Τα έξοδα αγοράς ακινήτου στην Κύπρο

Η σελίδα αυτή εξηγεί τους γενικούς κανόνες όπως τους δημοσίευσαν οι κυπριακές αρχές κατά την ημερομηνία που αναγράφεται. Συντελεστές, όρια και διαδικασίες αλλάζουν, και η δική σας θέση εξαρτάται από στοιχεία που δεν γνωρίζουμε. Πριν προχωρήσετε, επιβεβαιώστε τα ποσά με το Tax Department (Τμήμα Φορολογίας) ή το Department of Lands and Surveys (Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας) και ζητήστε τη συμβουλή δικηγόρου εγγεγραμμένου στον Cyprus Bar Association (Παγκύπριος Δικηγορικός Σύλλογος) ή αδειούχου λογιστή.

Πώς να διαβάσετε αυτή τη σελίδα#

Τα ποσά σε αυτή τη σελίδα είναι οι κανόνες για τα τέλη που ορίζει ο νόμος, όπως τους δημοσιεύουν το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας και το Τμήμα Φορολογίας. Δεν αποτελούν εκτίμηση για μια συγκεκριμένη αγορά: ποια κλίμακα, ποιος συντελεστής ή ποια απαλλαγή ισχύει εξαρτάται από το ακίνητο, τον πωλητή, την ημερομηνία του συμβολαίου και τη δική σας χρήση του ακινήτου, και μόνο η αρχή που εισπράττει το τέλος μπορεί να το επιβεβαιώσει. Ο υπολογιστής σε αυτή τη σελίδα δίνει επιλεγμένα έξοδα (το τέλος μεταβίβασης του Κτηματολογίου, το τέλος κατάθεσης του συμβολαίου και τον ΦΠΑ), όπως προκύπτουν από τους δημοσιευμένους κανόνες. Δεν δίνει το συνολικό κόστος της αγοράς.

Η σελίδα αυτή δεν καλύπτει:

• τα τραπεζικά έξοδα και τα έξοδα στεγαστικού δανείου, όπως τα έξοδα διεκπεραίωσης, την εκτίμηση του δανειστή και την εγγραφή της υποθήκης·
• την τεχνική επιθεώρηση και τον έλεγχο κακοτεχνιών·
• την προμήθεια του κτηματομεσίτη·
• τα δημοτικά και κοινοτικά τέλη και τα τέλη αποχέτευσης, που ορίζει κάθε τοπική αρχή μόνη της·
• τα τέλη σύνδεσης ηλεκτρισμού, νερού και τηλεπικοινωνιών·
• τις αμοιβές δικηγόρου, που είναι εμπορικές αμοιβές που συμφωνείτε με τον δικηγόρο σας και όχι δημοσιευμένοι συντελεστές.

Ζητήστε γραπτή προσφορά για καθένα από αυτά. Κανένα δεν καταβάλλεται στο Κτηματολόγιο.

Τι πληρώνετε και σε ποιο στάδιο της αγοράς#

Το χαρτόσημο λείπει σκόπιμα από τον πίνακα: ο Law 239(I)/2025 το κατάργησε για συμβόλαια που υπογράφονται από την 1η Ιανουαρίου 2026, όπως εξηγείται πιο κάτω.⁶

Το τέλος κατάθεσης των €50.00 είναι το ποσό που δημοσιεύει το ίδιο το Τμήμα για την κατάθεση πωλητηρίου εγγράφου, και το Τμήμα αναφέρει ότι η κατάθεση πρέπει να γίνει εντός έξι μηνών από την υπογραφή, εκτός αν διάταγμα δικαστηρίου επιτρέπει εκπρόθεσμη κατάθεση.³ Αν αργότερα μια διαφορά σας υποχρεώσει να ζητήσετε την εκτέλεση του συμβολαίου, το Τμήμα χρεώνει €10.00 για την αποδοχή αίτησης για ειδική εκτέλεση και €5.00 ανά τίτλο ιδιοκτησίας ανά ιδιοκτήτη, και το δικαστικό διάταγμα πρέπει να κατατεθεί εντός ενός έτους από την ημερομηνία έκδοσής του.⁵ Η ίδια η σειρά των βημάτων περιγράφεται στη σελίδα μας πώς να αγοράσετε ακίνητο στην Κύπρο.

Τέλη μεταβίβασης στο Κτηματολόγιο, και πότε μειώνονται ή δεν επιβάλλονται#

Τα τέλη μεταβίβασης επιβάλλονται όταν ο τίτλος ιδιοκτησίας εγγράφεται στο όνομά σας, κάτι που σε ένα νεόδμητο ακίνητο μπορεί να γίνει χρόνια μετά την παράδοση. Η σελίδα μας οι τίτλοι ιδιοκτησίας στην Κύπρο εξηγεί γιατί. Το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας δημοσιεύει τις κλίμακες σε τρία σκαλοπάτια, που εφαρμόζονται στην τιμή πώλησης ή στην αγοραία αξία του ακινήτου, ανάλογα με την περίπτωση.¹

Τρεις κανόνες αλλάζουν αυτό το ποσό, και οι τρεις προέρχονται από το Τμήμα:

• Μείωση 50% στη συνήθη περίπτωση, την οποία το Τμήμα περιγράφει ως "μείωση του τέλους μεταβίβασης ακίνητης ιδιοκτησίας στο 50% για όλες τις περιπτώσεις που επιβάλλονται ή εισπράττονται τέλη με βάση το Κεφάλαιο 17", δηλαδή μείωση 50% του τέλους μεταβίβασης σε όλες τις περιπτώσεις που επιβάλλονται τέλη βάσει του Κεφαλαίου 17.²
• Καμία μείωση μετά από αναγκαστική πώληση. Όπου ο πωλητής απέκτησε το ακίνητο μέσω διαδικασίας πώλησης βάσει των Μερών VI και VIA του Transfer and Mortgage Law No. 9/1965 (Ο περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμος), το Τμήμα επιβάλλει τα τέλη βάσει του Κεφαλαίου 17 «χωρίς την παραχώρηση της έκπτωσης πενήντα τοις εκατό (50%)».¹
• Κανένα τέλος όπου εφαρμόστηκε ΦΠΑ. Με τα λόγια του Τμήματος, «δεν επιβάλλεται ούτε εισπράττεται τέλος βάσει του Κεφαλαίου 17 του Πίνακα, όπου επιβάλλεται Φόρος Προστιθέμενης Αξίας», με την προσκόμιση των εγγράφων από τις αρχές ΦΠΑ.¹

Η δηλωμένη τιμή δεν είναι πάντα η βάση. Όπου, κατά την κρίση του Διευθυντή, η δηλωμένη τιμή πώλησης δεν αντιπροσωπεύει την πραγματική αγοραία αξία κατά την ημερομηνία της συμφωνίας, ο Διευθυντής καθορίζει την αγοραία αξία επί της οποίας καταβάλλονται τα τέλη.¹ Ο αγοραστής που διαφωνεί πληρώνει παρ' όλα αυτά τα τέλη όπως υπολογίστηκαν και υποβάλλει γραπτή ένσταση· ακολουθούν επιτόπια έρευνα και εκτίμηση εντός τριών μηνών από τη μεταβίβαση, και ο αγοραστής μπορεί να προσφύγει στο δικαστήριο κατά της απόφασης του Διευθυντή.¹

Υπάρχει επίσης επιβάρυνση για εκπρόθεσμη κατάθεση του συμβολαίου. Το Τμήμα αναφέρει ότι αν το πωλητήριο έγγραφο δεν κατατεθεί εντός έξι μηνών από την υπογραφή, τότε κατά τη μεταβίβαση «θα σας ζητηθεί να πληρώσετε τα τέλη μεταβίβασης με αύξηση δέκα τοις εκατό (10%)».⁴

Μόνο επιλεγμένα έξοδα. Με βάση τις κλίμακες τελών μεταβίβασης που δημοσιεύει το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας και τους κανόνες του Τμήματος Φορολογίας για το χαρτόσημο και τον ΦΠΑ, όπως διαβάστηκαν στις 30 Οκτωβρίου 2026.¹ Ενδεικτικό μόνο. Δεν αποτελεί προσφορά.

Τα μηνιαία στοιχεία μεταβιβάσεων του Κτηματολογίου για την Κύπρο δημοσιεύονται στη σελίδα μεταβιβάσεις ακινήτων στην Κύπρο: μηνιαία στοιχεία του ΤΚΧ.

Έγγραφα που ζητά το Κτηματολόγιο κατά τη μεταβίβαση#

Το Τμήμα δημοσιεύει τον κατάλογο των εγγράφων για μεταβίβαση λόγω πώλησης στη σελίδα του Sale/Exchange (Πώληση/Ανταλλαγή). Κατατίθενται στο επαρχιακό κτηματολογικό γραφείο που θα χειριστεί τη συναλλαγή, το οποίο ειδοποιεί τα μέρη για την ημερομηνία του ραντεβού μόλις ο φάκελος είναι πλήρης.¹ Ο κατάλογος, όπως δημοσιεύτηκε στις 30 Οκτωβρίου 2026, είναι:¹

• έντυπο κανονισμού ραντεβού, εις διπλούν·¹
• η Δήλωση Μεταβίβασης Ακίνητης Ιδιοκτησίας, Form N270·¹
• Πιστοποιητικό Φορολογικής Συμμόρφωσης, Form N313, συμπληρωμένο και σφραγισμένο από τον Έφορο Φορολογίας·¹
• πιστοποιητικά πληρωμής δημοτικών φόρων, τελών αποχέτευσης και τελών υδατοπρομήθειας από τον δήμο ή το κοινοτικό συμβούλιο και τον District Local Government Organisation (Επαρχιακός Οργανισμός Αυτοδιοίκησης), ή πιστοποιητικό ότι το ακίνητο βρίσκεται εκτός των ορίων της αρχής υδατοπρομήθειας·¹
• αντίγραφο της ταυτότητας, του ARC ή του διαβατηρίου κάθε μέρους, με επίδειξη του πρωτοτύπου την ημέρα της μεταβίβασης·¹
• τη συγκατάθεση του ενυπόθηκου δανειστή, ή το έγγραφο εξάλειψης της υποθήκης, όπου το ακίνητο είναι υποθηκευμένο, και έγγραφα εξάλειψης κάθε άλλου βάρους ή απαγόρευσης στον τίτλο·¹
• την άδεια που εκδίδει η αρμόδια αρχή εκ μέρους του Council of Ministers (Υπουργικό Συμβούλιο), όπου ο αγοραστής είναι αλλοδαπός κατά το Cap. 109·¹
• Form N314A1, ένα για κάθε ανεξάρτητη μονάδα, όπου η πώληση αφορά οικοδομές·¹
• Form Δ.Ε.307, όπου φυσικό ή νομικό πρόσωπο εκπροσωπείται·¹
• πληρεξούσιο έγγραφο, όπου υπογράφει αντιπρόσωπος, με πιστοποιημένη την υπογραφή του εντολέα· το γενικό πληρεξούσιο επιβαρύνεται με τέλος κατάθεσης €50.00 και το ειδικό πληρεξούσιο είναι δωρεάν.¹

Το Τμήμα προσθέτει ότι για την εκτίμηση της αγοραίας αξίας μπορεί να υποβληθεί έκθεση εκτίμησης από ιδιώτη εκτιμητή μέλος του ETEK (ΕΤΕΚ), με ημερομηνία εντός ενός έτους από τη μεταβίβαση ή το συμβόλαιο· ότι νομικό πρόσωπο που δεν είναι εγγεγραμμένο στον Registrar of Companies (Έφορος Εταιρειών) πρέπει να καταθέσει τα πιστοποιητικά της εταιρείας του, με επισημείωση ή συμβολαιογραφική πράξη αν είναι αλλοδαπό· και ότι έγγραφα που δεν είναι στα ελληνικά ή στα αγγλικά πρέπει να μεταφραστούν στην Κύπρο από ορκωτό μεταφραστή βάσει του Law 45(I)/2019.¹

Χαρτόσημο στο πωλητήριο έγγραφο: καταργήθηκε από την 1η Ιανουαρίου 2026#

Το χαρτόσημο δεν καταβάλλεται πλέον σε πωλητήριο έγγραφο. Το Τμήμα Φορολογίας αναφέρει ότι με τον Law 239(I)/2025 οι Stamp Duty Laws 1963 to 2025 (περί Χαρτοσήμων Νόμοι) καταργούνται από την 1η Ιανουαρίου 2026.⁶ Το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας άλλαξε ανάλογα τις απαιτήσεις του για την κατάθεση: η χαρτοσήμανση χρειάζεται "μόνο εάν το έγγραφο έχει υπογραφεί έστω και από έναν συμβαλλόμενο πριν από την 1/1/2026", δηλαδή μόνο αν τουλάχιστον ένα μέρος υπέγραψε το έγγραφο πριν από την 1η Ιανουαρίου 2026.³ Ο ίδιος κανόνας ισχύει για πληρεξούσιο που χρησιμοποιείται στη μεταβίβαση: το χαρτόσημο σε αυτό απαιτείται μόνο αν τουλάχιστον ένας εντολέας το υπέγραψε πριν από την 1η Ιανουαρίου 2026.¹

Τα συμβόλαια που υπέγραψε τουλάχιστον ένα μέρος πριν από την 1η Ιανουαρίου 2026 εξακολουθούν να φέρουν χαρτόσημο με την παλιά κλίμακα: μηδέν έως €5,000, €1.50 για κάθε €1,000 ή μέρος των €1,000 από €5,001 έως €170,000, €2.00 για κάθε €1,000 ή μέρος τους πάνω από €170,000, και ανώτατο ποσό €20,000 για κάθε έγγραφο.⁶ Αν ολοκληρώνετε αγορά με συμβόλαιο του 2025 ή παλαιότερο, ρωτήστε τον δικηγόρο σας αν χαρτοσημάνθηκε και, αν όχι, τι απαιτεί τώρα το Τμήμα Φορολογίας.⁶

ΦΠΑ σε νέα ακίνητα και οι προϋποθέσεις του μειωμένου συντελεστή#

Ο φόρος προστιθέμενης αξίας εφαρμόζεται στην πώληση νέας οικοδομής από πρόσωπο που ενεργεί στο πλαίσιο επιχειρηματικής δραστηριότητας και όχι σε μεταπώληση μεταξύ ιδιωτών. Ο κανονικός συντελεστής βάσει του Νόμου για τον ΦΠΑ, N. 95(I)/2000, είναι 19% από τις 13 Ιανουαρίου 2014.⁷ Όπου επιβάλλεται ΦΠΑ στη συναλλαγή, το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας δεν εισπράττει τέλος μεταβίβασης για την ίδια μεταβίβαση.¹

Μειωμένος συντελεστής 5% εφαρμόζεται σε κατοικία που ο αγοραστής θα χρησιμοποιεί ως κύρια και μόνιμη κατοικία του στην Κύπρο, και πρέπει να ζητηθεί και να πιστοποιηθεί από το Τμήμα Φορολογίας, όχι να θεωρείται δεδομένος.⁹ Σύμφωνα με το Πέμπτο Παράρτημα του Νόμου για τον ΦΠΑ, ο μειωμένος συντελεστής καλύπτει τα πρώτα 130 m² δομήσιμου εμβαδού και αξία έως €350,000, νοουμένου ότι η συνολική αξία της συναλλαγής δεν υπερβαίνει τις €475,000 και το συνολικό δομήσιμο εμβαδόν τα 190 m².⁸ Όπου δεν πληρείται μία από τις δύο προϋποθέσεις, το Παράρτημα δεν εφαρμόζει τον μειωμένο συντελεστή στην παράδοση· τότε ισχύει ο κανονικός συντελεστής του άρθρου 17 του Νόμου για τον ΦΠΑ.⁸⁷ Υποβάλετε την αίτηση πριν υπογράψετε, γιατί το πιστοποιητικό καθορίζει τον συντελεστή που πρέπει να χρεώσει ο πωλητής.

Τι πληρώνετε κάθε χρόνο αφού γίνετε ιδιοκτήτης#

Τα επαναλαμβανόμενα έξοδα χωρίζονται σε τρεις ομάδες: τέλη του δήμου ή του κοινοτικού συμβουλίου, χρεώσεις των υπηρεσιών κοινής ωφέλειας και του συμβουλίου αποχετεύσεων, και κοινόχρηστα σε κτήριο με πολλές μονάδες, που ορίζει η διαχειριστική επιτροπή. Η σελίδα αυτή δεν δίνει ποσά για αυτά, γιατί κάθε αρχή ορίζει τα δικά της.

Δεν υπάρχει κρατικός φόρος για την κατοχή ακινήτου. Το Τμήμα Φορολογίας αναφέρει ότι ο φόρος ακίνητης ιδιοκτησίας "εφαρμόστηκε την 01/01/1980 και καταργήθηκε από 01/01/2017", δηλαδή ίσχυε από την 1η Ιανουαρίου 1980 και καταργήθηκε από την 1η Ιανουαρίου 2017.¹⁰ Ο φόρος στο εισόδημα από ενοίκια, αν εκμισθώσετε το ακίνητο, είναι ξεχωριστό θέμα για το Τμήμα Φορολογίας ή έναν αδειούχο λογιστή.

Παράδειγμα υπολογισμού (ενδεικτικό)#

Διαμέρισμα μεταπώλησης που αγοράστηκε για €300,000 χωρίς επιβολή ΦΠΑ, με συμβόλαιο που υπογράφηκε το 2026.¹ Τέλη μεταβίβασης με βάση τις δημοσιευμένες κλίμακες του Τμήματος: 3% επί €85,000 = €2,550, συν 5% επί των επόμενων €85,000 = €4,250, συν 8% επί των υπόλοιπων €130,000 = €10,400, σύνολο €17,200.¹ Με τη μείωση 50% το ποσό γίνεται €8,600.²

Προσθέστε τα δικά σας έξοδα για δικηγόρο, επιθεώρηση, εκτίμηση και τράπεζα, που η σελίδα αυτή δεν καλύπτει. Αν ένα από τα μέρη είχε υπογράψει το ίδιο συμβόλαιο το 2025, θα προστίθετο χαρτόσημο με την παλιά κλίμακα που περιγράφεται πιο πάνω.⁶

Αν το ίδιο διαμέρισμα ήταν νεόδμητο με επιβολή ΦΠΑ, το τέλος μεταβίβασης θα ήταν μηδενικό και αντί γι' αυτό θα καταβαλλόταν ΦΠΑ: για νεόδμητο διαμέρισμα 120 m² που αγοράστηκε για €300,000 ως πιστοποιημένη κύρια κατοικία, ο ΦΠΑ με τον μειωμένο συντελεστή θα ήταν 5% επί €300,000 = €15,000.⁸

Οι υπολογισμοί πιο πάνω είναι δικοί μας και προκύπτουν από τις επίσημες κλίμακες. Είναι παράδειγμα, όχι προσφορά, και αγνοούν οτιδήποτε αφορά ένα συγκεκριμένο ακίνητο, μεταξύ άλλων αν ο Διευθυντής αποδεχτεί τη δηλωμένη τιμή ως αγοραία αξία. Οι όροι που χρησιμοποιούνται εδώ εξηγούνται στο γλωσσάρι ακινήτων της Κύπρου.