה לאשר זאת. המחשבון בדף זה מחזיר עלויות נבחרות (אגרת ההעברה בלשכת רישום המקרקעין, אגרת הפקדת החוזה ומע"מ), המחושבות לפי הכללים שפורסמו. הוא אינו מחזיר את העלות הכוללת של הרכישה.
דף זה אינו מכסה:
- עלויות בנק ומשכנתה, כגון עמלות פתיחת תיק, שמאות מטעם המלווה ורישום המשכנתה;
- בדק בית ובדיקת ליקויים;
- עמלת מתווך;
- אגרות עירוניות, קהילתיות ואגרות ביוב, שכל רשות מקומית קובעת בעצמה;
- אגרות חיבור לחשמל, למים ולתקשורת;
- שכר טרחת עורך דין, שהוא תשלום מסחרי שאתם מסכמים עם עורך הדין שלכם ולא תעריף שפורסם.
בקשו הצעת מחיר בכתב לכל אחד מאלה. אף אחד מהם אינו משולם ללשכת רישום המקרקעין.
מה משלמים ובאיזה שלב של הרכישה#
| שלב | תשלום | למי משולם |
|---|---|---|
| הזמנה | דמי הזמנה, אם הצדדים הסכימו עליהם | למוכר או לחשבון נאמנות של עורך הדין |
| חתימת החוזה | שכר טרחת עורך דין, בדק בית ושמאות | לאנשי המקצוע שלכם |
| בתוך 6 חודשים מהחתימה | €50.00 להפקדת החוזה בלשכת רישום המקרקעין3 | מחלקת המקרקעין והמדידות |
| השלמת נכס חדש | מע"מ, אם המכירה חייבת בו | למוכר, שמעביר אותו למחלקת המסים |
| העברת הזכויות בטאבו | אגרות העברה | מחלקת המקרקעין והמדידות |
| בכל שנה לאחר מכן | אגרות רשות מקומית, ביוב ודמי ועד | עירייה, קהילה, רשות הביוב, ועד הניהול |
מס בולים חסר בטבלה בכוונה: Law 239(I)/2025 ביטל אותו לחוזים שנחתמו מ-1 בינואר 2026, כפי שמוסבר בהמשך.6
אגרת ההפקדה של €50.00 היא הסכום שהמחלקה עצמה מפרסמת להגשת חוזה מכר, והמחלקה קובעת שיש להפקיד את החוזה בתוך שישה חודשים מהחתימה, אלא אם צו בית משפט מתיר הפקדה באיחור.3 אם בהמשך סכסוך יחייב אתכם לאכוף את החוזה, המחלקה גובה €10.00 על קבלת בקשה לביצוע בעין ו-€5.00 לכל שטר זכויות לכל בעלים, ויש להפקיד את צו בית המשפט בתוך שנה אחת מתאריך הוצאתו.5 סדר השלבים עצמו מתואר בדף שלנו איך קונים נכס בקפריסין.
אגרות העברה בלשכת רישום המקרקעין, ומתי הן מופחתות או לא נגבות#
אגרות העברה נגבות כאשר שטר הזכויות נרשם על שמכם, ובנכס חדש זה יכול לקרות שנים אחרי שקיבלתם את החזקה. הדף שלנו שטרי זכויות בקפריסין מסביר מדוע. מחלקת המקרקעין והמדידות מפרסמת את המדרגות בשלושה שלבים, המוטלים על מחיר המכירה או על שווי השוק של הנכס, לפי העניין.1
| שווי הנכס | שיעור |
|---|---|
| €0.01 עד €85,000.00 | 3% |
| €85,001.00 עד €170,000.00 | 5% |
| €170,001.00 ומעלה | 8% |
שלושה כללים משנים את הסכום הזה, ושלושתם באים מהמחלקה:
- הפחתה של 50% במקרה הרגיל, שהמחלקה מתארת כ-"μείωση του τέλους μεταβίβασης ακίνητης ιδιοκτησίας στο 50% για όλες τις περιπτώσεις που επιβάλλονται ή εισπράττονται τέλη με βάση το Κεφάλαιο 17", כלומר הפחתה של 50% באגרת ההעברה בכל המקרים שבהם נגבות אגרות לפי פרק 17.2
- אין הפחתה לאחר מכירה כפויה. כאשר המוכר רכש את הנכס בהליך מכירה לפי חלקים VI ו-VIA של Transfer and Mortgage Law No. 9/1965 (חוק ההעברה והמשכנתאות), המחלקה גובה את האגרות לפי פרק 17 "בלי להעניק את ההנחה של חמישים אחוז (50%)".1
- אין אגרה כלל כאשר חל מע"מ. בלשון המחלקה, "לא נגבית ולא נאספת אגרה לפי פרק 17 לתוספת, כאשר מוטל מס ערך מוסף", בהצגת המסמכים מרשויות המע"מ.1
המחיר המוצהר אינו תמיד הבסיס. כאשר לדעת המנהל מחיר המכירה המוצהר אינו משקף את שווי השוק האמיתי במועד ההסכם, המנהל קובע את שווי השוק שלפיו משולמות האגרות.1 קונה שאינו מסכים משלם בכל זאת את האגרות כפי שנקבעו ומגיש השגה בכתב; בתוך שלושה חודשים מההעברה נערכים בירור במקום ושמאות, והקונה רשאי לערער על החלטת המנהל לבית המשפט.1
יש גם קנס על הפקדת חוזה באיחור. המחלקה קובעת שאם חוזה המכר לא הופקד בתוך שישה חודשים מהחתימה, אז בעת ההעברה "תידרשו לשלם את אגרות ההעברה בתוספת של עשרה אחוזים (10%)".4
Selected costs on top of the price
€10,150
Price plus these costs €310,150 · 3.4% of the price · excludes bank, survey, agency and municipal charges
Selected costs on top of the price: €10,150. Price plus these costs €310,150 · 3.4% of the price · excludes bank, survey, agency and municipal chargesIndicative only. Based on the Department of Lands and Surveys transfer fee bands and the Tax Department VAT and stamp duty pages, as read on 2026-10-29. Not a quote. Rates change: confirm with the Department of Lands and Surveys and the Tax Department before you act.
- Land Registry transfer feesBanded 3% / 5% / 8%, then reduced by 50%
- €8,600
- Stamp dutyAbolished for contracts signed from 1 January 2026 (Law 239(I)/2025)
- €0
- VATNot charged on a resale
- €0
- Contract deposit fee (Land Registry)Fixed fee for depositing the sale contract; payable within six months of signing
- €50
- Lawyer fee (your input)
- €1,500
- Selected costs on top of the pricePrice plus these costs €310,150. Not included: bank, valuation, survey, agency, municipal and utility connection charges, and VAT on professional fees.
- €10,150
עלויות נבחרות בלבד. מבוסס על מדרגות אגרת ההעברה שמפרסמת מחלקת המקרקעין והמדידות ועל כללי מס הבולים והמע"מ של מחלקת המסים, כפי שנקראו ב-30 באוקטובר 2026.1 אינדיקטיבי בלבד. אינו הצעת מחיר.
נתוני ההעברות החודשיים של לשכת רישום המקרקעין עבור קפריסין מתפרסמים בדף העברות נכסים בקפריסין: נתוני DLS חודשיים.
המסמכים שלשכת רישום המקרקעין מבקשת בעת ההעברה#
המחלקה מפרסמת את רשימת המסמכים להעברה במכר בדף Sale/Exchange (מכר/החלפה) שלה. הם מוגשים במשרד המקרקעין המחוזי שיטפל בעסקה, והוא מודיע לצדדים על מועד הפגישה ברגע שהתיק מלא.1 הרשימה, כפי שפורסמה ב-30 באוקטובר 2026, היא:1
- טופס קביעת תור, בשני עותקים;1
- הצהרת העברת מקרקעין, Form N270;1
- אישור תשלום מסים, Form N313, ממולא וחתום בחותמת רשם המסים;1
- אישורי תשלום של מסים עירוניים, אגרות ביוב ואגרות אספקת מים מהעירייה או מהמועצה הקהילתית ומ-District Local Government Organisation (הארגון המחוזי לשלטון מקומי), או אישור שהנכס נמצא מחוץ לתחום רשות אספקת המים;1
- העתק של תעודת הזהות, ה-ARC או הדרכון של כל צד, והצגת המקור ביום ההעברה;1
- הסכמת בעל המשכנתה, או מסמך ביטול המשכנתה, כאשר הנכס משועבד, ומסמכי ביטול של כל שעבוד או איסור אחר על הזכויות;1
- ההיתר שמנפיקה הרשות המוסמכת מטעם Council of Ministers (מועצת השרים) כאשר הקונה הוא זר לפי Cap. 109;1
- Form N314A1, אחד לכל יחידה עצמאית, כאשר המכירה נוגעת למבנים;1
- Form Δ.Ε.307 כאשר אדם או תאגיד מיוצג;1
- ייפוי כוח כאשר מיופה כוח חותם, עם חתימת המייפה מאומתת; ייפוי כוח כללי כרוך באגרת הגשה של €50.00 וייפוי כוח מיוחד הוא ללא תשלום.1
המחלקה מוסיפה שניתן להגיש להערכת שווי השוק דוח שמאות של שמאי פרטי חבר ETEK, שתאריכו בתוך שנה מההעברה או מהחוזה; שתאגיד שאינו רשום אצל Registrar of Companies (רשם החברות) חייב להגיש את תעודות החברה שלו, עם אפוסטיל או אישור נוטריוני אם הוא זר; ושמסמכים שאינם ביוונית או באנגלית חייבים להיות מתורגמים בקפריסין בידי מתרגם מושבע לפי Law 45(I)/2019.1
מס בולים על חוזה המכר: בוטל מ-1 בינואר 2026#
מס בולים אינו משולם עוד על חוזה מכר. מחלקת המסים קובעת שלפי Law 239(I)/2025 חוקי מס הבולים (Stamp Duty Laws 1963 to 2025) בוטלו מ-1 בינואר 2026.6 מחלקת המקרקעין והמדידות שינתה בהתאם את דרישות ההפקדה שלה: הטבעת בולים נדרשת "μόνο εάν το έγγραφο έχει υπογραφεί έστω και από έναν συμβαλλόμενο πριν από την 1/1/2026", כלומר רק אם לפחות צד אחד חתם על המסמך לפני 1 בינואר 2026.3 אותו כלל חל על ייפוי כוח שמשמש בהעברה: מס בולים עליו נדרש רק אם לפחות מייפה כוח אחד חתם עליו לפני 1 בינואר 2026.1
חוזים שלפחות צד אחד חתם עליהם לפני 1 בינואר 2026 עדיין חייבים במס בולים לפי המדרגות הישנות: אפס עד €5,000, €1.50 לכל €1,000 או חלק מ-€1,000 מ-€5,001 עד €170,000, €2.00 לכל €1,000 או חלק מהם מעל €170,000, ותקרה של €20,000 למסמך אחד.6 אם אתם משלימים עסקה לפי חוזה משנת 2025 או מוקדם יותר, שאלו את עורך הדין שלכם אם הוטבעו עליו בולים, ואם לא, מה מחלקת המסים דורשת כעת.6
מע"מ על נכס חדש והתנאים לשיעור המופחת#
מס ערך מוסף חל על מכירת בניין חדש בידי מי שפועל במסגרת עסקית, ואינו חל על מכירה חוזרת בין אנשים פרטיים. השיעור הרגיל לפי חוק המע"מ, N. 95(I)/2000, עומד על 19% מאז 13 בינואר 2014.7 כאשר מוטל מע"מ על העסקה, מחלקת המקרקעין והמדידות אינה גובה אגרת העברה על אותה העברה.1
שיעור מופחת של 5% חל על דירה שהקונה ישתמש בה כמקום מגוריו העיקרי והקבוע בקפריסין, ויש לבקש אותו ולקבל עליו אישור ממחלקת המסים, ולא להניח שהוא חל.9 לפי התוספת החמישית לחוק המע"מ, השיעור המופחת חל על 130 m² הראשונים של שטח הבנייה ועד €350,000 מהשווי, בתנאי שהשווי הכולל של העסקה אינו עולה על €475,000 ושטח הבנייה הכולל אינו עולה על 190 m².8 כאשר אחד התנאים אינו מתקיים, התוספת אינה מחילה את השיעור המופחת על האספקה; אז חל השיעור הרגיל שבסעיף 17 לחוק המע"מ.87 הגישו את הבקשה לפני החתימה, כי האישור קובע את השיעור שהמוכר חייב לגבות.
מה משלמים מדי שנה לאחר שהנכס בבעלותכם#
העלויות החוזרות מתחלקות לשלוש קבוצות: אגרות העירייה או המועצה הקהילתית, חיובי חברות התשתית ורשות הביוב, ודמי ועד בבניין משותף, שקובע ועד הניהול. דף זה אינו מביא סכומים עבורן, כי כל רשות קובעת את שלה.
אין מס ממשלתי על בעלות בנכס. מחלקת המסים קובעת שמס הרכוש על מקרקעין "εφαρμόστηκε την 01/01/1980 και καταργήθηκε από 01/01/2017", כלומר הוא חל מ-1 בינואר 1980 ובוטל מ-1 בינואר 2017.10 מס על הכנסה משכירות, אם אתם משכירים את הנכס, הוא עניין נפרד למחלקת המסים או לרואה חשבון מורשה.
דוגמה מחושבת (להמחשה)#
דירה יד שנייה שנקנתה ב-€300,000 ללא מע"מ, לפי חוזה שנחתם ב-2026.1 אגרות ההעברה לפי המדרגות שפרסמה המחלקה: 3% מ-€85,000 = €2,550, ועוד 5% מ-€85,000 הבאים = €4,250, ועוד 8% מ-€130,000 הנותרים = €10,400, סך הכול €17,200.1 לאחר ההפחתה של 50% מתקבל €8,600.2
הוסיפו את העלויות שלכם לעורך דין, בדק בית, שמאות ובנק, שדף זה אינו מכסה. אילו אחד הצדדים היה חותם על אותו חוזה ב-2025, היה מתווסף מס בולים לפי המדרגות הישנות המפורטות לעיל.6
אילו אותה דירה הייתה נכס חדש שהוטל עליו מע"מ, אגרת ההעברה הייתה אפס ובמקומה היה משולם מע"מ: על דירה חדשה בשטח 120 m² שנקנתה ב-€300,000 כמקום מגורים עיקרי מאושר, המע"מ בשיעור המופחת היה 5% מ-€300,000 = €15,000.8
החשבון לעיל הוא שלנו, ונגזר מהמדרגות הרשמיות. זוהי המחשה ולא הצעת מחיר, והיא מתעלמת מכל דבר שייחודי לנכס מסוים, כולל השאלה אם המנהל יקבל את המחיר המוצהר כשווי השוק. המונחים שבשימוש כאן מוגדרים במילון מונחי הנדל"ן של קפריסין.
שאלות של קוראים
האם הדף הזה הוא הערכה של עלות הרכישה שליהאם משלמים גם מע"מ וגם אגרות העברהמהי ההפחתה של 50% באגרת ההעברהכמה עולה להפקיד את חוזה המכר, ומה קורה אם מאחריםהאם עדיין משלמים מס בולים על חוזה מכר בקפריסיןאיזה מע"מ חל על נכס חדש בקפריסין
- האם הדף הזה הוא הערכה של עלות הרכישה שלי?#
- לא. הוא מציג את כללי האגרות שקובע החוק, כפי שמפרסמות אותם מחלקת המקרקעין והמדידות ומחלקת המסים. המחשבון מחזיר עלויות נבחרות בלבד: אגרת ההעברה, אגרת הפקדת החוזה ומע"מ. עלויות בנק, בדק בית, עמלת תיווך, שכר טרחה משפטי, אגרות רשות מקומית וחיבורי תשתית נשארים מחוצה לו.
- האם משלמים גם מע"מ וגם אגרות העברה?#
- לא. מחלקת המקרקעין והמדידות קובעת שאגרת העברה אינה נגבית ואינה נאספת כאשר מוטל מס ערך מוסף על אותה עסקה.
- מהי ההפחתה של 50% באגרת ההעברה?#
- המחלקה מפרסמת הפחתה של 50% באגרת העברת המקרקעין בכל המקרים שבהם נגבות או נאספות אגרות לפי פרק 17. היא אינה ניתנת כאשר המוכר רכש את הנכס בהליך מכירה כפויה לפי חלקים VI ו-VIA של Transfer and Mortgage Law No. 9/1965. בקשו ממשרד המקרקעין המחוזי לאשר שהיא חלה על ההעברה שלכם.
- כמה עולה להפקיד את חוזה המכר, ומה קורה אם מאחרים?#
- האגרה שהמחלקה מפרסמת להפקדת חוזה מכר היא €50.00, ויש להפקיד את החוזה בתוך שישה חודשים מהחתימה, אלא אם צו בית משפט מתיר הפקדה באיחור. המחלקה קובעת שלאחר הפקדה באיחור אגרות ההעברה נגבות בתוספת של עשרה אחוזים כאשר הנכס מועבר.
- האם עדיין משלמים מס בולים על חוזה מכר בקפריסין?#
- לא. Law 239(I)/2025 ביטל את חוקי מס הבולים 1963 עד 2025 מ-1 בינואר 2026, ולכן חוזה שנחתם מאותו תאריך אינו חייב במס בולים. רק חוזה שלפחות צד אחד חתם עליו עד 31 בדצמבר 2025 עדיין מוטבע בבולים, לפי המדרגות הישנות.
- איזה מע"מ חל על נכס חדש בקפריסין?#
- השיעור הרגיל הוא 19%. שיעור מופחת של 5% חל על מקום מגורים עיקרי וקבוע, על 130 m² הראשונים של שטח הבנייה ועד €350,000 מהשווי, בתנאי שהשווי הכולל אינו עולה על €475,000 ושטח הבנייה הכולל אינו עולה על 190 m². יש לבקש את השיעור המופחת, ומחלקת המסים מאשרת אותו. מכירות חוזרות בין אנשים פרטיים אינן חייבות במע"מ.
מקורות לדף זה
10 מקורות של 3 מפרסמים. כל נתון בדף זה ניתן לאיתור באחד מהם.
Sale/Exchange: application, required documents, rights and fees
סטטיסטיקה רשמיתמצוטט ↩ 1↩ 2↩ 3↩ 4↩ 5↩ 6↩ 7↩ 8↩ 9↩ 10↩ 11↩ 12↩ 13↩ 14↩ 15↩ 16↩ 17↩ 18↩ 19↩ 20↩ 21↩ 22↩ 23
3% from €0.01 to €85,000.00; 5% from €85,001.00 to €170,000.00; 8% from €170,001.00 and above. No fee … where Value Added Tax is charged. 4) … without granting the fifty percent (50%) discount
υπάρχει μείωση του τέλους μεταβίβασης ακίνητης ιδιοκτησίας στο 50% για όλες τις περιπτώσεις που επιβάλλονται ή εισπράττονται τέλη με βάση το Κεφάλαιο 17.
Contract of sale, consideration, exchange: deposit of the contract
סטטיסטיקה רשמיתמצוטט ↩ 1↩ 2↩ 3
Η χαρτοσήμανση είναι απαραίτητη μόνο εάν το έγγραφο έχει υπογραφεί έστω και από έναν συμβαλλόμενο πριν από την 1/1/2026 … εντός έξι (6) μηνών … εκτός και αν εξασφαλιστεί διάταγμα δικαστηρίου … €50.00
סטטיסטיקה רשמיתמצוטט ↩
If you do not deposit the SLC with the DLS within six (6) months from the date of its signing ... you will be required to pay the transfer fees with an increase of ten percent (10%).
Specific performance of sale contract
סטטיסטיקה רשמיתמצוטט ↩
One (1) year expiry date for its deposit to the Department of Lands and Surveys from its date of issue. €10.00 for application acceptance; €5.00 per Title Deed per owner
με βάση το νόμο Ν.239(Ι)/2025 καταργούνται από 01/01/2026 οι περί Χαρτοσήμων Νόμοι του 1963 έως 2025 … €0 για ποσά έως €5 000; €1,50 για κάθε €1.000 … €5.001 έως €170.000; €2,00 … μέγιστο €20.000
Ο περί Φόρου Προστιθέμενης Αξίας Νόμος του 2000 - 95(I)/2000, άρθρο 17
Φ.Π.Α. επιβάλλεται … με συντελεστή δεκαεννέα τοις εκατόν (19%) από 13 Ιανουαρίου 2014
για τα πρώτα εκατόν τριάντα (130) τετραγωνικά μέτρα … μέχρι και την αξία των (€350.000), νοουμένου ότι η συνολική αξία … δεν υπερβαίνει τις (€475.000) και το συνολικό δομήσιμο εμβαδόν τα (190) τ.μ.
מרשםמצוטט ↩
instructions on how to apply for the Reduced Rate VAT 5% Certificate for the purchase or construction of a primary residence
Φόρος Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Immovable property tax)
מרשםמצוטט ↩
Ο φόρος ακίνητης ιδιοκτησίας εφαρμόστηκε την 01/01/1980 και καταργήθηκε από 01/01/2017.