Die Kosten beim Immobilienkauf in Zypern

Diese Seite erläutert die allgemeinen Regeln so, wie die zyprischen Behörden sie zum angegebenen Datum veröffentlicht haben. Sätze, Schwellenwerte und Verfahren ändern sich, und Ihre Lage hängt von Umständen ab, die wir nicht kennen. Bevor Sie handeln, prüfen Sie die Zahlen beim Tax Department (Steuerbehörde) oder beim Department of Lands and Surveys (Amt für Liegenschaften und Vermessung) und lassen Sie sich von einem bei der Cyprus Bar Association (Zyprische Anwaltskammer) eingetragenen Rechtsanwalt oder einem zugelassenen Steuerberater beraten.

So lesen Sie diese Seite#

Die Zahlen auf dieser Seite sind die gesetzlichen Gebührenregeln, wie das Amt für Liegenschaften und Vermessung und die Steuerbehörde sie veröffentlichen. Sie sind keine Schätzung für einen bestimmten Kauf: Welche Stufe, welcher Satz oder welche Befreiung gilt, hängt von der Immobilie, dem Verkäufer, dem Vertragsdatum und Ihrer eigenen Nutzung der Immobilie ab, und nur die Behörde, die die Gebühr erhebt, kann das bestätigen. Der Rechner auf dieser Seite gibt ausgewählte Kosten aus (die Übertragungsgebühr des Grundbuchamts, die Gebühr für die Hinterlegung des Vertrags und die Mehrwertsteuer), abgeleitet aus den veröffentlichten Regeln. Die Gesamtkosten des Kaufs gibt er nicht aus.

Nicht behandelt werden auf dieser Seite:

• Bank- und Hypothekenkosten, etwa Bearbeitungsgebühren, die Bewertung durch die Bank und die Eintragung der Hypothek;
• Bau- und Mängelgutachten;
• die Provision eines Immobilienmaklers;
• Gemeinde-, Kommunal- und Abwassergebühren, die jede örtliche Behörde selbst festlegt;
• Anschlussgebühren für Strom, Wasser und Telekommunikation;
• Anwaltshonorare, die Sie mit Ihrem Anwalt frei vereinbaren und die keine veröffentlichten Sätze sind.

Lassen Sie sich für jeden dieser Posten ein schriftliches Angebot geben. Keiner davon wird an das Grundbuchamt gezahlt.

Was Sie zahlen und in welcher Phase des Kaufs#

Die Stempelsteuer fehlt in dieser Tabelle mit Absicht: Law 239(I)/2025 hat sie für Verträge abgeschafft, die ab dem 1. Januar 2026 unterzeichnet werden, wie unten erläutert.⁶

Die Hinterlegungsgebühr von €50.00 ist der vom Amt selbst veröffentlichte Betrag für die Einreichung eines Kaufvertrags, und das Amt gibt an, dass die Hinterlegung innerhalb von sechs Monaten nach Unterzeichnung erfolgen muss, sofern nicht ein Gerichtsbeschluss eine verspätete Hinterlegung zulässt.³ Müssen Sie den Vertrag später wegen eines Streits durchsetzen, berechnet das Amt €10.00 für die Annahme eines Antrags auf Erfüllung (specific performance) und €5.00 je Eigentumsurkunde je Eigentümer, und der Gerichtsbeschluss muss innerhalb eines Jahres ab seinem Ausstellungsdatum hinterlegt werden.⁵ Die Reihenfolge der Schritte selbst beschreibt unsere Seite wie Sie eine Immobilie in Zypern kaufen.

Übertragungsgebühren beim Grundbuchamt und wann sie ermäßigt werden oder entfallen#

Übertragungsgebühren werden fällig, wenn die Eigentumsurkunde auf Ihren Namen eingetragen wird, was bei einem Neubau Jahre nach der Übergabe sein kann. Warum, erklärt unsere Seite Eigentumsurkunden in Zypern erklärt. Das Amt für Liegenschaften und Vermessung veröffentlicht die Stufen in drei Schritten, erhoben auf den Kaufpreis oder auf den Marktwert der Immobilie, je nachdem, was gilt.¹

Drei Regeln ändern diesen Betrag, und alle drei stammen vom Amt:

• Eine Ermäßigung um 50% im Normalfall, die das Amt als "μείωση του τέλους μεταβίβασης ακίνητης ιδιοκτησίας στο 50% για όλες τις περιπτώσεις που επιβάλλονται ή εισπράττονται τέλη με βάση το Κεφάλαιο 17" beschreibt, also eine Ermäßigung der Übertragungsgebühr um 50% in allen Fällen, in denen Gebühren nach Kapitel 17 erhoben werden.²
• Keine Ermäßigung nach einem Zwangsverkauf. Hat der Verkäufer die Immobilie in einem Verkaufsverfahren nach den Teilen VI und VIA des Transfer and Mortgage Law No. 9/1965 (Gesetz über Übertragung und Hypotheken) erworben, erhebt das Amt die Gebühren nach Kapitel 17 „ohne Gewährung der Ermäßigung von fünfzig Prozent (50%)“.¹
• Gar keine Gebühr, wenn Mehrwertsteuer anfiel. In den Worten des Amtes: „Es wird keine Gebühr nach Kapitel 17 des Anhangs erhoben oder eingezogen, wenn Mehrwertsteuer berechnet wird“, gegen Vorlage der Unterlagen der Mehrwertsteuerbehörde.¹

Der angegebene Preis ist nicht immer die Grundlage. Wenn der angegebene Kaufpreis nach Auffassung des Direktors nicht dem tatsächlichen Marktwert zum Zeitpunkt der Vereinbarung entspricht, legt der Direktor den Marktwert fest, auf den die Gebühren zu zahlen sind.¹ Ein Käufer, der nicht einverstanden ist, zahlt die festgesetzten Gebühren trotzdem und erhebt schriftlich Einspruch; innerhalb von drei Monaten nach der Übertragung folgen eine Prüfung vor Ort und eine Bewertung, und der Käufer kann die Entscheidung des Direktors vor Gericht anfechten.¹

Für eine verspätete Hinterlegung des Vertrags gibt es außerdem einen Zuschlag. Das Amt gibt an, dass bei einem nicht innerhalb von sechs Monaten nach Unterzeichnung hinterlegten Kaufvertrag bei der Übertragung „Sie die Übertragungsgebühren mit einem Aufschlag von zehn Prozent (10%) zahlen müssen“.⁴

Nur ausgewählte Kosten. Grundlage sind die vom Amt für Liegenschaften und Vermessung veröffentlichten Stufen der Übertragungsgebühr sowie die Regeln der Steuerbehörde zu Stempelsteuer und Mehrwertsteuer, gelesen am 30. Oktober 2026.¹ Nur zur Orientierung. Kein Angebot.

Monatliche Übertragungszahlen des Grundbuchamts für Zypern finden Sie auf der Seite Immobilienübertragungen in Zypern: monatliche DLS-Daten.

Unterlagen, die das Grundbuchamt bei der Übertragung verlangt#

Das Amt veröffentlicht die Liste der Unterlagen für eine Übertragung durch Verkauf auf seiner Seite Sale/Exchange (Verkauf/Tausch). Sie werden beim Bezirksgrundbuchamt eingereicht, das den Vorgang bearbeitet und den Parteien den Termin mitteilt, sobald die Akte vollständig ist.¹ Die Liste, wie sie am 30. Oktober 2026 veröffentlicht war:¹

• ein Formular zur Terminvereinbarung, in zweifacher Ausfertigung;¹
• die Erklärung über die Übertragung von Immobilieneigentum, Form N270;¹
• eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung, Form N313, ausgefüllt und gestempelt vom Steuerregistrar;¹
• Bescheinigungen über die Zahlung der Gemeindesteuern, Abwassergebühren und Wassergebühren von der Gemeinde oder dem Gemeinderat und von der District Local Government Organisation (Bezirksorganisation der örtlichen Selbstverwaltung), oder eine Bescheinigung, dass die Immobilie außerhalb des Versorgungsgebiets der Wasserbehörde liegt;¹
• eine Kopie des Personalausweises, der ARC oder des Reisepasses jeder Partei, mit Vorlage des Originals am Tag der Übertragung;¹
• die Zustimmung des Hypothekengläubigers oder die Löschungsurkunde der Hypothek, wenn die Immobilie belastet ist, sowie Löschungsunterlagen für jede andere Belastung oder jedes Verbot auf dem Titel;¹
• die Genehmigung, die die zuständige Behörde im Namen des Council of Ministers (Ministerrat) erteilt, wenn der Käufer ein Ausländer im Sinne von Cap. 109 ist;¹
• Form N314A1, eines für jede selbstständige Einheit, wenn der Verkauf Gebäude betrifft;¹
• Form Δ.Ε.307, wenn eine natürliche oder juristische Person vertreten wird;¹
• eine Vollmacht, wenn ein Bevollmächtigter unterschreibt, mit beglaubigter Unterschrift des Vollmachtgebers; für eine Generalvollmacht fällt eine Einreichungsgebühr von €50.00 an, eine Spezialvollmacht ist gebührenfrei.¹

Das Amt fügt hinzu, dass für die Bewertung des Marktwerts das Gutachten eines privaten Gutachters, der Mitglied der ETEK ist, eingereicht werden kann, sofern es höchstens ein Jahr vor der Übertragung oder dem Vertrag datiert; dass eine juristische Person, die nicht beim Registrar of Companies (Handelsregister) eingetragen ist, ihre Gesellschaftsbescheinigungen einreichen muss, bei ausländischen Gesellschaften mit Apostille oder notariell beglaubigt; und dass Unterlagen, die nicht auf Griechisch oder Englisch abgefasst sind, in Zypern von einem vereidigten Übersetzer nach Law 45(I)/2019 übersetzt werden müssen.¹

Stempelsteuer auf den Kaufvertrag: abgeschafft seit dem 1. Januar 2026#

Auf einen Kaufvertrag ist keine Stempelsteuer mehr zu zahlen. Die Steuerbehörde gibt an, dass nach Law 239(I)/2025 die Stamp Duty Laws 1963 to 2025 (Stempelsteuergesetze) zum 1. Januar 2026 aufgehoben sind.⁶ Das Amt für Liegenschaften und Vermessung hat seine Anforderungen an die Hinterlegung entsprechend geändert: Eine Stempelung ist nötig "μόνο εάν το έγγραφο έχει υπογραφεί έστω και από έναν συμβαλλόμενο πριν από την 1/1/2026", also nur, wenn mindestens eine Partei das Dokument vor dem 1. Januar 2026 unterzeichnet hat.³ Dieselbe Regel gilt für eine bei der Übertragung verwendete Vollmacht: Stempelsteuer darauf ist nur fällig, wenn mindestens ein Vollmachtgeber sie vor dem 1. Januar 2026 unterzeichnet hat.¹

Verträge, die mindestens eine Partei vor dem 1. Januar 2026 unterzeichnet hat, unterliegen weiterhin der Stempelsteuer nach der alten Staffel: null bis €5,000, €1.50 je €1,000 oder Teil von €1,000 von €5,001 bis €170,000, €2.00 je €1,000 oder Teil davon über €170,000 und höchstens €20,000 für ein einzelnes Dokument.⁶ Wenn Sie einen Kauf auf Grundlage eines Vertrags aus 2025 oder früher abschließen, fragen Sie Ihren Anwalt, ob er gestempelt wurde und, falls nicht, was die Steuerbehörde jetzt verlangt.⁶

Mehrwertsteuer auf neue Immobilien und die Bedingungen des ermäßigten Satzes#

Mehrwertsteuer fällt auf den Verkauf eines neuen Gebäudes durch eine Person an, die im Rahmen ihrer Geschäftstätigkeit handelt, nicht aber auf einen Weiterverkauf zwischen Privatpersonen. Der Regelsatz nach dem Mehrwertsteuergesetz, N. 95(I)/2000, beträgt seit dem 13. Januar 2014 19%.⁷ Wird auf die Transaktion Mehrwertsteuer berechnet, erhebt das Amt für Liegenschaften und Vermessung für dieselbe Übertragung keine Übertragungsgebühr.¹

Ein ermäßigter Satz von 5% gilt für eine Wohnung, die der Käufer als Haupt- und ständigen Wohnsitz in Zypern nutzen wird; er muss bei der Steuerbehörde beantragt und von ihr bescheinigt werden und darf nicht einfach angenommen werden.⁹ Nach dem Fünften Anhang des Mehrwertsteuergesetzes umfasst der ermäßigte Satz die ersten 130 m² bebaubarer Fläche und bis zu €350,000 des Werts, vorausgesetzt, der Gesamtwert der Transaktion übersteigt €475,000 nicht und die gesamte bebaubare Fläche übersteigt 190 m² nicht.⁸ Ist eine der beiden Bedingungen nicht erfüllt, wendet der Anhang den ermäßigten Satz auf die Lieferung nicht an; dann gilt der Regelsatz nach Abschnitt 17 des Mehrwertsteuergesetzes.⁸⁷ Stellen Sie den Antrag vor der Unterzeichnung, denn die Bescheinigung bestimmt den Satz, den der Verkäufer berechnen muss.

Was Sie jedes Jahr zahlen, wenn Ihnen die Immobilie gehört#

Laufende Kosten fallen in drei Gruppen: Gebühren der Gemeinde oder des Gemeinderats, Entgelte der Versorger und der Abwasserbehörde sowie Gemeinschaftskosten in einem Gebäude mit mehreren Einheiten, die der Verwaltungsausschuss festlegt. Diese Seite nennt dafür keine Beträge, weil jede Stelle ihre eigenen festlegt.

Eine staatliche Steuer auf Immobilienbesitz gibt es nicht. Die Steuerbehörde gibt an, dass die Grundsteuer "εφαρμόστηκε την 01/01/1980 και καταργήθηκε από 01/01/2017", also ab dem 1. Januar 1980 galt und zum 1. Januar 2017 abgeschafft wurde.¹⁰ Die Steuer auf Mieteinnahmen, falls Sie die Immobilie vermieten, ist eine eigene Frage für die Steuerbehörde oder einen zugelassenen Steuerberater.

Rechenbeispiel (zur Veranschaulichung)#

Eine Bestandswohnung, gekauft für €300,000 ohne Mehrwertsteuer, mit einem 2026 unterzeichneten Vertrag.¹ Übertragungsgebühren nach den veröffentlichten Stufen des Amtes: 3% von €85,000 = €2,550, plus 5% der nächsten €85,000 = €4,250, plus 8% der restlichen €130,000 = €10,400, zusammen €17,200.¹ Nach der Ermäßigung um 50% ergibt sich €8,600.²

Hinzu kommen Ihre eigenen Kosten für Anwalt, Gutachten, Bewertung und Bank, die diese Seite nicht abdeckt. Hätte eine der Parteien denselben Vertrag 2025 unterzeichnet, käme Stempelsteuer nach der oben genannten alten Staffel hinzu.⁶

Wäre dieselbe Wohnung ein Neubau mit Mehrwertsteuer gewesen, wäre die Übertragungsgebühr null und stattdessen Mehrwertsteuer zu zahlen: Bei einer Neubauwohnung mit 120 m², gekauft für €300,000 als bescheinigter Hauptwohnsitz, betrüge die Mehrwertsteuer zum ermäßigten Satz 5% von €300,000 = €15,000.⁸

Die obige Rechnung stammt von uns und ist aus den amtlichen Stufen abgeleitet. Sie ist eine Veranschaulichung, kein Angebot, und lässt alles außer Acht, was eine bestimmte Immobilie betrifft, einschließlich der Frage, ob der Direktor den angegebenen Preis als Marktwert akzeptiert. Die hier verwendeten Begriffe sind im Glossar zu Immobilien in Zypern erklärt.